Как разделить земельный участок на два и более?

Процедура разъединения и утверждение схемы раздела земельного участка представляют собой тему настоящей статьи. В ней описывается, каким образом происходит дробление единого земельного надела, а также рассказывается об особенностях составления соответствующей схемы.

Особенности процедуры раздела земельного участка

Земельный участок представляет собой отдельный объект недвижимости, рассматриваемый как единое целое. По закону проводятся операции именно с этим объектом. И если возникает необходимость образования участков меньшей площади, то требуется выполнить раздел исходного.

Подобная операция может понадобиться в следующих случаях:

• Если участок находится в долевой собственности (принадлежа одновременно нескольким лица) либо в совместной собственности (когда им владеют супруги) и понадобилось выделить из данного владения части, которые будут непосредственно принадлежать каждому из собственников;
• Если принято решение продать часть данного надела;
• Если земля была получена в наследство, и новые собственники не хотят владеть единым участком в долях, а предпочитают получить отдельные участки;
• Если какая-либо часть надела будет использоваться по иному назначению, нежели ранее.

В результате выполнения такой процедуры прежний участок перестает существовать, а на его месте возникает два или несколько новых.

Условия раздела земельного участка

При разделе данного объекта недвижимости на два или несколько должны соблюдаться следующие условия:

• Площадь вновь образующихся наделов не должна быть меньше минимального значения, которое предусмотрено законом для данной категории земли в данном регионе;
• Для каждого из появившихся наделов должны существовать подъездные пути, с помощью которых до них можно добраться;
• В отношении участка не должны действовать санкции, включая временно наложенные ограничения, на основании которых подобные действия с ним были бы запрещены.

При этом не может быть поделена земля, которая была предоставлена ее владельцам для ведения фермерского хозяйства.

Процедура раздела земельного участка

Процедура раздела земельного участка включает целый ряд этапов, о которых будет рассказано в следующих главках.

Составление соглашения о разделе

Договор о разделе — это документ, который необходим в том случае, когда речь идет об оформлении дробления изначального надела между двумя или несколькими лицами (разумеется, если единоличный владелец разбивает свой участок на фрагменты, такая бумага не требуется). Даже если все участники данной сделки не имеют между собой каких-либо несогласий, составить подобное соглашение все же необходимо, для того чтобы формализовать договоренность.

Если же любой из совладельцев отказывается делить участок, то любой другой из совладельцев может подать на него в суд, чтобы добиться дробления надела. Такое заявление направляется мировому судье, если стоимость данного объекта менее 50 тысяч либо в районный (городской) суд общей юрисдикции, в том случае когда цена объекта превышает эту величину.

Сбор документов

Для того, чтобы начать процедуру раздела, обратившись к услугам геодезиста, требуется собрать определенный комплект бумаг. В числе прочего в него включаются следующие:

• Паспорт собственника (или паспорта всех совладельцев);
• Кадастровый паспорт, оформленный на единый участок, который планируется поделить;
• Межевое дело для участка (при его наличии, если оно отсутствует, то его оформит уже сам геодезист при межевании);
• Свидетельство, удостоверяющее право собственности;
• Документ, на основании которого будет выполнен раздел, в том числе:
  • Соглашение о разделе, о котором речь шла в предыдущей главке;
  • Либо решение суда, если именно судебная инстанция вынесла вердикт, удовлетворяющий требование части совладельцев о фрагментации надела.

Если от имени одного из совладельцев объекта действует его представитель, то ему потребуется предоставить доверенность на совершение таких действий и документ, подтверждающий его личность.

Далее с этими документами обращаются к геодезическую компанию, которая производит межевание.

Межевание участка

Для межевания участка необходимо заключить договор с организацией, оказывающей подобные услуги. Эта организация может быть как частной, так и государственной, в любом случае необходимо, чтобы у нее было право выполнять соответствующую экспертизу.

После заключения договора требуется предоставить геодезической компании вышеназванные документы. Вслед за этим их изучает геодезист. После этого данный специалист по согласованию с совладельцами назначает время начала межевания участка.

При этом процедуре присутствуют прежде всего сам геодезист и все совладельцы, но наряду с ними такое право есть и арендаторов земли, если таковые имеются, а также у собственников и арендаторов участков земли, которые прилегают к данному.

В процессе межевания специалист выполняет геодезические измерения надела и производит экспертизу его границ. Инженер определяет как фактические границы земельного участка, действующие на данный момент, так и перспективные, которые войдут в силу, когда процедура раздела завершится.

Помимо этого геодезист устанавливает межевые знаки на границах вновь образуемых участков, отделяя их таким образом друг от друга.

По итогам всей процедуры геодезист выполняет межевой план. Этот документ должен соответствовать установленной для него форме и содержать все требуемые сведения. Далее межевой план направляется в Кадастровую палату, которая производит его проверку.

Также на участок заводится межевое дело, если оно ранее отсутствовало.

Процедура межевания может предполагать целый ряд расходов помимо оплаты услуг геодезиста. Эта расходы возлагаются на собственников, инициирующих раздел участка.

Документальное оформление раздела участка

Данное действие включает несколько этапов.

Все новые участки необходимо поставить на кадастровый учет. Для этого направляется соответствующее обращение в кадастровый орган, сопровождаемое межевым планом. Так как участок пока может не иметь адреса(поскольку это следующий этап), в кадастре временно может быть указано его местоположение описательным образом. В законодательстве существует требование, чтобы при дроблении участка все вновь образованные наделы ставились на учет одновременно.

Далее требуется присвоить каждому участку собственный адрес, которого они по умолчанию не имеют (ранее адрес был у прежде существовавшего участка). С этой целью требуется обратиться в местную администрацию, конкретно в ее отдел, ведающий архитектурой и градостроительством. Данная инстанция своим решением определяет адреса всех объектов.

Следующий этап — регистрация прав собственности владельцев на вновь образованные объекты недвижимости. Для этого необходимо подать в Росреестр пакет документов, в который входит следующее:

• Заявление с запросом об оформлении надела;
• Паспорт обратившегося;
• Ранее оформленный инженером-геодезистом межевой план;
• Принятое органом местного самоуправление решение о предоставлении адреса;
• Согласие прочих совладельцев ранее существовавшего участка на оформление права собственности на вновь образуемый;
• Квитанция, подтверждающая оплату пошлины за данную услугу.

После того как права новых собственников на их участки удостоверяются Росреестром, сведения о прежнем участке, имевшиеся в Кадастре, получают архивный статус от органа кадастрового учета. В то же время дополнительная информация об адресе и новых собственниках вносится в записи, относящиеся ко вновь образованным наделам.

В общей сложности оформление раздела земельного участка длится около десяти дней, если не считать процедуру межевания, которая является более продолжительной.

Понятие схемы раздела земельного участка

Схема раздела земельного участка — это документ, который представляет собой план, детально описывающий, каким образом данной объект будет разделен на несколько новых.

В данную схему включается следующая информация:

• Число создаваемых наделов.
• Границы вновь возникающих участков;
• Площадь этих участков;
• План дома либо домов при их наличии;
• План любых иных объектов, включая незавершенное строительство;

Также в схеме раздела должна быть указана информация об утверждении данного документа. Схема раздела может быть утверждена в договоре собственников предшествующего объекта недвижимости, приказе или ином документе, обладающем юридической силой.

Схема раздела может быть составлена как в бумажной виде, так и в электронной форме. Оба таких варианта данного документа считаются равнозначными.

Факторы, принимаемые во внимание при создании схемы раздела

В процессе оформления схемы раздела следует принимать в расчет следующие факторы:

• Правила землепользования, действующие в отношении данного объекта;
• Правила, регулирующие порядок застройки;
• Соответствие схемы раздела существующим документам территориального планирования;
• Действующие проекты планировки;
• Если участок располагается внутри особо охраняемой территории — положения о работе с соответствующими категориями территорий;
• Наличие на участке отдельных фрагментов, в отношении которых действуют особенные условия пользования;
• Границы участка;
• Присутствие территорий общего пользования;
• Наличие красных линий (отделяющих территории общего пользования от зон индивидуального пользования);
• Возведенные на участке объекты, а также объекты незавершенного строительства.

Порядок составления и утверждения схемы

В настоящее время в российском законодательстве отсутствуют предписания относительно порядка оформления данного документа. В нормативно-правовых актах нет информации о том, в каком порядке эта схема выполняется.

На данный момент в Российском законе существует лишь указание, что обязанность организации составления схемы раздела ложится на органы местного самоуправления, в зоне ответственности которых находится данный участок. Именно администрация этого уровня должна определить, каким образом оформляется схема раздела земельного участка. Кроме того, на органы местного самоуправления ложится обязанность извещения заинтересованных лиц о том, что в ближайшем будущем в отношении участка будет произведена процедура раздела в соответствии с определенной схемой.

Кто непосредственно выполняет схему раздела участка

Оформление данного документа должно быть поручено профильному специалисту. Таковым является профессиональный геодезист, который и выполняет план раздела в соответствии с требованиями. В дальнейшем результат его трудов должен быть утвержден в органе местного самоуправления.

Предварительно с геодезистом необходимо заключить договор на выполнение межевания.