Договор аренды части земельного участка, образец

dogovor-arendy-chasti-zemelnogo-uchastkaДоговор аренды части земельного участка используется для закрепления юридических взаимоотношений, в результате которых осуществляется передача надела в аренду. При этом, Арендатором (принимающая сторона) обязательны к внесению платежи, в заранее установленном размере и сроках. При наличии просрочек по оплате Арендодатель вправе применить штрафные санкции или вовсе разорвать договорные взаимоотношения.

Особенности заключенного договора и нюансы его оформления

Указанным документом Арендатор получит возможность передать с разрешения хозяина земли свои арендные права иному гражданину в субаренду на 11 месяцев. Существует несколько обязательных к исполнению требований:

  • Первое – надел возможно передать в аренду только при наличии на него права собственности. Ровно, как и муниципальные участки передаются лишь после осуществления аукциона. Воспользоваться исключением из этого правила могут только некоммерческие товарищества, которые получают отдельные участки государственной земли для использования их в качестве дачи, огородничества или садоводства. Любой участник товарищества может получить свой пай без аукциона;
  • Второе – не все участки могут быть разделены. Неделимыми станут участки, которые после их дробления станут непригодными для использования по прямому назначению. Хорошим примером является земля под многоквартирным домом.

При соблюдении указанных требований придется произвести выделение части из общего участка земли в собственности. При этом, надлежит определиться с четкими границами площади, подлежащей передаче в аренду. Благодаря таким действиям передаваемый надел будет индивидуализирован.

Самым действенным способом для осуществления раздела считается наем инженера кадастра. Им будет произведено межевание. По его результатам инженер составит межевой план, а возможность дальнейшей сдачи получившегося объекта в аренду придется согласовать с СЭС, Пожнадзором и Росприроднадзором.

Благодаря поведенному межеванию получившийся участок можно поставить на учет в госкадастре. При этом, он будет считаться отдельным объектом недвижимости и получит свой уникальный кадастровый номер. После официальной госрегистрации сдаваемая площадь станет индивидуальной вещью.

Условия договора аренды, признаваемые существенными

Гражданское и земельное законодательство устанавливает перечень условий, при отсутствии которых, договорные отношения не будут признаны официальными и имеющими юридическую силу. Обязательному отражению подлежит следующие условия:

  • Предмет заключаемого соглашения (наименование участка, его местоположение, кадастровой номер, категория земли и вид ее пользования);
  • Цена, подлежащая уплате Арендатором.

Следует помнить, что если отраженной информации будет недостаточно для однозначной идентификации, то такое соглашение будет признано недействительным. Изменять условия договора между физическими лицами можно дополнительным соглашением.

Договором будут закреплены следующие права и обязанности сторон:

  • Со стороны Арендодателя: может мониторить состояние своего участка, пересматривать размер арендных платежей (раз в год), возмещает Арендатору расходы, потраченные улучшение земли;
  • Со стороны Арендатора: обрабатывает и застраивает принятый участок по собственному желанию, а также реализует выращенный урожай по личному усмотрению; обязан использовать надел в соответствии с его прямым назначением, а также своевременно платить аренду.

По согласованию сторон могут быть внесены дополнительные условия. Изменять их можно подписанием дополнительных соглашений. Их количество в течение всего периода не ограничено.

dogovor-arendy-chasti-zemelnogo-uchastka-bez-mezhevaniyaАренда без проведения межевых работ: законность и условия сделки

В настоящее время передать в аренду землю без предварительно проведенного межевания не является нарушением. Поскольку указанная процедура подразумевает определенные траты, то гораздо дешевле будет обойтись без межевания и приложить к договору лишь план всего участка, на котором обозначена передаваемая в аренду доля. Такой документ станет дополнением к договору и уточнением индивидуальных характеристик объектов.

Учитывая выше написанное, стоит иметь ввиду, что если срок аренды составляет более 12 месяцев, а сам договор заключается между юридическим и физическим лицом, то придется обязательно заключать письменный договор и производить его регистрацию.  В противном случае сделка лишится юридической силы. Сама госрегистрация при этом может быть осуществлена только при предъявлении межевого плана. А в ЕГРН будут внесены соответствующие данные об арендных отношениях.

Госрегистрация и срок ее действия

По общему правилу, срок можно не указывать, если Арендодатель не испытывает в этой земле особой надобности. Соглашение тогда будет заключено на неопределенное время.  Любой стороне доступна возможность расторжения договора, уведомив при этом за три месяца, если не предусмотрен иной срок. В сроках есть и свой нюанс: землю сельхозназначения, находящуюся в собственности муниципалитета, нельзя передать на срок свыше 49 лет.

Соглашение об аренде должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Но это условие будет зависеть в первую очередь от срока аренды – он должен превышать 12 месяцев. Если срок, указанный в договоре, выше предельно допустимого или отсутствует вовсе, то исчисляться он будет по максимально положенным показателям.

Договор аренды между юридическими лицами

Арендодателем вправе стать абсолютно любое лицо, без ограничений по его статусу. Особое внимание стоит уделить договору, заключаемому между юридическими лицами. Основное – обязательность оформления такого документа на бумажном носителе, даже если он является краткосрочным. Правильно будет также воспользоваться услугами нотариальной конторы.

Поскольку такими соглашениями передаются гораздо большие по площади территории, то и вопрос обеспечения собственной финансовой безопасности должен стоять не на последнем месте. Так, в подобных сделках зачастую участвуют представители по доверенности. Особое внимание стоит уделить проверке всех документов.

Наименование участников будет отражено в преамбуле соглашения. Данные доверенностей также указываются в договоре. Если представители юрлиц вправе осуществлять действия от своего имени, то их данные также должны быть зафиксированы в договоре. Такого рода договора в основном заключаются для размещения оборудования. Этот факт также подлежит отражению. Чем подробней будет составлен документ, тем безопасней и прозрачней будут взаимоотношения арендатора и арендодателя.

dogovor-arendy-chasti-zemelnogo-uchastka-prodlenieПродление договора аренды

При взаимовыгодном сотрудничестве, в котором между сторонами отсутствуют претензии к друг-другу, наилучшим выходом будет продление уже существующих отношений. Осуществить этот процесс можно двумя способами:

  • Заключить дополнительное соглашение по истечении указанного в договоре срока аренды. При этом, стоит отразить конкретный срок продления или отразить информацию о неопределенности периода. Продлевая срок до года, не придется регистрировать соглашение;
  • При заключении основного договора отразить возможность автоматической пролонгации по окончании срока аренды.

Стоит помнить, что если арендатор был добросовестным (не нарушал условий договора, своевременно вносить платежи), то он имеет преимущество перед остальными арендаторами. В такой ситуации заключать последующие договора аренды на ранее арендуемый участок придется с предыдущей стороной.

Если все-таки был получен отказ, то арендодатель не сможет сдавать искомый участок на тех же условиях другим лицам в период до одного года. В противном случае собственнику земли может грозить судебное разбирательство.

Расторжение арендных отношений

Можно найти несколько причин для расторжения арендного договора. В основном, они могут быть найдены в условиях самого соглашения. Причины могут быть следующими:

  • Нарушение условий договора. Для подтверждения своей позиции придется обратиться в суде;
  • Уведомив за три месяца до окончания срока договора. Еще один момент: если по истечении срока соглашения никто не изъявил желания его продлить, то обязанности считаются выполненными, а сотрудничество прекращенным;
  • Если договор имеет срок больше 5 лет, то расторгнуть его можно только по судебному решению с обязательным доказыванием нарушения его исполнения. Как только арендатор в разумный срок устранит указанные недостатки, то суд даже не примет во внимание факт нарушения обязательств.

Самым надежным способом расторжения существующих отношений станет доказательство ухудшения качества и плодородности земли.

Нюансы, подлежащие учету при составлении договора

Для того, чтобы договор был оформлен согласно всем образцам и требованиям законодательства, следует принять во внимание специфику сделки. Особое внимание стоит уделить следующим деталям:

  • Собственники участка и их количество. При наличии на искомый участок долевого права владения придется заручиться согласием у всех собственников. Поможет осуществить эти действия многостороннее соглашение, к которому прилагается нотариально заверенное согласие. В противном случае договор будет недействительным;
  • Причины расторжения договора. Их можно прописать отдельно, но действующее законодательство все равно будет иметь главенствующую роль. Стоит быть готовым к судебному разбирательству;
  • Минимальный размер надела. Выделяя часть земли для аренды придется согласовать ее с минимально – допустимой. В противном случае сделка не состоится;
  • Цель использования. Арендатору придется учитывать и поддерживать категорию и назначения полученного надела. При этом, договор должен содержать способ допустимого использования. Таким образом собственник оградит себя от административной ответственности, если арендатор совершит действия, приносящие вред участку.

Помимо договора арендатору придется руководствоваться и местными НПА. В этих же актах можно найти и объекты, которые недопустимо размещать на арендуемой площади.

Заключение: Заключая договор аренды части земельного участка придется учитывать действующее законодательство. Чем подробней оформлен договор, тем меньше спорных моментов будет в период его исполнения. Следует также обращать внимание на срок его действия. От этого показателя будет зависеть необходимость регистрации договора в ЕГРН.

Ссылка на основную публикацию