Аренда земельного участка (ГК РФ)

4 января 2021 4 января 2021 Аренда

Сделки, по которым владелец предоставляет право пользоваться землей на временной основе, оформляются через договор арендования. Он может предусматривать передачу этого права арендатором третьим лицам. Чаще всего наделы берутся в наем с целью ведения личного подсобного хозяйства или фермерства. В этом случае все плоды с выращенных культур принадлежат арендующему лицу – их можно использовать в личных целях, продавать в готовом виде или производить из них продукцию.

Аренда земельного участка, ГК РФ: что является объектом?

По Гражданскому кодексу РФ объектом договора аренды является земля. При условии, что вместе с ней сдаются и постройки, расположенные на территории, это также указывается в соглашении:

Жилой дом.
Природный объект.
Коммерческое здание.
Подсобные строения.
Гаражи.
Объекты коммуникаций.
Небольшие водоемы.

Обязательно указываются цели и характер использования – как арендатор будет эксплуатировать надел и расположенные на нем объекты:

Вести личное подсобное хозяйство.
Проживать в жилом доме в течение определенного срока.
Разводить животных, заниматься огородничеством.
Использовать коммерческое помещение для производства и других видов предпринимательской деятельности.

По каждому объекту в договоре прописываются наименование, характеристики и особенности.

Не могут сдаваться в аренду участки:

Заповедники и другие природоохранные объекты.
Территория, находящаяся во владении Федеральной службы безопасности.
Земля, где проводятся военные учения и испытания.
Зоны, где хранятся радиоактивные отходы.

Кто является сторонами договора?

Субъектами арендования могут быть как физические, так и юридические лица. Арендодатель:

Обязательно лицо, обладающее правом собственности, либо правом сдавать имущество третьим лицам.
Дееспособный гражданин. От лица недееспособного владельца может действовать опекун.
Надлежащим образом зарегистрированное юридическое лицо – в наличии должны быть подтверждающие уставные документы.
Индивидуальный предприниматель – при условии наличия Свидетельства регистрации в налоговом органе.
Государство или муниципальное образование.

Аренда земельного участка, ГК: оформление и сроки

Договор съема земли принято заключать в письменной форме – это надежный способ обезопасить себя на случай неисполнения его пунктов и возникновения судебного спора. По закону арендование может не фиксироваться на бумажном носителе, если сторонами являются физические лица, а срок составляет не более одного года.

Если после того, как процедура сдачи закончится, надел переходит в собственность арендатору, необходимо заключить договор купли-продажи. Обе бумаги подлежат обязательной государственной регистрации.

Правила по установлению сроков (статья 610 ГК РФ):

Если точное время действия согласовано между сторонами, оно обязательно указывается в соглашении.
Договор считается бессрочным, если точная дата прекращения не прописана на бумаге.
Если один из субъектов сделки желает прекратить ее досрочно, он обязан предупредить контрагента за три месяца (правило для недвижимого имущества). Это правило устанавливает закон; иной вариант указывается по соглашению сторон.
В соглашении может быть прямо написано, что оно заключается на неопределенное время.
В том случае, если документальный срок эксплуатации истек, но стороны не против продолжения его действия, окончание считается также неопределенным.

Неопределенный срок удобен для случаев долгосрочной аренды, но здесь есть недостаток – как арендатор, так и арендодатель могут прекратить действие сделки без уважительной причины. Главное условие – предупредить контрагента. Если же хочется определенности, лучше указать точную дату окончания.

Для некоторых объектов установлены предельные сроки аренды – сюда относится собственность государства и муниципалитетов.

Если сдается муниципальная или государственная земля на время более пяти лет, съемщик может пересдать надел третьему лицу – при этом согласие собственника не требуется. По этому же условию: сделка имущественного найма не может быть прекращена по желанию владельца, если на то нет судебного решения.

Начало действия

Договор арендования вступает в действие с даты его подписания – она указывается в документе. Дата начала пользования при этом может отличаться – быть раньше или позже. В этих случаях целесообразно составить акт приема-передачи имущества, которое разрешает эксплуатировать надел с указанного дня. В любом случае обязанности по исполнению условий основного договора вступают в силу только после его подписания обеими сторонами.

Окончание действия

Что можно сделать по окончании срока документа:

Продлить его автоматически, без переоформления. Процедура выполняется по соглашению сторон.
Возобновить на неопределенное время. Это удобно, если целью арендатора является долгосрочное использование, но сначала он хочет опробовать земельный участок в деле: сначала подписывается бумага на определенный отрезок времени, потом продлевается, как бессрочная.
Прекратить действие. В этом случае право пользования прекращается, имущество переходит обратно собственнику.

Виды договоров аренды по срокам

В российской законодательной практике различаются виды имущественного найма:

Краткосрочный – длится не более года. Подходит для арендаторов, пробующих себя в новом направлении или проверяющих участок.
Среднесрочный – до пяти лет, для построек, длительного ремонта, обустройства территории, возведения объектов коммерческого или общего пользования и проч.
Долгосрочный – до пятидесяти лет. Недвижимость включает в себя объекты, подходящие для длительного использования, или оформлена под фермерское хозяйство. Как вариант эксплуатация после пяти лет заканчивается полным выкупом земли или ее дальнейшим переоформлением.

Гражданский кодекс: аренда земельного участка – передача недвижимости

Статья 611 КГ РФ определяет особенности перехода ЗУ арендующему лицу:

В соглашении прописывается состояние, в котором недвижимость передается контрагенту в пользование. Надел должен соответствовать всем заявленным характеристикам. При этом важно все особенности подробно описать в передаточном акте, т.к. именно по нему обязательства арендодателя считаются выполненными. Арендатор должен проверить реальное состояние объекта перед его подписанием.
Вместе с наделом во временное пользование могут передаваться расположенные на нем здания, подсобные помещения, дороги и проч. В этом случае в соответствующем пункте указывается подробная опись.
Если собственник не передает контрагенту землю в документально закрепленный срок, арендатор вправе потребовать как выполнения соблюдения условий, так и возмещения убытков, которые он понес в результате просрочки. Его правом также является расторжение в одностороннем порядке.

Наниматель сдает надел в таком же состоянии, каком получил его на момент подписания бумаг. При этом учитывается фактор износа, особенно при долгосрочном найме. Если по соглашению на земле не должно быть построек, съемщик сносит и вывозит их за свой счет. Если качество земли в период сдачи было улучшено, по законодательству арендодатель не должен возмещать это арендующему лицу.

Недостатки арендуемого имущества: какую ответственность несет владелец?

Для того, чтобы обезопасить себя от возможного несоответствия земельных характеристик действительности, одной визуальной проверки будет мало. Все особенности надела необходимо отобразить в письменном виде – это поможет избежать споров в дальнейшем.

Владелец несет ответственность в том случае, если земля имеет существенные недостатки до составления бумаг, т.е. он сдает надел с заведомо известными изъянами. Если они не прописаны в соглашении и о них становится известно арендатору в процессе использования:

Съемщик вправе потребовать устранить обнаруженные недостатки – все расходы при этом обязан взять на себя арендодатель.
По требованию арендатора может быть уменьшена арендная плата.
Арендующая сторона может самостоятельно устранить изъяны полученного в пользование имущества, при этом собственник должен возместить расходы в полном размере.
Второй вариант – удержать сумму, потраченную на устранение недостатков, из арендной платы за следующий месяц. В любом случае затраты необходимо подтвердить документально.
Крайняя мера – это досрочное расторжение, причем от обязанности пользоваться землей в течение трех месяцев съемщик освобождается.

Собственник может предложить арендатору альтернативу в виде земельного участка, такого же по площади, но без изъянов.

Если все характеристики, как положительные, так и отрицательные, были полностью прописаны на бумаге, стороны согласились с этим пунктом и поставили подписи, арендодатель освобождается от обязанности их устранения или возмещения ущерба. Если земельный надел имеет сложное описание, его необходимо продублировать в акте приема-передачи. При возникновения судебного спора он будет основным документом.

Цели использования арендуемого участка

Государство четко регулирует целевое использование земель – по каждому наделу фиксируются разрешенные виды использования, закрепленные документально. ВРИ по своей недвижимости можно посмотреть в Кадастровом паспорте или выписке из ЕГРН. Как будет эксплуатироваться надел – прописывается в отдельном пункте документа, при этом не должно быть противоречий с официальным ВРИ.

Несоблюдение ВРИ может повлечь за собой наложение штрафа, как на арендатора, так и на арендодателя. Съемщику необходимо внимательно проверить документы на участок, чтобы обезопасить себя от таких неприятных неожиданностей.

Варианты разрешенного использования сельскохозяйственных угодий:

Выращивание овощей и фруктов, ягод и цветов для личного пользования.
Ведение фермерского хозяйства с целью получения дохода.
Образование дачного сообщества.
Разведение животных и птицы.
Проведение исследований и другие виды научной деятельности.

Некоторые участки не пригодны для сельхозработ по определенным причинам – скудная почва, неудачный ландшафт и проч. Такие земли могут сдаваться в найм для других целей – возведения подсобных помещений, вышек сотовой связи и проч.

Государственная регистрация договора имущественного найма

Не требуется ставить на учет в ЕГРП соглашения, заключенные на срок до одного года (краткосрочные) и обеими сторонами являются физические лица. Положение регулирует 609-я статья Земельного кодекса РФ. Все остальные варианты обязательны для госрегистрации.

Какие документы необходимы для регистрации аренды надела?

Для того, чтобы зарегистрировать сделку арендования земли, помимо основного договора потребуются документы:

Кадастровый план (если имеется) и выписка из ЕГРН, полученная не ранее, чем за 30 дней до совершения сделки.
Паспорта участников договора. Если стороной является юридическое лицо – Уставные документы.
Межевой акт, зарегистрированный в Росреестре.
Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по участку, судебного ареста, споров, залога.
Квитанции по оплате государственной пошлины.

Порядок государственной регистрации найма участка

В том случае, если территория является новообразованной, сначала необходимо провести процедуру межевания – объект должен быть занесен в общий государственный реестр. Для заказа межевого плана нужно обратиться к кадастровым инженерам своего района. Специалист приедет в назначенное время, выполнит замеры и составит необходимые документы.

После государственной регистрации надела можно получать выписку из ЕГРН – кадастровый паспорт объекта, в котором содержится вся основная информация по территории:

Кадастровый номер.
Адрес расположения.
Размер территории.
Вид разрешенного использования.
Информация о расположенных постройках и проч.

Выписка получена, собран пакет документов – далее необходимо оплатить государственный сбор. Зарегистрировать соглашение имущественного найма можно способами:

Через многофункциональный центр.
В Кадастровой палате.
На официальном сайте Росреестра или почтой.

МФЦ

Порядок регистрации сделки арендования через многофункциональный центр:

Для обращения нужно предварительно записаться на прием (правила уточнить в МФЦ своего района).
Подать собранные документы, заявление на госрегистрацию сделки и договор сдачи, подписанный обеими сторонами.
Получить уведомление по указанному каналу (телефон, почта, смс), забрать итоговую документацию.

Срок выполнения услуги – до девяти рабочих дней.

Кадастровая палата

Порядок аналогичный процедуре в МФЦ, с той разницей, что нужно прийти лично на прием к специалисту в Кадастровую службу своего района, также по предварительной записи. Для проведения процедуры служащим потребуется около недели. Преимуществом обладают сделки, заверенные нотариусом – на них уходит не более трех дней. Если одновременно с этим выполняется занесение сведений об объекте в ЕГРН, потребуется более десяти дней.

Сайт Росреестра

Способ удобен тем, что заявка оформляется из дома. Для этого необходимо зайти на официальный сайт Российского реестра, выбрать необходимую услугу, загрузить документы и дождаться решения по сделке. Итогом будет получение бумаги по найму земли с пометкой об успешном прохождении регистрации.

Почему отказывают в госрегистрации, разрешено ли не регистрировать?

После подачи заявления в Кадастровую службу или Росреестр не всегда приходит положительный ответ. Причины, по которым уполномоченное лицо откажет после проверки предоставленных сведений:

Неактуальная выписка из ЕГРН.
Неполный пакет документации.
Надел не поставлен на кадастровый учет.
По отношению к объекту выпущен судебный запрет.
Наличие других обременительных факторов – залог, сервитут.
У владельца имеются задолженности перед государственным бюджетом (оплата коммунальных услуг, налогов и проч.).

Если по закону сделка съема подлежит государственной регистрации, арендодатель обязан поставить ее на учет. Последствием отказа от надлежащего оформления правопередачи становятся штрафные санкции со стороны налоговых органов, т.к. граждане и юридические лица обязаны предоставлять сведения о доходах, полученных с земельных участков.

Также госрегистрация необходима на случай возникновения имущественных споров. Суд откажет в рассмотрении искового заявления, если процедура не пройдена.

Арендная плата

В соглашении подробно прописывается размер арендной платы, сроки оплаты и тип. Какой может быть оплата по следке имущественного найма:

Заранее установленная денежная сумма. Допускаются разные периоды оплаты – по месяцам, полугодиям, за год.
Оговоренная доля в процентах от полученного урожая, готовой продукции или прибыли от ее реализации.
Съемщик выполняет по отношению к арендодателю какие-либо услуги.
Передача ценных вещей – в собственность или пользование.
Часть оплаты съема может быть зачислена на улучшение свойств надела, возведение построек.

Используется одна или несколько перечисленных форм, в комбинированном виде. Законодательство предусматривает частоту увеличения стоимости найма – не чаще раза в год. В случае ухудшения состояния надела по обстоятельствам, не зависящим от наемщика, он имеет право потребовать уменьшения размера оплаты за участок. Если съемщик нарушает время уплаты, арендодатель вправе потребовать следующей досрочно, но только дважды.