kak-prodat-dolyu-zemelnogo-uchastka

kak-prodat-dolyu-zemelnogo-uchastkaКупля–продажа части земельного участка возможна ее собственником. Дольщик вправе отчуждать имущество. Вопрос регулируется статьями ЗК, ГК РФ. Отчуждение имущества, включая и недвижимое, стандартная процедура с отлаженным механизмом. Но продажа его части имеет особенности. Их нужно знать для минимизации неблагоприятных правовых последствий.

Правовое регулирование

Доля, находящаяся в собственности, может быть отчуждена только собственником. К законам, регулирующим реализацию доли участка земли, другого имущества, относят:

  1. ГК РФ – ст. 250 устанавливает приоритетное право дольщиков на покупку доли. Только после их отказа собственник может дальше продавать имущество.
  2. ЗК РФ – ст. 11.5 закон устанавливает, что из земельного надела может быть выделена часть, входящая в общую собственность дольщиков.
  3. N101 ФЗ в чт. 8, 12 позволяет продавать землю, Положения, ограничения указаны в ст. 12.
Хозяин части земельного участка обязан предупредить дольщиков о продаже. Цена не может быть больше предложенной потенциальными покупателями из числа третьих лиц. При нарушении порядка продажи договор об отчуждении аннулируется в порядке судебного производства, правомочие покупателя переводится на дольщика.

Из вышеназванного существует исключение, касающееся земель сельскохозяйственного предназначения. Если дольщик решает продать долю без выделения части иному сособственнику или представителю фермерского хозяйства, то уведомлять других лиц не обязательно. Об этом говорится в ст. 12, п.2 N101 ФЗ.

Как написать уведомление

Оповещение сособственников не имеет строгой формы. В документе нужно прописать условия сделки, цену части земельного участка, а также предложение сособственникам ее купить.

Извещение в письменном виде отправляется дольщикам с описью в 2-х экз. Сотрудник отделения ставит отметку об отправке, указывает ценность письма.

Продать долю без согласия доли можно. Если сособственники не хотят делить с посторонним участок с домом, они вправе выкупить часть. Если они этого не делают, их решение не может создавать помехи в реализации собственником его законного права на отчуждение имущества. Законодатель в этом вопросе учитывает интересы собственников.

Нюансы продажи доли

При отчуждении доли необходимо соблюсти условия:

  • доля на участке поставлена на кадастр;
  • размер владений четко определен;
  • сособственники отказались от приобретения доли;
  • реализация части земельного участка не окажет влияния на эксплуатацию недвижимости другими пользователями.

Алгоритм действий при реализации части земельного участка:

  1. Сбор документов для продажи. Если часть земельного надела не имеет собственного кадастрового номера, необходимо его присвоить.
  2. Составить предложение, адресованное другим сособственникам, подождать месяц.
  3. Подготовить предложение или оповещение о реализации земельных наделов третьим лицам.
  4. Оформление купли-продажи.
  5. Регистрационные процедуры новым собственником в Росреестре.
Если реализация земельного угодья планируется раньше 1-го мес. после уведомления сособственников, нужно письменно оформить отказ для предъявления в регистрирующий орган. Это Росреестр.

Первый этап может занять у продавца около месяца. Лучше сделать межевание. Этот процесс также не быстрый, особенно если у земельного надела сложный рельеф.

Соглашение

Оно оформляется в соответствии с ст. 454, 455 ГК РФ. При оформлении документа лучше обратиться к юристу, хотя образец договора можно найти и в интернете. Это позволит избежать ненужных правовых осложнений в будущем времени. В тексте документа информация:

  • информация, касающаяся сторон: фамилия, отчество, адрес;
  • особенности предмета: в отношении части земельного участка может быть прописан его кадастровый идентификатор, ВРИ, наличие или отсутствие построек, иные важные характеристики;
  • цена;
  • обременения;
  • полномочия сторон;
  • ответственность продавца и покупателя;
  • подписи.

Закон позволяет собственникам продать имущество, как целиком, так и в его части. Никто не может отказать в этом, но алгоритм реализации части земельного участка имеет особенности, связанные, прежде всего, с преимущественным правом сособственников воспользоваться представленной возможностью и выкупить участок земли целиком.