Купля-продажа дачного участка, порядок оформления 2020

Купля-продажа дачного участка задача не из легких. Для того, чтобы не попасть в руки мошенников и не лишиться собственных честно заработанных денег следует внимательно отнестись к данной сделке. Грамотно оформленный договор и собранные в полном объеме документы позволят зарегистрировать купленный участок. Каждый этап указанных действий будет связан с определенными трудностями. Справиться с ними можно только при условии серьезного отношения к самой процедуре.

Обязательные условия для сделки

Существуют определенные правила, которых следует придерживаться, чтобы сделка прошла успешно.  Первоочередным моментом является наличие документов, подтверждающих кадастровый учет в ЕГРН дачного участка. Если же таковых не имеется, то и продать недвижимость не удастся.

Продавцу сначала придется заняться процессом оформления участка в собственность. Только после получения свидетельства возможна купля продажа дачного участка. Законной сделка будет, если она будет осуществлена в четыре шага:

• Осуществить постановку дачного участка на учет;
• Зарегистрировать его в собственности;
• Подписать соглашение о купле-продаже;
• Осуществить регистрацию перехода прав собственности;
• Получить на руки выписку из ЕГРН.

Два первых пункта подлежат выполнению, если надел не оформлен в собственность. Тогда первоначально придется озаботится его кадастровым учетом. Для таких целей следует организовать приезд инженера кадастра. Ему предстоит произвести межевание, а также составить план и подготовить документы для регистрации указанного надела в ГКН.

Как только постановка на учет завершена появляется возможность зарегистрировать участок в собственность в Росреестре. По этому поводу будет выдана выписка ЕГРН. Самый важный момент: продажа надела невозможна без наличия о нем сведений в ЕГРН.

Законодательная база вопроса купли-продажи дачного участка

Основополагающий регламент действий в данной ситуации регулирует ГК РФ. Им установлены следующие правила:

1. продажа наделов;
2. составление договоров и соглашений (их форма, цена, описание предмета);
3. порядок осуществления регистрационных действий прав собственности;
4. регламент передачи дачных участков покупателям.

Метод перехода прав собственности отражен в ст. 218 ГК РФ. В этой ситуации не последнюю роль сыграет закон о дачной амнистии. После введения его в действии установился упрощенный порядок оформления дачных участков в собственность. Подобные поблажки имеют свой срок и воспользоваться ими можно только до 01.03.2020.

Алгоритм оформления сделок

На руках появилось свидетельство о регистрации (так называемая выписка ЕГРН), а также документ, подтверждающий правомерность приобретения участка. Теперь наконец можно производить заключение договора продажи. Его оформление возможно не только своими силами, но и при помощи юриста.

При отсутствии необходимых знаний в юридических тонкостях вопроса будет целесообразнее выбрать второй вариант. Как только заключите договор, следующий Ваш шаг — подайте документы на регистрацию. А также осуществите оформление перехода прав собственности.

Место оформления продажи дачного участка

Регистрация таких сделок подведомственна только Росреестру. Без проведения регистрационных действий сделка является незаконной. Это обусловлено тем, что договор купли-продажи признается лишь основанием, но никак не подтверждением прав собственности нового владельца.

Подача документов доступна как посредством личного обращения, так и через сайт. Если Вы выбираете первый вариант — то посетите отделение Росреестра (территориальность расположения надела в данном случае играет важную роль – по ней выбирается террорган регистрации).

Личным посещением подача документации возможна и через МФЦ.  При обращении в Россреестр посредством портала госуслуг необходима только подтвержденная учетная запись.

Необходимые документы

Для того, чтобы сделка была совершена в полном объеме и достигла логического завершения в виде смены собственника следует запастись определенным списком документов. Регистрация в Росреестре возможна только после предоставления:

• Надлежащим образом составленное заявление;
• Паспорта обоих сторон сделки;
• Письменное разрешение супруга для продажи участка (при наличии надлежащим образом зарегистрированного брака);
• Выписка ЕГРН или документация, подтверждающая регистрацию права;
• Кадастровый паспорт надела;
• Межевой план;
• Договор, подтверждающий куплю-продажу, а также в приложение ему – акт приема-передачи;
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Оплата пошлины целесообразна заранее, поскольку рассмотрение заявки на регистрацию без подтвержденного квитанцией платежа будет невозможна. Сам переход права произойдет по происшествии семи рабочих дней. При этом срок может незначительно возрасти на пару дополнительных дней при обращении не напрямую в орган регистрации, а через посредников – сотрудников МФЦ.

При подаче документов сотрудники Росреестра сообщат дату предстоящего получения выписки. До этого момента произведите все взаиморасчеты.  Кроме того, участок должен быть передан по акту. Госпошлина при этом будет составлять всего 350 рублей.

Правильное оформление договора

Особого внимания заслуживает само оформление указанного документа. От наличия большего количества подробностей будет зависеть безопасность сделки. ГК РФ установил, что в обязательном порядке в договоре должны быть отражены условия, являющиеся существенными. К ним будет относится предмет договора, а также его стоимость. Вы не сможете заключить договор, если эта информация отсутствует.

Все разделы, которые имеет договор, подлежат обязательному и внимательному заполнению. Особое внимание стоит уделить реквизитам договаривающихся, а также наименованию объекта. Регистрация договора не требуется, ровно как заверение у нотариуса. Указанный документ подлежит оформлению в трех экземплярах. При этом один останется у продавца, второй будет отдан покупателю, а третий останется в Росреестре.

Составление акта приема-передачи

Данный документ оформляется не всеми участниками сделки. В этом их главная ошибка. Озаботьтесь составлением и подписанием акта приема передачи, так как он будет доказательством передачи имущества и отсутствием претензий у другой стороны.  В этом его неоценимая юридическая сила. Если какая-либо сторона захочет оспорить совершенную сделку, то акт сыграет главную роль.

Производство взаиморасчетов

Подписание договора купли продажи в обязательном порядке должно быть подтверждено фактом передачи денежных средств. При этом, необходимо заранее договорить о способе расчета. Для этого придется выбрать между наличными денежными средствами, перечислением на расчетный счет или использованием рассрочки.

Во избежание мошеннических действий со стороны продавца целесообразно будет произвести расчет через банковскую организацию. Если денежных средств на разовое внесение платежа не хватает, то можно составить расписку с подробным описанием рассрочки: в ней найдет отражение не только сумма совершаемой сделки, но и период расчета.

Налоги

Каждая недвижимость подлежит начислению на нее налоговых платежей. Дачный участок при этом не станет исключением. Уплата налога ложиться на плечи собственника участка. Период будет отсчитываться с того момента, как была произведена регистрация прав на надел. Существует определенный нюанс: при наличии на участке жилого дома или назначение надела – ИЖС, то можно рассчитывать на получение налогового вычета.

Приобретение дачного участка без межевания

При отсутствии права на участок кадастровый паспорт также не будет отражать его четкие границы. При наличии такого условия будет невозможна установка забора, что существенно затруднит охрану границ надела. Основная трудность – соседи прибегнут к оспариванию размера своих территорий. Далее – суд признает указанные границы недействительными и забор придется ликвидировать.

Еще один момент – при отсутствии права на ЗУ все постройки, находящиеся на нем будет признаны неправомерно возведенными. Это относится абсолютно ко всем строениям, даже если это будет полноценный дом. Снесение постройки будет не единственной проблемой. Если будет выявлен такой факт, то земля может быть передана в собственность муниципалитета.

Дачный участок за материнский капитал

Такой вариант развития событий тоже возможен. Единственное условие – дом должен соответствовать всем санитарным нормам, а также не быть ветхим и иметь в себе все коммуникации. При наличии в доме на участке водопровода (скважины), подведенного электричества, а также канализации (сливной ямы) его вполне можно приобрести за указанную льготу. Еще один момент – дом пригоден для проживания в нем в зимнее время.

Оплата при этом будет произведена посредством безналичного перечисления через ПФ. Средства будут зачислены напрямую на банковский счет продавца, минуя покупателя. Этим условием установлена дополнительная защита от неправомерного распоряжения денежными средствами.

Как только осуществлено приобретение дачного участка таким способом, то все члены семьи получают в свою собственность равные доли от общей площади надела, в том числе и дети. Единственный минус такого способа – длительность расчетов. Так, денежные средства будут переведены только по истечению двух месяцев с того момента, как совершена сделка.

Продавца следует предупредить об этом заранее, поскольку не всем приемлемы такие сроки задержки. Уведомление осуществляется посредством получения письменного согласия на ожидание денежных средств. Для того, чтобы покупатель смог себя обезопасить, прежде всего, следует отразить указанный пункт в договоре купли-продажи.

Приобретение дачного участка без документов

Сразу следует сказать, что такие действия являются незаконными. При наличии информации, о том, что некий гражданин продает дачный участок, но при этом по каким-то причинам не желает оформить его надлежащим образом, то следует задуматься о целесообразности такого приобретения. Такие действия очень напоминают мошеннические. При этом, цена будет очень заманчива.

Любой участок или постройка должна быть надлежащим образом оформлена. Что может быть подтверждено только соответствующими официальными документами. При отсутствии таковых можно смело считать, что продавец не является собственником надела. Не стоит доверять и копиям правоустанавливающих документов. В конечном итоге после их снятия можно перерегистрировать право собственности. Поэтому надел опять же будет объектом мошеннических действий.

Заключение: При выполнении указанных действий можно исполнить заветную мечту – приобретение дачного участка без риска финансовых потерь. Следует грамотно и подробно составлять договор купли-продажи и учитывать все нюансы, которые впоследствии могут сыграть решающую роль при обращении в суд.