Как оформить договор мены земельного участка

dogovor-meny-zemelnogo-uchastkaДоговор мены земельного участка выступает в качестве подтверждения успешного оформления сделки. После этого происходит трансферт территорий от одного контрагенту другому владельцу. Если взять за основу статью 130 ГК РФ, земельный надел приравнивается к недвижимым объектам. Исходя из этого, следует, что при оформлении сделки между собственниками территориальных наделов, необходимо опираться на подобные законодательные аспекты, как и при мене иной недвижимости.

В чем состоит особенность этой процедуры

Мена может быть оформлена не только между владельцами территориальных наделов, но и иными недвижимыми (движимыми) имуществами. В отличие от традиционного документа купли-продажи, в договоре мены стороны сделки получают за передаваемый земельный участок не деньги, а именно надел. Он должен быть равноценным обмениваемо по всем параметрам. Если стоимость одного территориального надела уступает второму участку, в этом случае соразмеренная компенсация должна быть предусмотрена в договорных условиях.

А в случае дарения не предусмотрено возмещений. Этот договор предполагает односторонний акт. При заключении обмена оба контрагента получают компенсирование передаваемого земельного участка.

Формы сделки:

  • Письменная. Контрагенты должны составить договор на листе формата «А4» и заверить личными подписями, так же в конце документа поставить дату.
  • Нотариальная. В юридической практике не предусмотрено обязательного заверения в нотариальной палате. Но есть некоторые исключения: владельцем участка является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста (в этом случае может действовать доверитель), обмен доли (необходимо получить разрешение от других участников собственности посредством письменного уведомления).

Независимо от того, какая была применена из этих форма, договор мены обязательно нужно зарегистрировать. В противном случае, он будет являться недействительным. Как правильно нужно составлять договор, чтобы не упустить ни одной важной детали, необходимо посмотреть образец. Если впервые сталкиваетесь с этим на практике, стоит обратиться за помощью к юристам, либо руководствоваться этой статьёй.

dogovor-meny-zemelnogo-uchastka-usloviyaУсловия

Перед тем, как подписать документ, необходимо ознакомиться с условиями. Между участниками сделки обязательно должны быть согласованы следующие условия, чтобы избежать конфликтных ситуаций в будущем:

  1. Предмет договорного соглашения.
  2. Количественные характеристики земельного участка.
  3. Равноценность свойств и стоимости передаваемых наделов. Необходимо указать соразмеренное возмещение в денежном эквиваленте.
  4. Дата передачи участков между контрагентами.
  5. Сведения о наличии у контрагентов полномочий для распоряжения объектами, согласно конвенции.
  6. Условия сохранения ограничений и обременений на территориальные наделы.

Также на начальном этапе, участникам этого непростого процесса, следует досконально ознакомиться с правоустанавливающими документациями на территории (желательно, чтобы это были оригиналы, а не копии). Среди них обязательно должны быть отчёты о рыночной и кадастровой стоимости, паспорт на землю и иные справки.

Если один собственник не выполнит своего обязательства, и для этого у него есть весомые обстоятельства, другой владелец может прекратить выполнение своих договорных обязательств, либо отказаться от него и востребовать компенсацию, понесённых убытков. Но, как показывает практика, этот вопрос сложно урегулировать на субъективном уровне, придётся решать вопрос посредством искового заявления.

Совершение обмена будет невыполнимым, если не получено согласие от лица, в пользу которого оформлено обременение. Например, территориальный надел в залоге у финансово-кредитной организации. Для совершения сделки нужно получить согласие от этого учреждения или погасить имеющуюся задолженность.

В соглашении обмена территориальных наделов описать индивидуализированные признаки, а именно:

  1. Кадастровые номера.
  2. Площадь.
  3. Целевое предназначение.
  4. Цель эксплуатации территории.
  5. Наличие объектов недвижимости на ЗУ (гараж, пристройки, нежилые помещения и прочее).

Хорошей практикой считается приложить чертеж к договору мены. Кроме этого, необходимо своевременно позаботиться об оценке территориального надела по кадастру, а также имеющихся сооружений, которые также подлежат мене, поскольку расположены на данном земельном участке.

dogovor-meny-zemelnogo-uchastka-nalog-registraciyaРегистрация договора мены земельных участков

Как уже отмечалось ранее, без регистрации, он лишён законной силы. Для вступления в законные права собственности, он должен быть оформлен по всем статьям действующего закона. Поскольку новые изменения в нормативные акты вносятся с начала нового года, необходимо следить за внесёнными поправками.

Под регистрацией прав подразумевается совершение компетентными организациями определённого юридического действия, влекущего за собой юридическую ответственность (выдержка из ФЗ-122).

Процесс состоит из нижеизложенных аспектов:

  1. Приём документации с последующей юридической экспертизой: заявление, копии паспортов контрагентов. Также необходимо прикрепить квитанцию об оплате госпошлины.
  2. Занесение сведений в ЕГРП.
  3. Выдача документов, подтверждающих факт проведения регистрационной процедуры. Это произойдёт не раньше чем через 10 рабочих дней.

Процесс принято считать завершённым, когда будут выданы на руки правоустанавливающие документы заявителям.

Регистрация договора мены на долю земельных участков

Эта процедура возможна только после заверения нотариусом сделки. Для этого собственнику доли, необходимо соблюдать следующие нижеизложенные действия:

  1. Пригласить кадастрового инженера с целью получения межевого плана.
  2. Отправить иным владельцам уведомление о намерении заключить договор мены. В нём отобразить предложение о выкупе доли.
  3. Если на протяжении 30 дней не поступило согласие, либо был дан отказ, договор предоставить в нотариальную палату.

После получения соответствующей отметки специалистом последующие действия, связанные с регистрацией, будут осуществляться по единым установленным правилам.

dogovor-meny-zemelnogo-uchastka-nalogНалогообложение земельных участков

Поскольку по условиям договора мены каждый участник сделки не только отчуждает имущество, но и получает во владение равноценный земельный надел, основание для обложения налогами для каждого юридического\физического лица. Их объём зависит от кадастровой стоимости территориального надела, она может иметь существенные отличия. В этом случае можно оспорить стоимость по кадастру через суд с целью добиться перерасчета по рыночной цене.

Основаниями для использования льготного обложения налогов (в том числе и неуплаты) является общие правила, которые учреждены налоговым кодексом. Если приобретённый участок будет использоваться по целевому предназначению, можно воспользоваться правом на освобождение от оплаты налогов.

Если предметом мены выступает земельный надел и другой объект, обязательства по налогообложению предусматривают следующие нюансы:

  1. Прибыль, которая получена при мене. Облагается акцизом, ставка = 13%.
  2. Для расчёта налогов используется та стоимость, которая непосредственно прописана в основном документе. При отсутствии такого пункта, в расчёт берётся цена по кадастру.
  3. Если срок владения составляет меньше 3 лет, стоит использовать имущественный вычет. Он составит порядка одного миллиона рублей.
Приобретатель земли имеет право на налоговые преференции. Налог может быть снижен на 2 млн. рублей. Необходимо будет рассчитать самостоятельно посредством передачи деклараций. Осуществляется он за счёт НДФЛ, которая была удержана в предыдущих отчётных периодах (все документы должны быть сохранены).

Вывод

Налоговые льготы действительны для всех контрагентов мены. Рассчитываться он будет исходя из стоимости земельного надела, которая непосредственно отображена в одном из пунктов договора.

После перехода прав на нового владельца, он обязан уплачивать налог. Эти детали можно самостоятельно уточнить в местном управлении. Налог рассчитывается так же исходя из стоимости территориального надела по кадастру.

Если земля обменивается на частный дом, нежилое помещение, госрегистрация проводится единовременно. Если участок меняется на автотранспорт, тогда процесс будет идти через ГИБДД. В обмен на земельный участок передаётся любой вид транспорта, регистрируется только земельный участок. Для перехода прав на движимое имущество необходимо лишь наличие акта передачи.

Если не прописаны ценовые диапазоны территориальных наделов, они автоматически признаются равноценными по стоимости. Необходимо принять во внимание тот факт, что если занизить стоимость земли, документ не будет считаться действительным. Это выяснится после подачи ИФНС деклараций, инспекторы обязательно проведут проверку. Так что делать этого не рекомендуется, так как всё равно придётся платить по реальным показателям.

В каждом варианте совершаемого обмена предусмотрен свой порядок действий, и обязательная уплата пошлины в пользу государства. Поэтому, прежде чем, планировать совершение той или иной сделки, необходимо досконально изучить все нюансы. Чтобы в будущем не пришлось обращаться в суд с целью получения компенсации за причинённый вред. Также заранее необходимо проконсультироваться с квалифицированными юристами, они помогут правильно составить договор и учесть все обязательные пункты.

Ссылка на основную публикацию