Как правильно торговаться при покупке земельного участка

Земельный участок продается собственниками и государством, все зависит от конкретных обстоятельств. Если торговаться при покупке участка с представителями местной администрации не получится, то с гражданами, продающими земельный надел, попробовать можно. Тем более что у покупателя есть аргументы, свидетельствующие в пользу снижения цены. Земельный надел – это товар, который продавец стремится продать подороже, а покупатель купить подешевле.

Способы покупки

Приобрести участок земли можно, как у государства, так и у частного лица. У государства заинтересованные лица, как граждане, так и организации приобретают участок через торги и вне аукциона. И в первом, и во втором варианте цена установлена, обычно она ориентируется на кадастровую стоимость недвижимости. Поторговаться с местными органами власти не получится. На аукционе устанавливается цена, которая не может оспариваться претендентами на покупку. Выигрывает тот, кто предложит большую цену на участок. То есть, на торгах тоже торгуются, но не в пользу снижения стоимости земельного надела, а повышения.

Купить участок можно у частного лица. Обычно недвижимость находится через объявления, поданные продавцом через интернет. Осмотр надела необходимо проводить с профессионалом. Опытный риэлтор поможет грамотно провести сделку по купле-продаже, а также оценить достоинства и недостатки земельного надела.

Как снизить покупную цену

Единственное, в чем расходятся интересы продавца и покупателя при купле-продаже – это цена. Один хочет выгодно продать землю, второй – купить ее за меньшую цену. В ряде случаев ее снижение объективно оправданно, но при осмотре, а также договоренности о покупке участка нужно назвать причины, по которым продавец должен снизить назначенную стоимость. Сам он этого не предложит, так как ему невыгодно снижать цену. Инициатива принадлежит покупателю.

Факторы, на которые стоит основываться при снижении стоимости земельного надела:

1. На стадии просмотра объявления стоит отфильтровать дешевые и дорогие варианты. В последних могут быть участки, чья цена необоснованно завышена. Необходимо сравнить цены, которые существуют в данной местности на аналогичные земельные наделы.

На встрече с продавцом объекта недвижимости следует уделить особое внимание факторам, которые помогут снизить цену на земельный надел. В частности:

• заболоченность надела;
• близость грунтовых вод;
• шум автотрассы, пролегающей недалеко от земельного участка;
• нестандартный рельеф;
• наличие уклонов;
• отсутствие путей подъезда к участку;
• отсутствие водоема, леса.

Если эти недостатки присутствуют, то при встрече с продавцом, их нужно озвучить. Кроме того, проанализировать, сколько денег уйдет на то, чтобы восстановить земельный надел исправить их. Умный продавец, скорее всего, согласиться с доводами покупателя, так как недостатки его товара, в большинстве случаев, видны невооруженным глазом.

2. Сравнение фото. Покупатель, выбирая участок, ориентируется на снимки, представленные продавцом. Когда первый приезжает на место, часто обнаруживает, что фото имеет мало общего с разворачивающимся на месте сюжетом. Если это соответствует действительности, не стоит стесняться. Нужно сообщить об этом продавцу. Это он публиковал объявление, знает о том, пользовался ли он фото редакторами для улучшения качества снимка. Если ответ утвердительный, то, скорее всего, он согласиться на уменьшение выкупной цены.
3. Применение психологических хитростей. Не всем это дано, поэтому стоит взять с собой человека, который поможет расположить к себе, завязать непринужденный разговор, который расслабит покупателя. Не стоит сразу же указывать на недостатки. Нужно похвалить товар, в некоторых случаях – выразить им свое восхищение. Потом, как бы невзначай, указать на недостатки и попросить получение скидки. Эта просьба в процессе почти дружеского разговора между сторонами не будет так дерзка и заметна. Срабатывает маневр, когда покупатель, довольный участком, не дает точного ответа – купит он его или нет. Уклончивость играет ему на руку. Продавец начинает нервничать, сам предлагая возможную скидку. Также покупатель может сказать, что он еще посмотрит участки, например, располагающиеся по соседству и тоже продаваемые. Обычно продавцы этого не любят и предлагают снижение цены за товар.
4. Выяснение причин, по которым продается участок. Покупатель, со своей стороны, подтверждает, что он готов приобрести надел. Но ему хочется быть всестороннее информированным о том, по какой причине человек расстается с земельным участком. Если продажа срочная, например, владелец уезжает за границу на ПМЖ, цена ниже рыночной. Это объясняется просто: ему нужно быстрее реализовать земельный надел, который уступает по ликвидности квартирам и комнатам в городе. Чтобы начать торговаться по срочной продаже, не стоит сразу же требовать уменьшения покупной цены. И в этом важна вторая встреча, на которой покупатель выражает горячую готовность приобрести земельный надел, но за меньшую, чем указано в объявлении цену.
5. Осмотр с выездом специалиста. Если участок предназначен для ИЖС, покупатель готов начат возводить на нем дом, стоит взять с собой строителя. Из трех осмотренных участков на примете останется один. Так показывает практика. Если знакомого строителя в ближнем окружении нет, можно обратиться к услугам специализированных фирм. За выезд специалиста придется заплатить, но торгуясь, человек может сэкономить больше.
6. Если риск оправдан, необходимо торговаться и не бояться этого. Если покупатель, прибыв на место, реально понимает, что участок стоит меньше объявленной в объявлении цены, то стоит ее уменьшать. Если продавец не пойдет на его условия, то можно выбрать другой надел. Предложений на рынке недвижимости много, а участки расходятся не так быстро, как этого бы хотелось продавцам. Это стоит учесть. Необходимо озвучить ту сумму, за которую покупатель готов приобрести земельный участок. Но не нужно ждать, что покупатель с воодушевлением согласиться на продажу по меньшей стоимости. Не сразу, а через пару недель он может сделать это.

Это факторы, которые помогут покупателю купить земельный надел по меньшей стоимости.

Безопасность покупателя

Кроме цены на участок необходимо выяснить характеристики участка, а также имеющиеся на него ограничения. Исчерпывающая информация на недвижимость содержится в расширенной выписке из ЕГРН. Ее может заказать любое заинтересованное лицо. Риэлтор или сам покупатель, если он самостоятельно проводит сделку по купле-продаже, выясняют:

• наличие обременений: арест, сервитут, ипотека, залог;
• не является ли участок предметом арендного договора;
• не является ли земельный надел предметом разбирательств в судебной инстанции;
• не передана ли земля в бессрочное пользование.

Кроме того, на руках у владельца должны быть все документы на недвижимость. Без них он не сможет ее продать. Например, большое значение имеет кадастровый паспорт. Это документ, позволяющий идентифицировать земельный надел среди миллионов похожих. Кадастровый паспорт получают по результатам процедуры межевания. Ее проводит кадастровый инженер, уточняя границы участка, формируя точную площадь. И для покупателя это очень важно, так как он должен понимать, за что он платит.

Документы и проверка продавца

Дополнительно, продавец обязан представить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на землю. Между ними существует разница. Первые – это основания, по которым продавцом ранее был приобретен участок. Например, тетя передала ему его по наследству. Тогда на руках должно быть одноименное свидетельство, выданное нотариусом. Но после оформления наследства он регистрировал участок. И ему выдают свидетельство о собственности. Ранее, оно было в бумажном варианте, но для тех, у кого оно осталось на руках, имеет действие до сих пор. Сейчас вместо него выдают выписку из ЕГРН.

При покупке земельного надела могут появляться иные нюансы. Было бы неплохо бы выяснить, не собирается ли строительство около земельного надела. Для этого потенциальный покупатель может обратиться в местный отдел архитектуры и градостроительства. Там он узнает, не собираются ли местные органы власти проводить около участка трассу или ЛЭП.

В проверку юридической чистоты земельного надела входит и информирование потенциального покупателя о том, кто был ранее собственником земельного надела, а также об отсутствии прав третьих лиц на него. Это необходимо для того, чтобы обезопасить продавца от притязаний со стороны других лиц, которые могут внезапно объявиться в качестве собственников земельного надела.

Если на земле стоят постройки, не важно – жилой дом или сезонный, важно удостовериться в том, кто выступает его собственником. Может произойти такая ситуация, что строение принадлежит одному человеку, а земельный надел – другому. В этом случае провести сделку по купле-продаже будет труднее.

После проверки продавца, его товара стороны, при наличии договоренности между ними, заключают предварительный договор. Он свидетельствует о том, что их намерения серьезные. Обычно покупатель останавливается на осмотренном варианте, а покупатель снимает свое объявление с продажи. Стороны сами определяют, когда будет проведена сделка, заключен основной договор. В рамках предварительного договора передается аванс или задаток – по усмотрению участников правоотношения.