dogovor660

dogovor250Земельный кодекс РФ в статье 7, п. 1 определил земли сельскохозяйственного назначения в составе земель, находящихся на территории нашей страны. Статья 9 N101-ФЗ РФ от 2002 года гласит, что аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения разрешена законом. Прежде чем заключать договор аренды убедитесь, что участок прошел кадастровый учет.

Аренда земель: общие положения

Аренда предполагает, что собственник земли отдает участок во владение или пользование другому лицу. Последний приобретает право на временной основе. Он является арендатором, но не собственником недвижимого имущества. Арендатором может быть гражданин, организация, а также иностранец при условии, что соблюден юридический порядок принятия им участка в аренду.

Договор аренды заключается в письменной форме. Его образец без труда найдется в интернете. Существенными условиями выступает его предмет, это земельный участок, характеристика которого должна быть прописана в договоре. В частности, это площадь, кадастровый №, месторасположение.

Арендный договор требует регистрации в Росреестре при следующих обстоятельствах:

  • срок аренды между участниками правоотношения – 1 год;
  • один из участников – юридическое лицо.

Об этом говорит статья 609 ГК РФ.

Земли сельхозназначения могут находиться в собственности юридических лиц и граждан, некоммерческих организаций и т.д. Обычно они покупаются на торгах, а также передаются в судебном порядке (например, в ситуации заключения аренды с правом последующего выкупа, если спор выиграл арендатор земель). Только владелец земель может передать их в аренду. Это правило.

Закон предусматривает случаи, когда аренда земель не может быть заключена с государством:

  1. Проведение аукциона на земли, которые относятся к историческому и культурному наследию страны.
  2. Земли находятся на территории заповедных зон.
  3. Земля необходима стране для обеспечения нужд государственной обороны.
  4. Оформление арендного договора невозможно из-за заражения участка (радиоактивное, химическое, биогенное).

Обязательно проверьте участок перед арендой, иначе договор признается недействительным.

dogovor-arendy-uchastka-selskoxozyajstvennogo-naznacheniya-osobennostiАренда сельхоз земель: особенности

Земля рассматриваемой категории предназначается для определенных видов работ на ней. В частности:

Для арендатора важно понять, чем закон разрешает заниматься на этой земле. Например, категория земель сельхоз назначения может иметь вид разрешенного использования для дачного хозяйства или огородничества, для фермерского хозяйства.  Предварительно получите разрешение на возведение дома и смело его стройте. Если человек берет землю в аренду для устройства огорода, то он может возвести строение, но не капитальное.

Частные лица

Все эти нюансы необходимо понимать при заключении договора между физ лицами. Если арендатор арендованную землю будет использовать не по ее назначению, то попадет под штраф. Кроме того, законом может быть лишен права использования участка, полученного в аренду. Само соглашение расторгается. Для собственника, который также нарушает в этом отношении закон, итоги будут плачевными. Если он это делает в систематическом порядке три года подряд, зная, что его земля используется не по назначению, он может быть лишен прав на земельный надел. Это решается в суде, собственник признается недобросовестным.

В договоре аренды закон запрещает самостоятельно менять вид разрешенного использования. Эти действия также наказываются законом. Наоборот, в договоре четко указывается, для чего земля берется во временное владение и пользование. Для каких действий арендатора.

Достаточно нелегко составить договор аренды доли земельного участка. Большинство наделов находятся в общей собственности. Каждый из их владельцев имеет право только на свою часть, которой он может распоряжаться. Вам будет тяжело выделить часть участка для конкретного сособственника, если земля не была выделена под доли и отсутствует межевание. Неверно в этой ситуации строить отношения между сособственниками на доверительных договоренностях устной формы. И совладельцы не смогут сдать свою долю в аренду, поскольку ее размер не определен законом, она не выделена в натуре. Для того чтобы арендовать такой участок, нужно собрать всех его собственников, заключить коллективное соглашение об аренде земли со всеми дольщиками.

dogovor-arendy-uchastka-selskoxozyajstvennogo-naznacheniya-gosudarstvoГосударство

Гражданин может арендовать землю у государства. Известно, что оно реализует свои полномочия через разветвленную систему государственных органов. В частности, вопросами аренды занимаются исполнительные органы власти. Муниципалитеты выставляют земли на торги, оформляет кадастровый паспорт. Для этого необходимо провести межевание территории для получения комплекта документов. После присвоения участку кадастрового № он выставляется муниципалитетом на аукцион. На один и то же участок может претендовать несколько граждан. Когда определится победитель аукциона, с ним муниципалитет заключает арендный договор.

Срок аренды

Статья 9 N 101 — ФЗ говорит о том, что землю сельхоз назначения можно взять на срок от 3 до 49 лет. Земельные угодья, предназначенные для заготовки сена, выпаса скота берутся на срок 3 года. Длительность арендных отношений определяется собственником земли, но арендатор, добросовестно исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право продления договора.

Законодатель может ограничить площадь участка, который можно взять в аренду. В частности, от 10 до 50 соток, все зависит от требований, предусмотренных конкретным регионом, а также местных законов. Закон не ограничивает арендатора в количестве земельных участков. Он может взять их столько, сколько хочет.

Для того чтобы стать арендатором земли, принадлежащей государству

Документы

Для того чтобы стать арендатором земли, принадлежащей государству, необходимо составить заявление. Начинаются торги, каждый из потенциальных арендаторов вносит залог. На участок объявляется начальная цена арендной платы. Победит тот, кто предложит больше всех. С победителем заключается арендный договор, который подлежит всестороннему изучению, даже, несмотря на то, что соглашение оформляется с государством. В частности, нужно проверить реквизиты договора, посмотреть данные земельного участка, сравнить их с реально имеющейся информацией, определить размер арендных платежей, изучить полномочия и ответственность сторон правоотношения. Если выигравший арендатор не обладает достаточным объемом правовых знаний, он может подключить юриста для анализа договора аренды. Дополнительными условиями соглашения могут выступать положения о субаренде, форс-мажорных обстоятельствах, порядок разрешения споров и т.д.

Регистрация сделки проходит в Росреестре. Как правило, арендный договор с недвижимостью регистрируется в этом органе, так как соглашение заключается на длительный срок. Договор аренды выступает обременением земельного участка. Этот факт обязательно отражается в ЕГРН. В Росреестр необходимо предоставить арендный договор в обязательном порядке. Если регистрация не будет осуществлена, сделка будет считаться недействительной с применением к ней правовых последствий статей ГК РФ (166, 173, 174, 177, 168) и т.д.

Фермерские хозяйства

Существуют определенные нюансы заключения арендного договора для фермерских хозяйств. Они могут претендовать на земли сельхоз назначения без проведения конкурса или аукциона. Чтобы арендовать землю у государства на этих условиях, будущему арендатору необходимо доказать, что на этом участке земли будет осуществляться именно фермерская деятельность, то есть работа будет иметь целевой характер. Договор аренды будет заключен именно с тем условием, что торги и аукцион будут отменены по требованию органов исполнительной власти. Заявитель, получив одобрение, обязан собрать весь комплект документов, необходимых для заключения арендного договора.