dogovor-prodazhi-zemelnogo-uchastka

dogovor-prodazhi-zemelnogo-uchastkaСоставление договора продажи земельного участка подразумевает одновременное отчуждение и переход права собственности. Сделки по продаже недвижимого имущества регулируются Гражданским актом — статья №549 и №559.
dogovor-prodazhi-zemelnogo-uchastka-osobennosti

Особенности составления договора для продажи земли

Из-за элементарной невнимательности и юридического незнания тонкостей составления данного документа, участники сделки могут лишиться собственного имущества или понести большие финансовые потери. Условия договорных отношений должны быть заблаговременно оговорены между участниками сделки.

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

  • Наименование организации или ФИО физического лица, в зависимости от того, с кем оформляется купля-продажа;
  • Полная характеристика участка: где располагается, какая общая площадь, сведения из кадастра и прочее;
  • Наличие имеющихся обременений. Если их нет, этот пункт можно пропустить. В противном случае сделка не может состояться, её имеет полное право расторгнуть покупатель в одностороннем порядке;
  • Стоимость недвижимого имущества. После подписания купли-продажи, она не может быть увеличена или уменьшена;
  • Порядок оплаты. Здесь необходимо описать форму и способ внесения платежа;
  • Реквизиты сторон. Физические лица указывают паспортные данные, адрес постоянного места проживания. Индивидуальные предприниматели — сведения о регистрации в качестве ИП. Юридические субъекты — банковские реквизиты, БИК, КПП, ИНН.

Также в этот договор можно внести и дополнительные условности. Например, последовательность действий в случае непредвиденных ситуаций, прописать права использования и распоряжения объектами, которые находятся на этой территории. И ещё один не менее важный аспект — кто понесёт расходы по оформлению сделки, за пользование специализированными услугами (юриста).

Важно знать, что данный документ составляется письменно и регистрируется в реестре.

Что нельзя включать в договор:

  • возможность выкупа земельного участка;
  • ограничивать в правах покупателя при эксплуатации территории;
  • снятие ответственности с продавца в случае, если заявят права третьи лица или выяснятся иные скрытые детали.

При наличии в документе хотя бы одного из этих условия, сделка не состоится. Это будет возможно только после того, как он заново будет переписан, и соответствовать законодательным нормативам.
dogovor-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom

Договор продажи участка с домом

Если продаётся участок с домом, происходит одновременное отчуждение и переход права собственности этих объектов. Поэтому юристы рекомендуют определить каждый предмет сделки отдельно.

В договоре на дом прописать следующие данные:

  • почтовый адрес;
  • кадастровый номер;
  • общую и жилую площадь, количество этажей, наличие дополнительных построек (если таковые имеются);
  • кто имеет законные права на дом — только собственник-продавец. На правах долевой или совместной собственности.

Все эти сведения прописаны непосредственно в правоустанавливающих свидетельствах, а с 2017 года, они имеются и в выписке из ЕГРН.

Стоимость сделки определяется в зависимости от отчуждаемого недвижимого имущества. Но, как правило, цена земельного участка с домом прописывается в общем стоимостном выражении. В иных случае разделение допускается: сделка будет оформляться с использованием материнского капитала, ипотечного кредитования. И ещё один вариант — покупатель желает обратиться в налоговую службу с целью получения вычета.

От того как стороны намерены рассчитываться между собой, зависит только от наступления прав собственности для клиента.

Так:

  • если оплата была осуществлена в полном размере до того момента, как состоялась сделка, клиент обретает права собственности на объект и землю. Это произойдёт сразу после проведения госрегистрации;
  • если оплата в полном объёме произошла после заключения основного договора, в силу вступает залог при условии, что участники не предусмотрели иное требование;
  • если был внесён первоначальный взнос до момента вступления купли-продажи в законную силу, возникает залог. Действителен он до полного исполнения финансовых обязательств между продавцом и покупателем.

Форма проведения финансовых расчётов оговаривается непосредственно между сторонами. Они могут предпочесть наличную или безналичную форму оплаты.

В качестве дополнительных условий следует прописать срок передачи земли и дома, распределение расходов за оформление, и пользование услугами специалистов. Сделка с недвижимым имуществом подлежит госрегистрации в ЕГРН. А до тех пор, пока объекты не занесены в росреестр, владельцем является продавец имущества.
dogovor-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-obektom-nezavershennogo

Составление договора продажи с объектом незавершённого строительства

Право собственности является производным от 2-х основополагающих правоотношений: использование земельного участка с объектом незавершённого строительства, права на возведение объекта. Если в наличии у собственника имеются эти полномочия, можно приступать к процедуре по регистрации сделки.

Возможность оформления договора купли-продажи присутствует при наличии у продавца следующих бумаг:

  • Свидетельство, подтверждающее постановку объекта на учёт в кадастровом органе;
  • Документы на право возведения объекта;
  • Свидетельства, устанавливающие права собственности или владения землёй, на которой стоит недострой;
  • План строения;
  • Сметная документация.
Необходимо знать, что объект незавершённого строительства относится к недвижимости, соответственно на договор купли-продажи распространяются аналогичные условия, что и на здания, которые введены в эксплуатацию.

Договор подразумевает отчуждение земельного участка вместе с этим недостроем. То есть и участок, и строение будет отчуждено и приобретено покупателем одновременно. Исполнения договорных условностей осуществляется в день подписания передаточного акта. Он должен составляться после того, как проведена экспертиза, осмотрено строение на наличие видимых дефектов, изучена представленная документация продавцом.

Покупателю при покупке участка с объектом незавершённого строительства необходимо знать о промежуточных этапах приёма работ. Например, договор купли-продажи подписан, но не была проведена промежуточная аттестация строительства. В таком случае, покупатель рискует оказаться с объектом, который подлежит сносу. Поэтому прежде чем совершить такую сделку, необходимо проверить качество стройки. Для этого необходимо обратиться к опытным специалистам, иначе дополнительных финансовых затрат не удастся избежать.

Договор продажи земли с рассрочкой платежа

Согласно регламенту статьи №489 ГК РФ, если договор купли-продажи оформляется на кредитной основе, рассрочка внесения платежей допускается. Об этом должны договориться стороны между собой.

Необходимо знать, что продажа земельного участка с рассрочкой платежа будет выгодна продавцу, если спрос на надел невелик. Поэтому возможность предоставление рассрочки поможет найти потенциального покупателя. При этом в пользу продавца не будут начисляться дополнительные проценты.

Правила составления купли-продажи

Чтобы этот документ обрёл юридическую силу, необходимо предусмотреть все детали. Оформляется он в письменной форме, но при этом нельзя допускать заметные исправления, грамматические ошибки, помарки. В этом случае сначала рекомендуется воспользоваться черновиком. Обязательно проверить на достоверность изложенную информацию: сомнительные или заведомо ложные сведения приведут к тому, что сделка не состоится. Договорное соглашение зарегистрировать в нотариальной палате.

Образец

Для начала продавцу следует ознакомиться с типовой формой купли-продажи. Содержание договора продажи земли с возможностью рассрочки платежей основывается на следующих нижеизложенных аспектах:

  • Название договора;
  • Место и дата заключения соглашения;
  • Паспортные данные продавца и покупателя;
  • Подробная характеристика земли;
  • Окончательная стоимость недвижимого имущества;
  • Порядок внесения платежей;
  • Описание ответственности сторон сделки;
  • Заключительные положения текущего соглашения. Здесь необходимо прописать ссылки, на которых базируются данные условности.

Посмотреть образец можно на официальном портале компании, которая оказывает услуги по продаже земельных участков и составлению основного документа продажи недвижимости или скачать с нашего сайта.

Что непосредственно касается внесения оплаты, этот вопрос оговаривается непосредственно между покупателем и продавцом. Но в договоре обязательно должны быть отображены нижеперечисленные подпункты:

  • Срок предоставления рассрочки;
  • Окончательная стоимость территориального надела;
  • Периодичность перечисления платежей;
  • Способ расчёта. Можно выбрать безналичную или наличную форму оплаты. Приветствуется досрочное выполнение финансовых обязательств по действующему контракту.

Для удобства можно составить график платежей. Чтобы он обрёл юридическую силу, в нём должны стоять подписи участников сделки. Также желательно поставить сегодняшнюю дату, чтобы потом не возникало никаких спорных ситуаций.
dogovor-prodazhi-zemelnogo-uchastka-po-doverennosti

Договор продажи земли по доверенности

Собственнику земельного участка совсем необязательно самому заниматься этим процессом, это можно сделать по доверенности. Покупателю в таком случае необходимо предельно внимательно ознакомиться с этим документом, чтобы выяснить, какими полномочиями наделён представитель собственника недвижимого имущества.

Например, он имеет право подписать договор продажи, но при этом не наделён полномочиями по получению денежных средств от клиента. Если представитель нарушит это условие, и всё-таки возьмёт деньги, но не передаст их собственнику. Продавец имеет полное право обратиться в суд с исковым заявлением. Тогда покупателю будет довольно проблематично доказать правоту, даже если в расписке стоит подпись третьего лица (представителя интересов продавца).

Передаточный акт

Он является важной частью договора продажи территориального надела, он доказывает факт передачи земли клиенту. В этом акте прописываются все технические характеристики участка и информация о его текущем состоянии. В нём также должны стоять подписи всех участников сделки. Представитель тоже в нём должен расписаться, если он наделён такими полномочиями. Чтобы себя обезопасить, покупатель должен потребовать расписку от продавца о передаче денежной суммы, которая непосредственным образом прописана в основном документе. Если есть сомнения, такие сделки лучше всего совершать в присутствии дипломированного юриста, он будет курировать сделку на каждом её этапе.