razdel-zemelnogo-uchastka

razdel-zemelnogo-uchastkaРаздел земельного участка — процедура, которая требуется весьма нередко, ниже в статье описан порядок ее выполнения.

Делимость земельного участка

Земельный участок представляет собой обособленный объект, в таком качестве с ним и совершаются операции в соответствии с гражданским законодательством. В то же время нередки ситуации, когда данный надел его владельцам необходимо превратить в два или более. В результате каждый получившийся участок в свою очередь станет объектом недвижимости, а единый участок более существовать не будет и сделки с ним станут невозможны.

При этом наделы подразделяются на:

  1. Делимые — соответственно такую землю можно в самом деле разбить на несколько наделов. Требуется, чтобы на такой земле не располагались какие-либо объекты, которые невозможно разделить. В частности, к делимым относят:
    •  участки, на которых нет строений.
    • Участки, где имеются земли со строениями, которые можно разбить так, чтобы получившиеся фрагменты носили самостоятельный характер,
  2. Неделимые, это напротив земли, на которых имеются подобные объекты, в том числе:
    • Здание административного назначения;
    • Также производственного назначения;
    • Жилой дом;
    • Любая иная недвижимость, которую невозможно разбить

При этом оговаривается, что при такой процедуре получившиеся участки должны отвечать требованиям относительно минимальной площади. Иначе говоря, на наделы менее определенного размера землю разбивать нельзя. Такая предельная площадь определяется решениями органов местного самоуправления.

razdel-zemelnogo-uchastka-prichiniПричины раздела земельного участка

Среди мотивов, по которым владелец земли может пойти на данную процедуру, можно указать:

  • Для продажи одного из участков, но таким образом, чтобы не образовались отношения долевой собственности, которые возникнут, если продать другому лицу часть прав на единый участок;
  • Раздел объекта недвижимости между родственниками или супругами, если в настоящий момент она находится в их долевой или совместной собственности, но совладельцы желают изменить такое положение;
    • В частности распространено такое решение, если земля была получена по наследству в виде единого участка;
  • Проект собственника, связанный с эксплуатацией части земли, находящейся в его владении по иному назначению, нежели участок в целом, к примеру речь может идти о том, что владелец планирует использовать определенную территорию внутри надела для предпринимательской деятельности, к примеру, для обустройства лесопилки или автозаправки.

Кто принимает решение о разделе

Очевидно, что если собственник у участка один, то решение о том, чтобы выделить из него фрагмент или разбить его на наделы он принимает единолично. В результате каждый из вновь появившихся объектов снова оформляется в его собственность. Сложнее ситуация в том случае, когда собственников несколько. Чтобы разделить участок полюбовно, требуется, чтобы все они одобрили это решение. Даже несогласия одного из совладельцев достаточно, чтобы автоматически землю не поделили. В таком случае следует обращаться в суд, который на практике обычно идет навстречу желающим выделиться и удовлетворяет их риск.

При этом мнения арендаторов участка (его части) либо залогодержателей значения не имеют, при отсутствии согласия с их стороны процедура все равно может быть произведена.

razdel-zemelnogo-uchastka-pravilaПравила раздела участка

Существует ряд иных правил выполнения данной процедуры, в  частности:

  • категория земли, которая была установлена для исходного объекта, сохраняется и для получившихся фрагментов;
    Среди категорий, существующих в России, земли сельскохозяйственного назначения, земли, на которых располагаются промышленные объекты, земли поселений и целый ряд иных.

    • При этом оговаривается, что земли различных категорий владелец может использовать, организуя на них заведения для оказания различного вида услуг.
  • требуется, чтобы минимальная и максимальная величина получившихся новых участков отвечала требованиям, которые содержатся в нормативных актах, при этом указания по пределам допустимых размеров должны соблюдаться не только при выделении данного участка, но и при проведении дальнейших сделок с данным объектом;
  • если земля располагается внутри границ города, то также необходимо, чтобы процедура отвечала правилам градостроительной деятельности необходимо, чтобы объекты недвижимости, которые находятся внутри участка, можно было эксплуатировать таким же образом, как и прежде.
  • Также в результате раздела участка не должно возникать таких явлений, как:
    • Чересполосица;
    • Вкрапливание или вклинивание одного надела в другой;
    • Образование ломаных границ;
      Иначе говоря, конфигурация получившихся после раздела участков должна быть допустимой.

Помимо этого в законодательстве должен отсутствовать запрет на раздел такого участка. В частности, согласно российскому закону, надел, переданный фермерам, чтобы они организовали и вели на нем крестьянское хозяйство, разделе быть не может.

Этапы раздела земельного участка

Далее рассказывается о стадиях, которые предусмотрены для процедуры фрагментации земельного участка как единого объекта недвижимости.

Подготовительные работы

В первую очередь изучаются документы на данный объект, то есть на исходный надел, который далее будут разбивать.

Далее собственник обращается с запросом в Госкадастр недвижимости, откуда ему присылают выписку, где содержится информация об объекте, включающую план его территории. На основании сведений из кадастра дается оценку объекту и определяются его границы со смежными участками.

razdel-zemelnogo-uchastka-soglashenieСоглашение между несколькими совладельцами

Следующий этап — соглашение, которое требуется, если в процедуре раздела  принимают участие несколько совладельцев. В таком случае им нужно составить письменный договор, подтверждающий согласие каждого из них на данное действие. Разумеется, один собственник, делящий объект недвижимости на участки, такого договора не оформляет

Чтобы заключить этот договор, нужны следующие документы:

  • Свидетельство о собственности на данный участок;
  • Кадастровый паспорт на него;
  • Письменное согласие от каждого из совладельцев;
  • Документ, удостоверяющий, что за каждым из наделов закрепляется собственный адрес.

Если один из совладельцев представлен своим законным представителем, то соответственно ему потребуется доверенность на подобное представление.

В самом договоре следует указать следующую информацию:

  • Сущность сделки — выраженную всеми сторонами волю поделить эту землю;
  • Адрес, который имел исходный надел и его кадастровый номер;
  • Изложение ситуации, которая сложится после сделки, а именно, какими участками будут обладать совладельцы-стороны данного соглашения, она может быть выражена:
    • В процентных долях;
    • В цифровом виде (указание на площади новых наделов);
    • В форме описания местоположения.

Межевание участка

Межевание участка представляет собой определение границ будущих нескольких участков, расположенных на его территории.

Самостоятельно его выполнить собственник не может, ему необходимо заказать данную работу в компании, которая обладает лицензией на оказание соответствующих услуг.

Самая работа по межеванию состоит в том, что специалисты, которым поручена эта процедура, устанавливают границы всего надела, а также его фрагментов, которые затем станут отдельными объектами. Также они устанавливают на местности надлежащие межевые знаки, позволяющие судить о границах между наделами.

После того как все геодезические и кадастровые работы выполнены, заносится отдельное межевое дело, куда заносятся все детали выполненных процедур

При осуществлении данной работы компания-исполнитель руководствуется положениями Инструкции по межеванию земель.

К числу сторон которые имеют право принимать участие в межевании, относятся:

  • Инженер-землеустроитель, который является непосредственным исполнителем данной работы;
  • Собственник участка (или несколько собственников при их наличии), именно он:
    • Подает заявление на выполнение такой процедуры;
    • Оплачивает ее в полном объеме;
  • Пользователь надела, в том числе арендатор всей территории или ее части;
  • Владельцы участков, расположенных смежно, а также их пользователи.

razdel-zemelnogo-uchastka-oformlenieОформление участков

После проведения межевания составленные в его ходе межевые планы посылаются в учетный кадастровый орган. Далее в этом ведомстве составляются кадастровые паспорта на вновь возникшие объекты недвижимости.

Также нужно направить заявление с приложенным к нему пакетом документов в ведомство, отвечающее за архитектуру и градостроительство в системе исполнительной власти. В этом органе все вновь возникшие участки получают официальный адрес.

Следом собственник или собственники регистрируют право собственности на вновь образовавшиеся объекты недвижимости. Для этого требуется подать в государственный реестр следующий пакет документов:

  • Заявление о регистрации;
  • Договор между собственниками (если их было несколько);
    • Альтернативный вариант — судебное решение, если потребовался именно суд;
    • Ранее полученный кадастровый паспорт.

Обращение в суд

Судебная тяжба — это особый этап раздела участка, который становится необходимым в том случае, когда совладельцы не пришли к согласию в отношении данного шага.

Иск подает заинтересованная сторона — лицо, желающее разбить землю.

В качестве судебной инстанции выступает:

  • Мировой судья, если цена объекта не превышает 50 тысяч рублей;
  • Суд первой инстанции общей юрисдикции (районный или городской), если стоимость недвижимости выше этой отметки.