оформить земельный участок в собственность
оформить земельный участок в собственность

Как оформить землю, если она в аренде? Арендованную у государства землю приобретают в собственность за 3% от кадастровой стоимости земельного надела. Владелец земли имеет полное право по распоряжению недвижимым имуществом. Аренда дает право временного пользования и владения. Земельный надел — собственность только после выкупа земли. Все, что необходимо для этого: построить дом, подать заявление в местный орган власти, где находится земельный участок на его выкуп по льготной стоимости. Оформить собственность в Росреестре с полным комплектом необходимых документов.

Способы оформления земли из аренды в собственность

Законные способы:

  1. N93-ФЗ от 2006 внес изменения в гражданское, земельное законодательство. Закон разрешил упрощенное оформление земельных участков. Бесплатно пользователь может оформить земельный надел в собственность, но только на тот, который представлен правообладателю до введения в действие Земельного Кодекса РФ (до 30.10.2001). Земельные участки, оформляемые упрощенно, для подсобного и дачного хозяйства, ИЖС и гаражного строительства. Закон не ограничивает правообладателей сроком оформления имущества.
  2. Оформить право на приобретательную давность путем обращения в судебный орган. По ст. 234 ГК РФ, правом на оформление земельного участка обладают граждане, которые пользовались землей по целевому назначению.
  3. Оформить право собственности на основании того, что на земельном наделе стоит индивидуальный жилой дом, приобретенный по сделкам до 6 марта 1990 года. До этого времени участки земли, которыми пользовались граждане, не регистрировались, они не являлись собственностью граждан и юридических лиц.
  4. Принять участие в торгах и купить надел по кадастровой цене. На аукционе побеждает тот, кто предлагает самую высокую цену за земельный надел. После завершения аукциона, местная администрация заключает с победившим договор купли-продажи.  
  5. Приобрести земельный участок вне участия в аукционе.

Если в арендном договоре не написано, что гражданин, организация обязаны арендовать земельный надел и пользоваться им в течение определенного времени до выкупа, и не предусмотрен запрет на перевод во владение ЗУ по правилам ст. 39.20 п.п. 6, 39.3 ЗК РФ, имущество можно выкупить пользователями земельным участком по льготной цене. Закон устанавливает «вилку» процентов выкупа: от 1 до 25% от кадастровой стоимости.

Одним из самых распространенных способов приобретения права собственности на земельный надел выступает его покупка с размещенным объектом строительства. На этом нужно остановиться подробнее.

Документы для перевода земельного надела

Документы для перевода земельного надела из собственности местного органа власти арендатору

Оформление ЗУ в собственность происходит при наличии определенных документов:

Росреестр присылает заинтересованным лицам выписки из ЕГРН в течение 3 дней, но бывают задержки. Если заявитель рисковать не хочет, он может заказать нужный документ в течение дня через API регистрирующего органа по 250 рублей за оказанную услугу.   

Стоимость перевода ЗУ из аренды в собственность

Для владельцев зданий, сооружений стоимость выкупа участка земли под объектом строительства из арендных отношений в собственность – это часть от кадастровой стоимости, выраженная в процентном отношении. Этот показатель зависит от нескольких факторов: региона, где находится земля, целевого назначения участка. Местные органы власти сотрудничают с заинтересованным лицом по вопросу выкупа земельного надела в соответствии со статьями Земельного Кодекса, в частности, со ст. 22, 65, ст. 614 и 651 ГК РФ.

Перевод земель из муниципальной собственности в собственность арендаторов регулируется местными законодательными актами, соответствующим федеральным НПА. Выкупную стоимость участка можно узнать только в Администрации местного органа власти, где находится земельный надел.

Москва

Владимир Ефремов, находящийся на должности заместителя мэра Собянина, пояснил, что владельцы объектов капитального назначения, которые располагаются на участках под ИЖС, вправе рассчитывать при покупке наделов на 60% скидку от полной стоимости территории. Цена на земельный надел устанавливается по результатам кадастровой оценки. Чиновник рассказал, что льготная цена выкупа, которая составляет 40% от стоимости земельного угодья по кадастру, возможна при условии нахождения на территории объектов капитальной застройки. Условие: участок с объектами капитального строительства, используется под ИЖС или ведения личного, подсобного хозяйства. Объем земель, которые были выделены гражданам для ведения хозяйства, строительства индивидуального назначения, превышает 273 гектара. До нововведений получить участки в собственность можно было только по полной кадастровой стоимости. Скидка, предусмотренная региональными властями, повышает доступность земельных угодий для жителей города Москвы, повышает привлекательность земель, совершенствует механизм регулирования правоотношений в земельной сфере.

В Москве количество заключенных договоров на аренду земельных наделов под ИЖС, больше 1,5 тысяч. Основная часть земельных участков, которые находятся в аренде у граждан, располагаются на территории Новой Москвы. Причины такого территориального нахождения известны:

  • небольшая удаленность от столицы;
  • удобное транспортное сообщение;
  • невысокая стоимость аренды (если гражданин или организация берет в аренду участок от 10 соток, это ему обходится примерно 2700 каждый месяц).

Преимущества аренды земельных участков на территории Новой Москвы не вызывают сомнения. Пока их выкуп не пользуется спросом. В 2019 в собственность граждан и организаций перешло примерно 2 ГА земли.

В Российском Правительстве выражают надежду, что усовершенствование земельного законодательства повысит привлекательность выкупа земельных ресурсов у государства.

Московская область

Закон МО от 7.06.1996 N23/96-ОЗ, с поправками, включенными в 18.02.2020, прописывает условия реализации земельных участков, которые находятся в собственности МО. А также участков земли, государственная собственность на них не разграничена. Так закон устанавливает алгоритм определения стоимости ЗУ, которые находятся в муниципальной и государственной собственности. По Постановлению, изданному от имени Правительства МО от 10.10.2018 под N 743/34, стоимость выкупа земель под сооружением капитального назначения, составляет от 3 до 15% от кадастровой цены земельного надела. Такая процентовка установлена в отношении ЗУ, которые предназначены под ИЖС, садоводство, ЛПХ, дачное хозяйство, строительство, земель, имеющих сельхозназначение. В недавнем времени на интернет-портале Госуслуги.ру можно увидеть калькулятор, который рассчитывает стоимость земельного надела. Но доверять расчету не стоит: лучше поинтересоваться об имуществе у местной Администрации. 

ГородВыкупная стоимость в процентном отношении
Москва, другие города более 3 миллионов человек40%
Санкт-Петербург19,5%
Казань, Екатеринбург, Омс7,5- 24%
МО3-15%
НП с населением до 500000 человек3-15%
Земли, находящиеся за пределами границ НП3-15%
деревни0,1-3%
поселок0,1-3%
Оформление в собственность земельного участка под ИЖС

Оформление в собственность земельного участка под ИЖС

Земельные участки продаются без торгов собственникам зданий и сооружений, которые построены на наделах. Это правило установлено в ЗК РФ, в ст. 39.3, п. 2, п.п. 6.

Закон предъявляет требования к дому на земельном участке. Строение имеет разрешение на ввод в эксплуатацию. Разрешение получают по акту органа исполнительной власти. Для выкупа участка необходимо действовать по алгоритму:

  1. Дом, который построен и введен в эксплуатацию, ставится на учет в кадастре.
  2. Получить кадастровый паспорт.
  3. Составить заявление на выкуп земельного надела под объектами капитального строительства и передать ходатайство в местный орган власти.
  4. Получить от Администрации постановление о том, что они расторгают с гражданином договор аренды.
  5. Администрация составляет и передает заявителю постановление о переводе земельного участка в собственность, составляет договор купли-продажи (3 экземпляра).
  6. Собранные документы передаются в Росреестр.

По статье 271 ГК РФ, при переходе правомочия собственника на недвижимость, новый владелец приобретает аналогичные с бывшим собственником права на имущество.  

ЛПХ

Если участок, предназначенный для ЛПХ, находится в землях НП, это приусадебный ЗУ. Закон разрешает строительство на нем дома жилого назначения, здания производственного или бытового типа. Дом разрешено регистрировать в официальном порядке, проживать в нем на постоянной основе. При условии того, что все действия совершены с соблюдением градостроительных регламентов, экологических правил, строительных норм.

Земельный участок под ЛПХ, находящийся за пределами жилой зоны, именуется полевой земельный участок. На нем нельзя строить дом, так как надел имеет сельхозназначение, земля предназначена для выращивания сельхозпродукции. Относительно недавно возведение домов на полях было распространено, но это действие незаконно с юридической точки зрения. Если на землях под ЛПХ построен дом, он признается самостроем. Существует риск его сноса.

Земельные участки (приусадебные), находящиеся в черте НП, отличаются от ИЖС своим правовым статусом, расположением, юридическими правами. ИЖС – это участок земли, который предназначен для возведения жилого дома в пределах жилой городской зоны. Земельный участок подключается по всем коммуникациям, вокруг него развитая инфраструктура и все, что необходимо для полноценной жизни. Так как ИЖС находится в пределах города, это требует от местных властей соблюдения социальных гарантий перед владельцами участков. И этим ИЖС отличается от земель ЛПХ, входящих в границу НП. ИЖС и ЛПХ отличаются по рыночной стоимости и налогооблагаемой базе. 

Оформление земельного участка из аренды в собственность под гаражом

Нововведения Земельного законодательства, связанные с переходом собственности от государственной до частной, породили ряд правовых коллизий. Например, объектом недвижимости владеет один человек, а земля, находящаяся под строением, принадлежит государству. Если такая ситуация приемлема для домов многоквартирного типа, то для индивидуальных строений это не разрешено.

Стоит ли оформлять земельный надел в собственность под гаражом, если земля находится в бессрочном пользовании? Ситуация состоит в том, что 80% гаражей в РФ построены кооперативами и размещаются на землях муниципальной собственности. Оформить право собственности необходимо, так как только собственник земельного надела вправе полноценно им распоряжаться. Понятие «бессрочного пользования» земельным наделом не надежное. Земельное законодательство часто меняется. Например, муниципальные органы власти могут поменять ВРИ земли. Конечно, им будет сложно сразу ликвидировать весь гаражный кооператив и построить на его месте стадион. Необходимо договариваться с собственниками гаражей. Но манипуляции с землей, на которой стоит гараж, при условии того, что надел не принадлежит собственнику строения, возможны. Если собственник гаража приватизирует под ним землю, в случае изъятия надела для нужд государственных или муниципальных органов, государство выплачивает компенсацию.  

Если на гараж и земельный надел у правообладателя нет документов, так как ранее имущество могло быть выдано по устному разрешению, его правовую судьбу следует решать с представителями местных органов власти. Задача владельца имуществом – получить земельный участок, на котором стоит гараж, на любом праве – аренда, собственность. После этого проводится беседа с должностным лицом при местном органе власти, которое отвечает за земельные вопросы. Нужно объяснить существующую ситуацию, выяснить возможные варианты правовой судьбы имущества: гаража и земли. Также – посетить кадастрового инженера. Найти специалиста можно в специализированных компаниях, оказывающих геодезические услуги. Главное, чтобы инженер был членом СРО и имел разрешение на свою деятельность. Основная задача, которая преследуется названными действиями правообладателя, состоит в том, чтобы определить правовою судьбу строения, то есть гаража. Если аналогичная ситуация наблюдается у нескольких лиц, то в случае отказа местной администрации, иск в суд лучше подавать коллегиально. 

узаконить самострой

Самострой на земельном участке

Проблема со самостроем распространенная. Причины, по которым появляются на участках незарегистрированные строения, сооружения разные. Многие граждане не обладают правовой грамотностью, при строительстве капитального сооружения могут и не знать, что на него необходимо получать разрешение.

Узаконить самострой можно через соглашение с местными органами власти, а также путем обращения в суд. Сделать это можно, но при условии добросовестности застройщика. А также при соблюдении строительных правил и норм безопасности для третьих лиц. Но земельный надел должен принадлежать человеку или организации на праве собственности. В противном случае, если обратившийся истец не имеет документов на земельный участок, на незаконно возведенное им строение, сооружение подлежит сносу. Если человек или организация выступает арендатором земельного надела, то можно попытаться оформить надел в собственность. Предварительно перед регистрацией участков в Росреестре провести межевание и поставить его на кадастровый учет, если надел не имеет номера.