Договор купли-продажи земельного участка с домом
Для того, чтобы сделка получила статус действительной, мало просто составить бумаги и подписать их, важно, чтобы договор продажи участка с домом был оформлен правильно. Особенность процедуры состоит в том, что происходит передача прав на пользование одновременно двух объектов – коттеджа и территории, на которой он расположен.
Если принято решение составить документ самостоятельно, необходимо познакомиться с нюансами процедуры и ее надлежащего оформления. Для упрощения рекомендуется скачать типовой бланк и заполнить недостающие данные, либо использовать образец, а не составлять с нуля. В противном случае можно пропустить важные пункты.
Субъекты и объекты сделки
Все особенности, касающиеся продажи недвижимости и ДКП, указаны в 7 главе Гражданского кодекса РФ. Субъектами сделки, по которой заключается договор купли-продажи участка с домом, являются его стороны – покупатель и продавец. Их определяет статья 125 ГК РФ:
- Граждане РФ.
- Юридические лица.
- Государство и его субъекты.
- Муниципальные образования.
Если обе стороны являются физическими лицами, правоспособность и дееспособность – обязательное условие (достижение совершеннолетия, отсутствие ограничений со стороны судебных органов). Юридическое лицо может быть как коммерческой, так и некоммерческой организацией (фонды и проч.).
Продать коттедж с наделом может только собственник – для этого необходимо иметь соответствующие бумаги, подтверждающие полное право владения.
Особенности объектов – земли и дома, которые также должны быть подтверждены документально:
- Точный размер (площадь) и границы.
- Расположение (для дома это адрес с указанием населенного пункта, улицы, номера).
- Земельный надел поставлен на государственный учет в кадастре, пройдена процедура межевания. Объекту присваивается кадастровый номер.
Хозяин участка с домом имеет на руках кадастровый паспорт объектов, где письменно и в графике (схеме, фото со спутника) определены точные параметры недвижимости. Объекты обязательно включаются в межевой план.
Какие дома и участки не подлежат продаже?
Недвижимость нельзя продать в случае:
- Неверно оформлены документы на право собственности, кадастровые или технические паспорта (были допущены ошибки или произошли изменения, которые не были зафиксированы на карте и зарегистрированы в кадастре, например, уменьшена площадь надела или выполнен пристрой к коттеджу).
- По указанной недвижимости уже совершен акт продажи или дарения другому лицу, либо оно сдается в аренду.
- Выдан арест на имущество со стороны судебных органов.
- Собственность оформлена в качестве залога при выдаче кредита.
- Помимо основного имеются дополнительные собственники, которые не участвуют в процессе купли-продажи.
- В продаваемом жилом строении прописаны люди. Отсутствие регистрации по указанному адресу подтверждается документально.
- По адресу жилища имеются долги по коммунальным услугам.
- Коттедж и надел состоят в судебном споре или имеют другие ограничения в реализации права собственности.
Предмет договора: существенные условия
Сначала в документе указываются полные данные по субъектам сделки:
- Фамилии, имена, отчества продавца и его контрагента.
- Полные паспортные данные.
- Дата и место (населенный пункт) составления документа.
Обязательное содержание документа, где максимально подробно прописываются сведения:
- Особенности участка: площадь, категория, целевое назначение, кадастровый номер. Есть ли на нем временные сооружения или хозяйственные постройки, баня.
- Особенности дома: количество жилых комнат и подсобных помещений, этажей, наличие мансарды или подвала, площадь, данные о кадастровом и техническом паспортах (кем и когда выдан).
- Адрес, по которому зарегистрирован коттедж.
- Полные сведения о бумагах на собственность (договор купли-продажи, дарения и проч.) и свидетельстве государственной регистрации права (серия, когда и кем выдан).
- Отсутствие факторов, препятствующих совершению сделки (на объектах нет обременений).
- Стоимость объектов цифрами и прописью, в рублях. Цена указывается по соглашению сторон и не меняется после подписания документа продавцом и контрагентом.
Завершают документ подписи сторон. Бумага составляется в трех экземплярах: продавцу, покупателю и для кадастровой службы.
Загрузка…
Перезагрузить документ
Открыть в новой вкладке Порядок совершения сделки
Основные этапы, которые необходимо пройти для того, чтобы заключить договор продажи земельного участка с домом и сделку в целом:
- Владельцу необходимо найти покупателя на недвижимое имущество. Источники поиска могут быть разными, т.к. законодательство не регулирует этот процесс: лицом, покупающим надел и коттедж, может быть как родственник, так и сторонний человек. В последнем случае используется объявление в СМИ, опрос знакомых и проч.
- После того, как потенциальный покупатель найден, согласуются условия – стоимость, сроки подписания, оплаты, форма передачи денежных средств и проч.
- Собственник подготавливает объект и документы, необходимые для процедуры.
- Оформляется проект документа купли-продажи.
- К составленной бумаге прикладывается акт приема-передачи объектов.
- Осуществляется выплата денег, определяющих стоимость недвижимости (либо конкретно в срок, указанный в договоре).
- На этом этапе продавцу можно отдать ключи от дома покупателю.
- Собственник обращается в местный отдел Российского реестра либо Многофункциональный центр – для того, чтобы зафиксировать продажу в государственной базе данных.
- Итоговый шаг – учреждение выдает зарегистрированный документ и выписку ЕГРН. Последняя подтверждает передачу полного права собственности. Договор купли-продажи жилого дома с участком заключен.
Загрузка…Если у владельца есть супруг (супруга) и оба объекта были ими приобретены после заключения брака, необходимо получить нотариально заверенное согласие жены (мужа).
Для того, чтобы переоформить право собственности, потребуется заплатить пошлину, эти расходы несет покупатель. Об этом следует указать в предмете договора. После оформления продавец передает покупателю все бумаги на имущество: кадастровый паспорт, план надела, квитанции по оплате коммунальных услуг.
Перечень документов, которые потребуются в процессе
Для того, чтобы договор продажи участка с домом считался заключенным, потребуются:
- Паспорта обоих субъектов – покупателя и его контрагента.
- Доверенность, если один из субъектов не участвует в сделке лично.
- Выписка ЕГРН (выдается с 2016 года) или свидетельство о праве собственности.
- Кадастровые паспорта – на дом и земельный надел (с 2017 года эти сведения вносятся в выписку ЕГРН).
- Договор купли земельного участка с домом.
- Акт приема-передачи права собственности.
- Квитанция по выплате государственной пошлины (ее точная стоимость уточняется в момент государственной регистрации передачи права собственности).
В том случае, если оплата не может быть совершена сразу (например, покупатель ждет оформления кредита для получения средств и хочет «забронировать» за собой право купить данное жилье с участком), составляется предварительное соглашение. Оно необходимо, если процесс получения денег откладывается на две недели и более.
Стоимость дома с участком и форма оплаты
В качестве размера стоимости берется рыночная. Если есть сомнения, продавец не может определиться с суммой, можно пригласить профессионального оценщика.
Цена жилой и земельной недвижимости первоначально устанавливается продавцом. Контрагент либо сразу соглашается с ней, либо предлагает свой вариант – осуществляется торг. В бумагах стоимость указывается только после взаимного согласия, т.к. в итоге будет передана именно эта сумма. Какие средства можно использовать для оплаты:
- Наличные средства.
- Электронные деньги (последующий перевод с банковской карты).
- Материнский семейный капитал.
- Ипотечный кредит.
Когда можно произвести оплату:
- До государственной регистрации сделки (перед или сразу после подписания договора).
- После оплаты пошлины и внесения сведений о передачи собственности в реестр.
- Оплата по частям до оформления акта (в рассрочку).
- Часть денег в виде задатка передается до регистрации, остальное – после.
Если процедура отменена по вине покупателя, задаток не возвращается. В случае вины продавца его необходимо вернуть контрагенту в двойном размере.
Как сделка купли-продажи облагается налогом?
После того, как все документы оформлены и зарегистрированы, право собственности передано покупателю, он обязан уплатить два налога:
- Земельный – на полученный надел.
- Имущественный – на жилой коттедж.
Отправной точкой для начисления налоговой суммы является кадастровая стоимость недвижимого имущества.
Условия, при которых налог обязан выплатить продавец:
- Отсутствие дохода от сделки – жилье и надел были проданы по той же цене, что и приобретены продавцом изначально.
- Владение объектами до процедуры купли-продажи менее трех лет.
В этих случаях бывший владелец недвижимости имеет право обратиться в местную налоговую службу за получением имущественного вычета.