kak-prodat-dom,-kuplennyj-za-materinskij-kapital

kak-prodat-dom,-kuplennyj-za-materinskij-kapitalЗакон позволяет использовать средства материнского капитала на покупку жилья. Семья приобретает недвижимость: квартиру, частный дом. Но условия могут измениться. И тогда встает вопрос о том, как продать дом, купленный за материнский капитал.

Условия реализации недвижимости

Продажа дома может быть осложнена тем, что он покупался на средства из материнского капитала. Следовательно, в процессе сделки учитываются права несовершеннолетних детей. От того, сколько детям лет, зависят условия сделки по продаже:

  • если дети достигли совершеннолетия, то есть 18 лет, то дом продается с их согласия;
  • если дети до 18 лет, необходимо согласие опеки.

Согласие от опеки является обязательным условием отчуждения недвижимости, в которой находится доля денежных средств от материнского капитала. Опека при направлении средств из сертификата, требует, чтобы в течение полугода родители оформили долю на несовершеннолетних в купленном доме.

Закон не устанавливает, когда можно продавать недвижимость после покупки. Если квартира без ипотеки, реализовать ее можно в любое время, как и дом. Но доли детей должны быть выделены. Дальнейшее решение вопроса – по согласованию с опекой. Она требует наличия условий:

  1. Необходимо, чтобы законные интересы детей до 18 лет должны быть соблюдены. Это означает, что за ними должны быть сохранены доли, то есть предоставлено другое имущество взамен продаваемого. На практике, доли должны быть равноценными. Опека может пропустить сделку с меньшей долей, но при условии, что она стоит одинаково с той, которая была больше.
  2. Имущество, которое покупается, должно быть равноценным по площади.
  3. Допустимо, чтобы доли не выделялись в другом помещении, но в этом случае на банковский счет ребенка нужно положить денежные средства по стоимости доли. На имя несовершеннолетнего открывается специальный счет. Пользоваться деньгами родители имеют право только с согласия опеки.

Таким образом, главным условием реализации недвижимости, ранее купленной с использованием материнского капитала, выступает то, чтобы условия жилья детей не ухудшались.
kak-prodat-dom,-kuplennyj-za-materinskij-kapital-croki

Срок продажи и действия разрешения

Дом, приобретенный за средства от материнского капитала, может быть продан, так как N256-ФЗ не содержит запретов на отчуждение имущества. Но сделка одобряется со стороны опеки, причем в письменном виде. Это требование закреплено в законе, в частности, в ст. 21 N48-ФЗ. Кроме того, требование прописано в ст. 28 и 37 статье ГК РФ.

Сроки: разрешение от органов опеки, связанное с отчуждением недвижимости, как правило, действует в течение 3 месяцев. Сроки продажи недвижимости, купленной с использованием материнского сертификата, не урегулированы законом.

При продаже недвижимости необходимо участь следующее:

  1. Налогообложение: если дом находился в собственности менее 3 лет, в отношении жилого помещения до 5 лет с 01.01.2016, при его продаже уплачивается подоходный налог.
  2. Если семья решила взять дом в ипотеку, купила его, обязательство не погасило перед банком, при отчуждении недвижимости необходимо согласие опеки и банка. Кредитное учреждение должно дать согласие на то, чтобы перевести ипотечное обязательство на нового собственника.

Можно ли выделить доли после отчуждения имущества? Если сертификат материнского капитала направляется на погашение ипотечного обязательства в полном или частичном объеме, родители обязуются, что они в течение полугода выделят своим детям доли.

Заявление в опеку составляется произвольно, единая унифицированная форма отсутствует. К заявлению прилагаются бумаги:

  • паспорта родителей, опекунов;
  • свидетельства о появлении детей на свет;
  • письменное согласие ребенка, если он достиг 14 лет;
  • правоустанавливающие на дом документы;
  • оценочная стоимости недвижимости (справка);
  • справки об отсутствии долгов по квартплате.
Если дети не указаны в договоре на покупку другой недвижимости после продажи старой, то необходимо нотариальное удостоверение о наделении долями в будущем времени.

После получения заявления и внимательного изучения потупивших документов, опека приглашает законных представителей ребенка к себе. Дети после 14 лет приходят вместе с родителями. С ними проводится собеседование. На нем родители ставят в известность опеку, что вместо старого помещения покупается новое. Причем родители обязаны убедить опеку в том, что права несовершеннолетних соблюдены в полном объеме.

Выводы

Если сделка соответствует закону, то родители могут получить согласие от опеки на продажу. Вопрос решается в течение 2 недель.

Критерии законности будущего соглашения по покупке нового дома, квартиры:

  • условия, в которых будут проживать несовершеннолетние, сохраняются на прежнем уровне, например, при переезде в новый дом, в районе с аналогичной инфраструктурой, либо в улучшенные условия;
  • наделение детей правами имущественного характера при покупке нового дома, выплата компенсации с определением доли в праве собственности, размер которой не должен быть меньше предыдущего.

Представители опеки должны быть уверены в том, что родители будут соблюдать интересы своих детей. В противном случае, они не одобрят сделку по последующей покупке жилой недвижимости.

Доказать, что критерии проведения сделки будут соответствовать требованиям законности, достаточно просто:

  • нахождение подходящего варианта для семьи, заключение договора предварительного типа на продажу и покупку недвижимости;
  • в обоих предварительных соглашениях родителям необходимо прописать одинаковую дату подписания итогового договора купли-продажи, то есть предполагается одновременное проведение двух альтернативных сделок.

Дом с обязательством перед банком, либо без ипотеки продать можно, даже при наличии доли несовершеннолетнего гражданина.