Ипотека на покупку земельного участка и строительство дома

Ипотека на покупку земельного участка – предложение банков, набирающее популярность. Пользователями услуги выступают граждане, которые строят частный дом в пределах городской черты, фермеры, выкупающие земли сельхозназначения. Кредит имеет особенности, присущие, как ипотеке в целом, так и ее предмету, в частности.

Плюсы, минусы ипотеки на земельный участок

Плюсы

1. Кредит подходит гражданам, предпочитающим городской жизни загородную. Обычно за земельном наделе ведется возведение объектов недвижимости: и строительство дома, бани, хозяйственных пристроек.
2. В некоторых случаях, загородный участок с жилым домом обходится дешевле, чем покупка квартиры в городской черте, особенно в центральных районах населенного пункта.
3. Дом строится на участке по проекту собственника: учитываются его желания.
4. Владелец земельного надела имеет возможность осуществлять подсобное хозяйство. Только стоит помнить, что купленная земля должна быть предназначена под эти цели.

Минусы

1. Процедура оформления земли в ипотечный кредит затягивается, если сравнивать действия с покупкой квартиры.
2. Могут быть сложности, связанные с оценкой земельного участка.
3. Не все банки охотно одобряют кредит, взятый на рассматриваемые цели.

Основные проблемы, связанные с приобретением земельного угодья в ипотеку

Основу любого кредита составляет возможная доходность банков. Кредитные учреждения, соревнуясь между собой по количеству предложений для настоящих и будущих клиентов, зарабатывают на них деньги. Это касается любых форм кредитования: как потребительского, так и займов юридическим лицам. Ипотека не является исключением из общих правил. Банк должен выдать деньги на тот предмет, который, по его мнению, будет надежен с точки зрения финансовой безопасности. И суть состоит в том, что ипотека характеризуется автоматическим залогом. Кредит долгий, за это время заемщик может потерять материальную обеспеченность, здоровье и даже жизнь. Банкам нужно страховать эти риски. Поэтому они почти заставляют заключать страховые соглашения (личное страхование), а также брать тот объект недвижимости, который без особых проблем реализуется на рынке, если клиент не гасит долг, допускает частые и существенные просрочки по нему. Вот почему банку важно, чтобы земельный участок имел ликвидность.

Заемщику необходимо знать, что при подаче заявления в банк, нужен статус земли и ВРИ. Предназначение земельного угодья должно совпадать с той деятельностью, которая на нем проводится. Участок не должен быть изъят из пользования. В противном случае банк откажет человеку в выдаче кредита.

Оценочная стоимость

Одной из главных характеристик земельного надела при покупке его в ипотеку выступает ликвидность. Не все кредиторы готовы работать с этим займом, самые распространенные банки, выдающие ипотеку на землю– это крупные финансовые учреждения, например, Сбербанк, ВТБ. Когда заемщик берет ипотеку, он закладывает участок. Стоимость имущества, которое находится в этом статусе, волнует банк. Земельный надел – достаточно специфичное имущество гражданского-правового оборота. Его стоимость может существенно колебаться. Понимая это, банки устанавливают строгие требования, связанные с получением кредита, а также к самому предмету залога. Лучше всего выдается ипотека на участки, предназначенные под ИЖС, а также земли сельхозначения – предпринимателям, которые собираются вести на них соответствующую деятельность. Немалое значение для банков имеет расположение земельного участка. Наибольшая удаленность – 100 км от черты города. В остальных случаях, земельный участок стоит недорого. Он не интересен банку в качестве залога. Таким образом, можно определить земельный надел, который интересен кредитному учреждению с точки зрения заключения залогового договора:

• земля находится недалеко от центральной части города;
• участок не находится на территории особо охраняемых зон;
• наличие коммуникаций;
• площадь надела – не меньше 6 соток;
• присутствие проездов к участку, дорог;
• развитая транспортная инфраструктура около земельного надела.

Банк обязательно потребует оценку земельного надела. Процедура длительная по времени. При оценке основываются на факторах:

• километраж от населенного пункта по удаленности;
• наличие, отсутствие коммуникаций: газ, вода, канализация;
• назначение и ВРИ участка.

Кто может быть оценщиком

N102-ФЗ от 1998 года, в ст. 67, п. 1 содержит отсылочную норму к законодательству, которое регулирует оценочную деятельность в РФ. Проведение мероприятия по оценке имущества осуществляется экспертами. Огни обязаны иметь соответствующую лицензию, в частности, с 2006 года они должны быть членами СРО.

Залоговая стоимость участка, который передается в залог по соглашению, устанавливается по договоренности между сторонами. Иными словами, гражданин, который хочет получить земельный участок в ипотеку, должен иметь на руках досье от оценщика.

Оценочная практика включает в себя 2 вида оценки участка земли:

1. Массовая.
2. Индивидуальная.

Первый вариант оценки подходит для работы с несколькими участками. Второй вариант —  с одним земельным наделом.

Для того чтобы провести оценку земельного участка, необходимо представить специалисту документы:

1. Документы правоустанавливающего характера на объекты недвижимости. В частности, выписка из КГРП, договор купли-продажи и т.д.
2. Кадастровый паспорт.
3. Справки об обременениях.
4. Справки из БТИ.
5. Если на земельном участке находятся строения, то необходима вся документация на них.

Для расчета стоимости земельного надела необходимо оценщику обладать информацией о состоянии объекта недвижимости на настоящий момент времени, физического состояния, характера использования.

Ценооборазование

Цена на участок зависит от факторов:

• спрос на подобные объекты недвижимости;
• количество предложений о продаже;
• характеристика участка.

Анализ рынка недвижимости эксперты осуществляются по следующим направлениям:

• регион нахождения земельного участка;
• экономическая обстановка в государстве;
• исследование рынка недвижимости в местности, где располагается интересующей участок земли;
• анализ объектов недвижимости аналогичного класса.

Какие рыночные подходы используются – решается оценщиком. Целесообразность применения подходов к оценке земельного участка зависит от физических характеристик объекта недвижимого имущества. Оценщик использует данные о реализации, покупке, залоге с аналогичными земельными наделами, предложениях рынка. После этого специалист анализирует полученные сведения, пользуясь сравнительным способом. В ходе оценки становится очевидным, стоит ли ограничиваться одним подходом или воспользоваться другим методом. Активность рынка недвижимости также имеет немаловажное значение.

Например, если говорить об оценке недвижимости в столичном регионе, то рынок развит. Он насыщен объектами недвижимого имущества. И часто требуется независимая оценка земельных угодий, квартир и зданий при использовании сравнительного метода. Многие специалисты считают его оптимальным.

В основном, внимание специалистов сосредоточено на участках, которые похожи на оцениваемый объект недвижимости. И в этой ситуации четко прослеживается принцип замещения: покупатель, который  интересуется землей, не будет переплачивать за нее, так как его вниманию представлены сотни похожих наделов. Они более дешевые по стоимости, а также обладают лучшими характеристиками. К ним относят расположение, инфраструктуру, площадь, наличие дорог, проездов и т.д.

Условия ипотеки на земельный участок

Для заключения кредитного соглашения заемщик должен отвечать требованиям банка. Поэтому стоит поинтересоваться, какие условия предъявляет финансовое учреждение к конкретному человеку. Разделим условия на несколько групп и представим их в виде таблицы:

1. Паспорт.
2. ИНН.
3. Правоустанавливающий документ на земельный надел.
4. Если на участке находятся постройки, документы на объекты недвижимого имущества.
5. Свидетельство о браке (если человек в официальных отношениях).
6. Согласие мужа или жены на кредит (заверенное нотариально).
7. Оценка участка земли, выполненная специализированными фирмами.
8. Справки о доходах: 2 НДФЛ, которая выдается с места работы предприятия, где трудится человек.
9. Заверенная копия трудовой книжки.
10. СНИЛС.

Банк по своему усмотрению вправе потребовать дополнительные бумаги. Комплект передается сотрудникам, которые отвечают за выдачу кредитов. Бумаги анализируются. После этого финансовая организация принимает одно из двух решений: выдать займ, отказать в предоставлении ипотеки на земельный участок. Решение по практике принимается от 3 до 6 дней, все зависит от конкретного банка.

Сравнительные условия банков по покупке земельного надела в ипотеку

В чем состоит опасность ипотечного кредита земельного участка

Ипотека обладает повышенным риском, если сравнивать этот кредит с потребительскими займами. Для заемщика важно оценивать собственную платежеспособность. На стадии подготовки и проверки документов, банк оставляет за собой право требования дополнительных справок, иных документов для полноценной  оценки риски невозврата заемных денежных средств. В ипотеке они даются в большом размере и на много лет. Сбор дополнительных документов затягивает процесс выдачи кредита. Об этом заемщик также должен знать и быть готовым.

Для банка земельный участок в качестве залога – не всегда выгодная сделка. Несмотря на прописанный в законе регламент оценки, земельный участки – самые рисковые объекты с точки зрения изменения стоимости на них. Намного проще оценить квартиру и держать ее в залоге. Поэтому не все банки работают с земельными участками, выступающими залогом в ипотечном кредитовании.