Договор аренды земельного участка с последующим выкупом

dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-s-posleduyushhim-vykupomВременное пользование и распоряжение земельным наделом выступает одним из самых распространенных гражданско-правовых договоров, не считая куплю-продажу. Но наем недвижимости имеет срок действия, что не может устраивать арендатора. Поэтому закон позволяет заключить договор аренды с правом последующего выкупа.

Соглашение заключается между физическими лицами, а также в нем принимают участие и представители организации. Таким образом, приобрести земельный надел можно, как у частного лица, так и у местной администрации. Если земля с находящимися на ней постройками, которые возвел арендатор, он имеет преимущественное право выкупа.

Что такое договор аренды с правом выкупа земли

Закон, в частности, ст. 624 НК РФ позволяет выкупать арендованное имущество. В этом смысле, арендное соглашение представляет собой смешанный тип договора, включающий в себя элементы купли-продажи.

Договор заключается в письменной форме, в котором обязательно указывается положение о праве выкупа. В дальнейшем, это облегчит. Но не включение этого пункта в договор не может стать правовой помехой к заключению купли-продажи.

Признаки аренды с дальнейшим выкупом:

  1. В соглашение необходимо включить пункт о том, что арендатор готов приобрести земельный участок.
  2. Арендатор не принимает участие в торгах.
  3. Участники аренды прописывают в договоре цену земельного надела.
  4. Арендатор может выплатить оговоренную арендную плату за участок, не дожидаясь окончания договора.
  5. После того, как арендатор заплатит второй стороне за землю, арендодатель выплачивает государству налог на прибыль.

Сторонами договора выступают арендатор и собственник, сдающий недвижимость в наем. Со второй стороны могут принять участие, как частные лица, выступающие владельцами земли и распоряжающиеся ею по собственному усмотрению. Отношения между сторонами регулируются договором, а если в нем не прописаны дополнительные условия – законом. Права, обязанности сторон правоотношения обычно фиксируются в договоре.

Покупка земли у муниципальных органовПокупка земли у муниципальных органов

Заключение купли-продажи участка с государством – это последовательные действия заинтересованной стороны. Алгоритм зависит от земельного надела, региона, где он расположен, стоимости, иных факторов. Приоритет в распределении земли имею заинтересованные лица, готовые ее приобрести в целях строительства.

При оформлении договора купли-продажи арендного участка между юридическими лицами нужно соблюсти требования, установленные законом:

  1. Наличие на руках технического паспорта на объекты капитального строительства.
  2. Оформление права собственности на недвижимость.
  3. Заявление о выкупе.
  4. Подписание договора, оплата земельного надела.

Сумма выкупа зависит от нескольких факторов, но за основу берется кадастровая стоимость. В крупных городах – это примерно 25% от кадастровой стоимости. В средних по размеру населенных пунктах – от 7,5 до 24%.

Но как показывает практика, кадастровая стоимость земельного надела может быть завышена. В этой ситуации необходимо делать переоценку.

Особенности выкупа земельного участка

Каждый из гражданско-правовых договоров имеет свои особенности. Договор аренды с последующим выкупом не является исключением из правил:

  1. Если земельный надел выступает собственностью государства или муниципальных органов, они имеют право продать его на торгах, если арендатор в течение 3 лет не построил на нем дом, иное строение.
  2. На участке арендатор построил дом, оформил на него право собственности, он имеет право на преимущественный выкуп.
  3. Если выкупается земельный надел, который относится к сельскохозяйственному назначению, приобрести его можно через 3 года со дня оформления арендного соглашения. До наступления этого времени арендатор вправе использовать земельный надел только по его назначению.
Если арендатор предоставил для оформления купли-продажи документы и сведения, которые не соответствуют действительности, право на получение земельного участка в собственность, у него может не возникнуть. Закон не позволяет использовать документы, в которых указаны неверные данные, при реализации преимущественного права на выкуп земли. При регистрации перехода права собственности Росреестр имеет право отказать заинтересованным лицам по причине того, что в документах предоставлены неверные или неточные сведения относительно предмета договора. Сторонам необходимо исправить недостатки и вновь обратиться за помощью в регистрирующий орган.  

Как найти земельный участок и заключить договор с правом выкупа?

Условия, на которых арендатору могут дать земельный участок, зависят от определенных особенностей. Основной из них выступает предназначение участка и ВРИ. Кроме того, категория населения, к которой принадлежит арендатор: специальность, процессия, род работы, финансовая самостоятельность и т.д.

Закон предоставляет населению различные варианты для аренды территории. В каждом из них существуют свои условия, поэтому далеко не все могут воспользоваться случаем и оформить арендное соглашение с правом последующего выкупа.

Варианты предоставления земельного надела в аренду:

  1. Аренда на безвозмездной основе. Договор может быть заключен с гражданами, профессии которых востребованы в сельской местности. Эти люди готовы сменить местожительство с города на деревню. Таким образом, они могут воспользоваться возможностью и оформить аренду участка с правом последующего выкупа. В течение всего срока действия договора плата за пользование земельным наделом взиматься не будет.
  2. Торги или аукцион. Этот способ приобретения участка предлагается при нецелевом использовании земли. Тот человек, кто принял участие в торгах, предложил наибольшую цену за лот (земельный участок), выигрывает аукцион.
  3. Без проведения торгов. Для большинства населения в РФ этот метод доступен. Он включает в себя три варианта использования земельного надела. Но это происходит только по строго целевому назначению, в отличие от участков, в отношении которых проводятся торги.
  • участки сельскохозяйственного назначения;
  • аренда под возведение дома, другого строения;
  • организация фермерства.

Перечисленные варианты становятся основной заключения арендного договора, а далее – выкупа земельного надела.

Комплекс действий заинтересованного лица по оформлению арендного договора

  1. Поиск земельного участка. Гражданин имеет несколько возможностей для того, чтобы определиться с вопросом о том, какой участок свободен. Например, можно запросить выписку о земельных наделах, чьим собственником выступает государство и муниципальные органы власти. Для этого необходимо обратиться в МФЦ и ждать ответа в течение 5 дней. В выписке, которая будет получена гражданином на руки, содержится информация о свободных земельных участках. Кроме того, можно воспользоваться самостоятельным поиском земельного надела на официальном веб-ресурсе Росреестра.
  2. Подача заявления на поиск земельного надела. Вопрос о том, возможно ли передать конкретный земельный надел заинтересованному в этом лицу, решается на уровне местный органов власти и управления. Тот, кто хочет взять в аренду землю, обращается с заявлением к муниципальным властям. Заявление составляется в форме письменного документа, произвольно, с указанием на кадастровый номер надела. На этапе составления заявления человеку необходим паспорт. Если на аренду от муниципальных органов поступает согласие, то необходимо в кадастровый отдел подать заявление на постановку участка на учет. В срок – 10 дней проводится кадастровая оценка земельного надела, но будущий арендатор должен понести расходы в размере от 5 до 6000. Эти деньги пойдут на оплату услуг специализированной организации, которая имеет право на постановку недвижимости на кадастровый учет и изготовление соответствующей документации.

После того, как земельный надел ставится на кадастровый учет, арендатор получает на руки необходимые документы. После этого, заинтересованное лицо подает второй заявление на аренду на имя главы администрации.

Документы

К заявлению, которое направляется в государственный орган, прилагаются документы:

  • паспорт;
  • документы на льготы (если положены);
  • техническая документация на земельный надел, дом.

Аренда с правом последующего выкупа – это тот договор, который обязательно регистрируется в Росреестре, та как он заключается на срок не менее 3 лет. По закону, если соглашение об аренде оформляется между сторонами на длительность более года правоотношений, то оно подлежит регистрации в Росреестре.

Когда документы поступают в регистрационный орган, он в течение 30 дней изучает арендный договор. Арендатор в течение 30 дней, которые добавляются ко времени рассмотрения договора юридическим отделом Росреестра, должен ознакомиться с условиями соглашения и подписать его. Договор составляется в 3 экземплярах и регистрируется в подразделениях Росреестра.

Аренда земельного надела с последующим выкупом позволяет арендатору стать обладателем участка земли. Но при условии, что он использовал надел по назначению, а также использовал его для целей, которые прописаны в арендном соглашении.

Ссылка на основную публикацию