строительство

До 25.12.2008 N39-ФЗ не содержал понятия — договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Изменение были внесены N478-ФЗ. Поправки дали пояснение, какие условия в договоре считаются существенными, необходимо ли заключение дополнительного соглашения, а также другие данные (ст. 10.1 указанного НПА).

Характеристика договора

Договор заключается для инвестиционной деятельности. Предметом соглашения не может служить строительство многоквартирного дома, объекта недвижимости. Сущностью контракта остается право на аренду участка земли, за пользование которым арендодатель получает оплату. Арендатор осуществляет в рамках соглашения определенные действия, установленные по договоренности между сторонами. Договор – смешанный, он заключается в рамках вложений в строительство, но в большей мере контракт регулирует отношения, касающиеся вопросов пользования землей.

Исходя из наработанной юридической практике, на основании ст. 10.1 указанного закона, можно говорить о том, что договор аренды земельного участка, предложенного на инвестиционных условиях, договор смешанного типа. В нем сочетаются черты арендного и инвестиционного договора. Возможность оформления договорных отношений между сторонами обусловлена таким качеством, как свобода договора. Это положение закреплено в ст. 420: инвестор выбирает, куда он будет вкладывать деньги, в какой объект недвижимости. Целью сотрудничества сторон в рамках одноименного договора выступает получение результата от процесса инвестирования. Это создание объекта недвижимого имущества.

договор аренды на инвестиционных условиях

Положения закона

Особенность рассматриваемого договора состоит в том, что договор аренды земельного участка заключается в рамках инвестиционной работы. Вложения имеют капитальное назначение и передаются инвестором в создание объекта недвижимого имущества, например, для возведения дома многоквартирного типа. Часто договором предусматривается наличие дополнительного соглашения: документ устанавливает возможность передачи арендодателю определенных помещений, которые находятся на вновь созданном объекте. Передача объектов происходит по распределению их общей площади: порядок проведения мероприятия указан в основном договоре. Но это действие нельзя совершать, если в качестве арендодателей выступает РФ, регионы, муниципальные образования.

Необходимо понимать, что положения N39-ФЗ не регулируют инвестиционную деятельность граждан и юридических лиц, желающих профинансировать проект.

Так как рассматриваемый договор имеет смешанную природу, он имеет существенные условия, присущие не только арендному соглашению (предмет, цена), но и инвестиционному:

  1. Лицо, с которым была оформлена аренда, обязуется после строительства передать арендодателю определенные помещения с указанной площадью жилого и нежилого назначения.
  2. Указание на площадь переданных помещений: показатель определяется заранее, фиксируется в рамках договора.
  3. После получения застройщиком разрешения на строительство, он обязан в течение 3 месяцев оформить с арендодателем дополнительное соглашение. В этом документе прописывается, какие помещения передаются. В частности, указывается информация:
  4. категория: жилые, нежилые;
  5. указание на плане объекта недвижимости;
  6. после получения разрешительного документа на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан указать номер этажа помещения, его идентификатор: данные имеют значение, если в виде объекта недвижимого имущества выступает многоквартирный дом;
  7. до государственной регистрации заключенного дополнительного соглашения, арендатор не может совершать юридические действия с разными помещениями, не подлежащими передаче арендодателю.

Контракты, имеющие гражданско-правовую природу, содержат несколько существенных условий. Без их наличия в тексте документа, сделка не считается законной. Так как договор аренды в рамках инвестиционной деятельности включает в себя юридические черты двух соглашений, то существенных условий больше. Все они должны быть прописаны в тексте, арендодатель и арендатор согласовывают между собой процесс сотрудничества, ориентируясь на общие положения одноименного договора.

Основные проблемы N39-ФЗ

Связанные с инвестированием вопросы, регулируются положениями этого закона. По мнению юристов, его нормы носят больше декларативный, чем практический характер. В результате этого гарантии, которые дает НПА инвесторам, неоднозначно воспринимаются судами, о чем говорит судебная практика по спорным категориям дел.