dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-po-trebovaniyu-arendodatelyaРасторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке может произойти по разным причинам, и только на основании судебного постановления. Но прежде чем разорвать партнёрские отношения, собственник участка должен известить о своём намерении второго участника сделки за месяц. Потому что арендное соглашение оформляется между двумя участниками, соответственно досрочное расторжение тоже должно происходить при участии этих лиц.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, возникает в установленный срок в арендном договоре. Именно в пределах действия акта, допускается расторжение партнёрских отношений раньше указанного срока. Об этом свидетельствует статья №619 ГК РФ. Также в ней чётко прописаны случаи, при возникновении которых допускается расторжение контракта.

Собственник участка может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор:

  • Нарушает условия договора. Между сторонами на этой почве начинает возникать спор относительно серьёзности нарушения такого-то пункта;
  • Больше двух месяцев не вносит арендная плата;
  • Не производит капитальный ремонт, хотя эта обязанность прописана в договорном соглашении, и заранее условие подлежало двустороннему разъяснению между сторонами.
  • Нарушает условия контракта, не соблюдает целевое назначение земельного участка, ухудшает состояние имущества.

Также Гражданский кодекс предусматривает возможность предусмотреть и иные основания для аннулирования арендного партнёрства по требованию собственника участка на основании судебного постановления.

Прежде чем собственник земли решится обратиться в суд, он должен известить арендатора о своём намерении в течение некоторого времени. Это нужно сделать за месяц. Если это правило нарушить, суд не примет исковое заявление.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу отправлять уведомление? Это нужно делать по тому адресу, который указан в договорном соглашении. Если арендатор отправит письмо всем известным адресатам, кроме того, что указано в документе, такое действие будет некорректным. Письмо в первую очередь нужно отправлять по тому адресу, который указан в акте. Ели уведомление вернётся с пометкой о невручении письма адресату, это значит, что действия со стороны собственника недвижимого имущества выполнены надлежащим образом.

Общие положения о расторжения договора

Согласно Российскому законодательству, стороны арендного акта могут его расторгнуть, достигнув обоюдной договорённости. Арендодатель должен составить дополнительное соглашение с землепользователем о расторжении партнёрства. При обоюдном согласии всё происходит достаточно быстро, а главное, для этого не придётся обращаться в суд, и ждать принятие решение органом.  В данном случае подписывается акт приёма передачи, больше ничего не нужно.

При проявлении несогласия у землепользователя и возникновения иных причин\условий для аннулирования договора, арендодатель должен обратиться в суд. Об этом свидетельствует статья №450 часть №2 ГК РФ. Собственник недвижимого имущества должен предоставить суду неопровержимость факта преждевременного разрыва партнёрских отношений.

Признак существенности нарушения – ущерб или крупные материальные потери для собственника в связи с действиями землепользователя. Только суд может решить, насколько существенным оказался урон. Общие положения о расторжения договора, прописаны в статье №619 части №3 ГК РФ собственник сначала должен направить письмо с претензиями в адрес арендатора, для их последующего исправления. Либо отобразить в письме предложение о преждевременном разрыве отношений. В ответ должны прийти действия, которые собирается совершить землепользователем. И здесь возможно 2 сценария развития ситуации: сторонам получится прийти к обоюдному решению вопроса, либо собственник недвижимого имущества будет обращаться в суд.
Сроки и порядок расторжения арендных отношений

Сроки и порядок расторжения арендных отношений

Законодательство обязует арендодателя извещать вторую сторону сделки о намечающемся процессе. В гражданском кодексе установлены следующие сроки расторжения партнёрских отношений в рамках арендного соглашения:

  • За 90 суток до даты прекращения договорного акта для земельного участка;
  • За 30 дней для иного арендуемого недвижимого имущества.

Отсюда уже выбирается порядок прекращения арендных отношений. Это может быть совершено посредством обращения в судебную инстанцию, либо без инициации этого действия.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе собственника земельного участка расторжение договорных отношений может производиться как по внесудебному порядку, так и через обращение в высшую инстанцию. Рассмотрим порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда

либо через суд более подробно, чтобы их сразу можно было бы применить на практике.

Судебное решение о расторжении договора аренды раньше указанного срока

Досудебное разрешение спорной ситуации является обязательным условием. Если сторонам не удастся добиться консенсуса, тогда остаётся обращаться только в суд, и ожидать постановления. Данная норма прописана в ст. №619 Российского Гражданского Кодекса. Со стороны собственника земельного участка суд потребует предоставление доказательной базы для аннулирования партнёрских отношений раньше прописанного срока в договоре.

Так, арендодатель может ссылаться на следующие нарушения землепользователем:

  • Неоднократное нарушение условий договора. Со стороны арендодателя поступали замечания неоднократно, но арендопользователь никак на них не отреагировал, а лишь наоборот ухудшил ситуацию. Поэтому единственно допустимым решением этого вопроса, – разорвать отношения с этим арендатором.
  • За время эксплуатации земельного участка ухудшилось его состояние. В этом случае, кроме разрыва арендного договора, собственник может потребовать и компенсацию имущественного время. Экспертиза и прочие расходы ложатся на плечи собственника имущества, поскольку он является заинтересованным субъектом в решении этого вопроса.
  • Арендатор не произвёл капитального ремонта, как это прописано в договоре. Также в этом документе должна была быть прописана примерная дата проведения этого мероприятия, и конкретный объект, которому требуется капитальный ремонт. Если этого не указано, тогда и требовать с землепользователя выполнения этого условия бессмысленно. Даже если эта деталь оговаривалась устно. Каждое слово должно быть занесено в договор, прежде чем что-то истребовать от временного землепользователя.
  • Арендатор не платит за аренду больше 2 месяцев. Необходимо выяснить причину задержки платежей. И если выяснится, что арендатор, имеет постоянный доход и вообще не испытывает никаких финансовых проблем, но при этом не платит за использование земли, обращаться в суд. На основании судебного постановления, он должен будет оплатить каждый просроченный месяц и выплатить моральную компенсацию (что-то вроде неустойки).

Собственник недвижимого имущества сначала должен проделать первые шаги к своему арендатору, а если эти действия не принесут положенного результата, тогда уже обращаться в высшие судебные инстанции. И не забудьте, что одним из документов является копия уведомления второй стороны сделки. Неважно, получил ли адресат письмо или нет, главное – чтобы уведомление было отправлено по указанному адресу в договоре. Иначе суд может не принять иск, пока не будет надлежащим образом выполнено это условие.

Внесудебное прекращение арендных отношений

Если заключён бессрочный арендный договор, достаточно уведомить второго участника сделки письменно. Об этом свидетельствует статья №610 пункт №2. Но выполнить  это условие нужно не позднее 1-3 месяцев, в зависимости от того, какое недвижимое имущество сдавалось в аренду. Но в данном случае, это 1 календарный месяц, потому что в аренде находится земельный участок.

Обратите внимание, если арендный договор имеет определённый срок действия, условия досрочного расторжения партнёрских отношений должны прописываться отдельным пунктом.

Основываясь на гражданское законодательство, в нём нет каких-либо обязательств для мотивации сторон в принятии соответствующего решения. Арендодатель не может злоупотреблять своими правами, в первую очередь он обязан учитывать и интересы второго участника сделки – арендатора. Например, при расторжении арендного акта в период полевых работ, арендатор понесёт колоссальные убытки. Если собственник участка согласен их возместить в полном объёме и плюс ещё выплатить компенсацию, тогда можно и договор расторгнуть, и не сожалеть о содеянном.

Суд может расторгнуть акт по желанию собственника земельного участка только в том случае, если он сможет обеспечить доказательную базу правонарушений арендатора. Это не просто доводы, а именно 100% доказательство нарушений, смотря на которые, суд бы не смог их трактовать как-то иначе. И кроме этого, предъявите суду уведомление, в тексте которого был указан срок для исправления нарушений. Это может быть оригинал или копия, не столь важно.
Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу

То, что Вы устно скажете своему землепользователю о выявленных нарушениях, это никак не поспособствует решению проблемы, и тем более преждевременному расторжению партнёрских отношений. Все изложить грамотно и доступным языком в уведомлении: почему хотите расторгнуть договор, на основании чего, в течение какого срока арендатор должен освободить участок и так далее. Каждый пункт подробно описывается и уточняется, никакой двусмысленности, этот документ пригодится ещё в суде.

Важно отметить, что законодательство никак не регламентирует форму составления подобных уведомлений, а значит, для этого нужно посмотреть уже готовые образцы в открытом доступе. Там же описаны все особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу и иные факторы.

Итак, какие пункты обязательно стоит прописать:

  • Адреса и реквизиты собственника земельного участка (он же является инициатором этого длительного мероприятия) и второй стороны сделки. Данные землепользователя тоже следует указывать (они есть в тексте договора).
  • Сведения из арендного договора. Дата подписания, в каком именно пункте указано, что арендодатель может в одностороннем порядке аннулировать партнёрские отношения и иная информация.
  • Основания расторжения. Что послужило поводом для принятия такого решения. Обязательно прописать ссылки на нормативные акты. Например, согласно такой-то статья, арендодатель может сделать так-то и то-то. А именно каждое действие объясняем и доводим суть до уведомителя. Не каждый человек разбирается в юридических тонкостях, поэтому подробно растолковать каждую статью из гражданского кодекса, на который будете ссылаться.

Если периодически встречаетесь с землепользователем, уведомление можно передать лично. В противном случае, отправить по почте, но проверьте адрес, чтобы не было ошибок.

Последствия расторжения аренды

Прекращение действия арендного договора должно повлечь за собой возврат земельного участка (иного недвижимого имущества) собственнику. Поэтому при обращении в судебный орган очень важно требовать не только расторжение партнёрских отношений, но и возврат объекта. В дальнейшем это позволит избежать повторной подачи искового заявления, и запустить принудительный процесс возврата имущества.

При передаче земли нужно составить акт приёма-передачи в нем обязательно указывается состояние участка, в котором возвращается земля после эксплуатации арендатором. Даже при незначительном ухудшении почвенного состава, собственник может потребовать возмещение ущерба. Но это доводы, которые должны иметь юридические доказательства. Для этого собственник надела приглашает экспертизу и иных специалистов для определения имущественного ущерба.

Когда берете в аренду участок, и не знаете, как сложатся отношения с этим арендодателем, не поскупитесь на проведение такой же экспертизы. Чтобы потом, собственник не смог потребовать компенсацию за то, чего на самом деле не произошло по вине землепользователя. И даже если он захочет возместить ущерб за ухудшение состояние земли, при вынесении решения будут сверяться оба результата, и ещё минусуется некоторый процент.  Ведь во время использования земли, почвенный состав и так ухудшается.

Просрочка арендных платежей может послужить одной из причин для расторжения партнёрства, но является не основной. Но и здесь не все так однозначно. Арендодатель должен выяснить, почему арендатор не вносит платежи, и какая для этого причина. Если есть веское основание, в связи с чем, он начал пропускать даты, когда должен последовать очередной платёж, собственник участка может войти в его затруднительное положение и дать время, чтобы решить проблему, либо обратиться в суд и расторгнуть договор. Погашать долг уже придётся на основании судебного постановления, и в указанный в нём срок. 

Действующие правовые аспекты не позволяют в одностороннем порядке отказываться от сделки. Иначе в связи с этим нарушилась хозяйственная система, а этого допустить никак нельзя. При наличии особого соглашения между сторонами арендных отношений, возможно расторжение партнёрства в одностороннем порядке. Главное условие для инициации этого действия – несогласие выплаты определённой суммы, но это применимо только к исполнению предпринимательского договорного соглашения, к физиче6ским лицам это никак не относится. Рассматривать стоит причины, которые были рассмотрены ранее, и ссылаться только на них.

Последствия расторжения аренды в разгар полевых работ для арендатора будут ощутимыми, поэтому собственник участка должен отложить свою инициацию и дать время всё исправить, либо выплатить компенсацию в полном объёме и расторгнуть договор.