dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka

dogovor-arendy-zemelnogo-uchastkaОформление договора земельного участка представляет сделку, в которой принимает участие две стороны. Это арендодатель (собственник имущества) и арендатор. Предметом заключаемого между сторонами соглашения между физическим и юридическим лицом выступает земельный участок. Арендные отношения с недвижимостью имеют ряд особенностей, которые регламентированы российским законодательством.

Основные понятия

Аренда – правовая форма взаимоотношений между физическими лицами, юридическими лицами и муниципальными органами. Суть сделки состоит в том, что владелец участка передает его в пользование или владение, но на временной основе. Арендатор, принимая имущество, обязан за него платить. Это арендные платежи, периодичность, размер, форма которых определяется соответствующими положениями закона.

Договор аренды – заключенный в письменном виде документ, регистрация которого в Росреестре зависит от срока. На этот период стороны оформили соглашение. Если он более 11 месяцев, договор регистрируется, если менее – закон не предъявляет к участникам этого требования. Если срок не определен договором, так как он не относится к его существенным условиям, то по умолчанию, соглашение заключено на 12 месяцев.

Предмет аренды – имущество недвижимого назначения, участок земли. Его необходимо идентифицировать в тексте договора указанными характеристиками:

  • название населенного пункта, на территории которого он находится;
  • площадь земельного надела;
  • ВРИ;
  • категория и цели использования земли;
  • кадастровый идентификатор.

Предмет относится к существенным условиям. Это означает, что без включения пункта в договор, он не считается действительным с правовой точки зрения.

Арендная плата — это платежи, которые поступают от арендатора за пользование чужим имуществом. Особенности оплаты определены в договоре. Закон позволяет участникам соглашения выбрать один из способов:

  • деньги, которые вносятся на счет арендодателя единовременно, периодически: все зависит от условий, прописанных сторонами в договоре;
  • в виде плодов труда арендатора, продукции;
  • предоставление арендатором услуг;
  • возложение на арендатора затрат, связанных с арендованным земельным участком.

Договор содержит другие пункты, в частности, полномочия сторон правоотношения, порядок расторжения соглашения и т.д.

dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-vidi-arendiАренда и ее виды

По общим правилам договор может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (до 49 лет).

Договор до года отличается тем, что он не требует от сторон посещения Росреестра или электронной регистрации. Достаточно заключить аренду в простой письменной форме и подписать соглашение. Это значительно экономит время, а также не требует оплаты государственной пошлины.

Договор до 49 лет оформляется на длительный период времени: от 5 до 49 лет. Главное отличие между двумя контрактами состоит в том, что долгосрочный требует процедуры регистрации в Росреестре. 49 лет – это максимальный срок для этого вида правоотношений.

Основы составления контракта

Если стороны не пользуются услугами профессиональных юристов, важно грамотно составить договор аренды, для этого можно посмотреть его образец в интернете. Главными пунктами, которые обязательно прописываются в нем, выступают:

  1. Предмет сделки. Это земельный надел, который предлагается в аренду. Его описание должно быть отмечено характеристиками: адрес НП, расположение, площадь, кадастровый номер.

Собственник земельного надела не сможет сдать его в аренду без присвоения кадастрового номера. Это объясняется тем, что земли в России должны быть учтены. И ЕГКН выступает формой учета. Перед заключением гражданско-правовых сделок собственники обязаны позаботиться о том, чтобы документы на имущество были оформлены соответствующим образом. Это значит, что у надела должен быть паспорт.

  1. Плата за пользование чужим имуществом. Аренда не может носить безвозмездный характер. Поэтому вопрос об оплате также можно отнести к существенным условиям контракта.

Дополнительные условия

Эти пункты договора не считаются обязательными. Это значит, что закон не выдвигает императивного требования по их включению в текст соглашения. Но это нужно сделать, так как они уточняют условия сотрудничества между арендатором и второй стороной.

К дополнительным условиям относятся:

  • данные сторон: фамилия, имя, отчество, с указанием на договорной статус каждого из участников соглашения;
  • права собственности на участок.

Кроме того, сторонам стоит обратить внимание на такие пункты, как права, обязанности участников соглашения в его рамках, порядок расторжения существующего сотрудничества.

Участниками договора могут быть граждане, юридические лица, а также муниципальные образования. Граждане и ЮЛ сдают участки, которые принадлежат им в качестве частной собственности. Эта ситуация регулируется положениями гражданского и земельного законодательства. Но большинство пунктов договора определяются собственником самостоятельно, но они не должны противоречить закону. Если арендует землю не юридические лица между собой, а она выдается от собственника (муниципального образования), то регулирование такой сделки осуществляется ЗК РФ. Положения этого закона действуют в отношении сроков пользования земельным наделом, порядок назначения платы за использование земли. Для того чтобы понять, кто будет арендатором земли, при наличии заинтересованности в этом земельном наделе продлится аукцион. На нем выбирается победитель, который станет арендатором земельных угодий, чьими собственниками выступает представители местных органов власти.

Документы

Договор сопровождает комплект документов. Бумаги должны быть предоставлены обеими сторонами:

  • правоустанавливающие бумаги на участок;
  • паспорта;
  • согласие на проведение сделки (если земельный надел находится в долевой собственности);
  • кадастровый идентификатор;
  • доверенность (в случае, если одна из сторон наняла представителя, действует через него).

Договор составляется в двух экземплярах. Каждый из них передается стороне соглашения.

Если договор регистрируется в Росреестре, то нужно отпечатать третий экземпляр. 

Для регистрации аренды стороны собирают пакет документов: паспорта сторон, документы на участок, а также квитанция об оплате государственного сбора (пошлины). Обратиться за регистрацией может владелец земельного надела, арендатор. Документы рассматриваются в течение месяца.

Пути регистрации:

  1. Через территориальный отдел Росреестра. Личное посещение государственного органа.
  2. Через МФЦ: сотруднику этого учреждения достаточно передать пакет документов, взять расписку об их получении и ожидать ответа.
  3. Через почту с заказным письмом.
  4. Дистанционно, через крупные интернет порталы, например, сайт Госуслуги.ру.

dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-izmenenie-dogovoraИзменение договора

Если аренда носит долгосрочный характер (например, для земель сельскохозяйственного назначения) в течение этого срока необходимо внести изменения в контракт. Это могут быть различные корректировки:

  • по арендной плате;
  • смене собственника.

Это самые частые на практике корректировки. Арендная плата меняется в соответствии с уровнем инфляции. Наймодателя может не устраивать цена, которая стоит в договоре за пользование участком, так как выросли цены и уровень его жизни подорожал. Эта ситуация требует от него повышение арендной платы. Смена собственника также возможна. Например, владелец решил подарить другому человеку землю.

Изменения, которые назревают в процессе договорных отношений, оформляются в письменной форме. Это дополнительное соглашение к основному договору.

Дополнительное соглашение заключается, если обе стороны выражают согласие на внесение изменений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается, либо участники правоотношения сотрудничают на прежних условиях, указанных в основном договоре.

Прекращение аренды земельного надела

ЗК РФ в ст. 46 устанавливает, что аренда заканчивается по основаниям, которые установлены ГК РФ. Земельное законодательство отсылает пользователь к гражданскому.

Аренда земельного надела прекращается по причинам:

  • договоренность, которая возникла между сторонами;
  • решение судебного органа;
  • истечение сроков аренды, арендодатель письменно заявляет о том, что он готов на окончание договора;
  • инициатива арендодателя, которая должна соответствовать нормам, которые указаны в 45 ст. ЗК РФ.

Последнее основание – это вина арендатора, который использовал в процессе своей деятельности земельный надел не по назначению, либо нерационально использовал землю.

Закон не допускает окончания арендных отношений во время сельскохозяйственных работ (полевых), а также в других случаях, установленных федеральным законом.

При прекращении договора аренды регистрационная запись в ЕГРП на недвижимость и сделок с ним погашается. Об этом свидетельствует проставленный штамп.

По ст. 450 ГК РФ могу быть определены и иные причины, по которым арендодатель расторгает договор. Часть 2 статьи предоставляет право расторжения договорных отношений одной из сторон, если второй участок нарушает существенные условия соглашения. Если договор расторгается в досрочном порядке, то арендатора необходимо предупредить об этом. И сделать это в разумный срок. Обычно им выступает 1 месяц с момента, когда арендодатель понял, что будет расторгать контракт.