Купля-продажа дома с земельным участком, документы
Содержание
Купля-продажа дома с земельным участком подчиняется общим правилам этого договора, установленных в ГК РФ. Кроме того, текст статьи подкрепляется 37 ст. ЗК РФ, которая определяет особенности реализации земельного надела, если же на нем располагаются строения, сооружения, дома и пристройки.
Нюансы договора
Если собственник все же решил продать земельный участок, ему необходимо понимать, что на строения, находящиеся на нем, также необходимо собирать документы. Это связано с тем, что по ст. 35 ЗК РФ права собственности на любые строения, которые расположены на участке, передаются другому лицу по договору только вместе с землей. Иными словами, участок и дом, построенный на нем, не могут продаваться отдельно друг от друга. Это касается не только договора купли-продажи. Но, например, и дарения.
Исходя из этого, для составляющих договор купли-продажи, необходимо взять на заметку. Предметом соглашения будет выступать не только земельный надел, но и дом, построенный на нем. Характеристики обоих объектов подробно прописываются в тексте договора. В ином случае, по умолчанию считается, что стороны не достигли согласия по существенным его условиям. И договор считается незаключенным.
В каждом из договоров есть пункты, без включения которых в его текст, соглашение считается недействительным. Поэтому тем, кто составляет договор самостоятельно, без профессионального участия в этом вопросе, следует об этом знать. В купле-продаже существенными условиями выступают почти все значимые положения:
- товар, продукция, предмет торга;
- цена;
- сроки передачи.
Некоторые юристы сходятся во мнении о том, что полномочия сторон в купле-продаже, также являются существенными условиями. Рассмотрим каждый из пунктов, составляющих рассматриваемое соглашение, подробнее.
- Предмет торга. Земельный участок, который собирается продать человек, должен находиться в его собственности. Только владелец имеет право распоряжаться землей по своему усмотрению и проводить с ней гражданско-правовые сделки. В договоре, который заключается между сторонами, указываются основные характеристики земельного надела. В частности, это его площадь, месторасположение, НП, к которому он относится, кадастровый номер. По последнему идентификатору участок легко найти. Например, это можно сделать на публичной карте Росреестра.
- Цена договора. Для поиска покупателя необходимо составить объявление. Обычно оно отражает цену на недвижимость, исходя из анализа рынка, а также стоимости аналогичных земельных участков в регионе.
Многие покупатели заказывают оценочные работы. То есть, стоимость земельного участка с домом указывается при помощи профессиональных оценщиков. Это официальный документ, который можно показать покупателю, если он будет сомневаться в предложенной цене.
На формирование ценового показателя недвижимости оказывают влияние факторы:
- положение недвижимости (регион, где она находится);
- техническое состояние помещения (если это дом, то наличие в нем коммуникаций, газа, воды, отопления);
- удаленность от центра НП, где располагается участок;
- наличие или отсутствие инфраструктуры;
- наличие построек (дачного домика, сарая);
- особенности экологии;
- улучшения, сделанные на участке;
- качество почвы;
- удаленность от автомагистралей, шоссе.
В договоре цена указывается в рублях. Заложенное их количество в банковскую ячейку, должно соответствовать тому, что отражено в договоре.
Сроки передачи товара определяются соглашением сторон. Если период не определен, то продавец имеет обязательство перед покупателем передать его в разумный срок. Но что считать таковым, судебная практика расходится во мнении. Все зависит от конкретной ситуации. Почему так важен срок? Дело в том, что если он просрочен, покупатель обязан уплатить пени продавцу.
Этапы проведения сделки
Купля-продажа в качестве сделки имеет несколько этапов:
- Подготовка и сбор документов.
- Заключение договора купли-продажи в предварительном порядке.
- Проведение межевания земельного надела для определения границ земли.
- Предпродажная проверка, связанная со стороной покупателя.
- Подписание, оформление договора купли-продажи.
- Заверение договора нотариально.
- Регистрация права собственности в Росреестре.
Передача денежных средств по договору происходит в момент его подписания или после того, как будет зарегистрирована собственность. Другое может быть предусмотрено, по договоренности между сторонами.
Список необходимых бумаг
Для того чтобы оформить договор, необходимо подготовить и собрать бумаги:
- Документы продавца и покупателя.
- Свидетельство о праве собственности в бумажном варианте, если оно было выдано до 15 июля 2016 года, если после – то выписка из ЕГРН.
- Кадастровый паспорт земельного надела.
- Документы – основания, по которым он был приобретен.
- Согласие второго супруга (если продавец находится в официальном браке).
- Доверенность, если в договоре принимает участие представитель.
Кроме земельного участка, необходимо подготовить документы на дом. К ним относятся:
- Документ – основание, по которому он был приобретен.
- Технический план дома.
- Правоподтверждающие документы.
- Документ оценки дома.
Аванс или задаток
Если продавец нашел покупателя, то заключается предварительный договор купли-продажи. Но его оформление не является императивным требованием. На практике, его заключение означает, что стороны достигли взаимопонимания по ключевым вопросам, а также решили оформить отношения по купле-продаже в будущем времени. Продавец снимает объявление о продаже и больше не ищет покупателя.
Перед тем, как передать основную сумму, покупатель отдает аванс или задаток. Это гарантия того, чтобы он купит участок земли с домом. Аванс возвращается, если покупатель откажется от сделки. А задаток – нет. В этом правоотношении сторонам разрешено договориться о том, что будет передавать продавец.
Регистрация перехода права собственности обязательна (ст. 551 ГК РФ; ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ). Нотариус по ст. 550 ГК РФ не нужен. Но стороны вправе воспользоваться его услугами, если изъявят такое желание.
В случае самостоятельной подачи пакета бумаг в регистрирующий орган, нужно предоставить следующие акты:
- документы на земельный надел и жилой дом (правоустанавливающие);
- бумажное свидетельство или выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт на землю;
- технический план здания;
- договор купли-продажи;
- передаточный акт;
- паспорта сторон;
- доверенность, если от имени какой-либо стороны выступает доверитель;
- квиток об оплате государственной пошлины (2000 рублей);
Принимая документы, регистратор пишет расписку. Отдает ее сторонам. В расписке указывается примерная дата возврата документов, а также новой выписки из ЕГРН.
Сроки устанавливаются ст. 16 N218-ФЗ. Но они могут быть пролонгированы во времени из-за того, что Росреестр часто бывает перегружен. В частности, устанавливаются следующие сроки:
- 7 дней, исключая выходные дни, если документы переданы сразу в Росреестр;
- 9 дней, исключая выходные, если бумаги передаются в МФЦ;
- 12 дней, если документы подаются через МФЦ и необходимо поставить участок земли на кадастровый учет.
Можно ли признать договор купли-продажи не соответствующим закону?
Признание договора недействительным означает, что оформленный договор не влечет никаких правовых последствий. Причем это происходит с первого момента его заключения. Об этом говорит ст. 167, п. 1. Иными словами, договор существует только на бумаге.
Ничтожными по своей природе выступают сделки:
- Нарушающие закон посягающие на права третьих лиц по ст. 168, п. 2 ГК РФ.
- Договора, подписанные с целями противостоять основам нравственности, правопорядка в обществе (ст. 160 ГК РФ).
- Сделки, стороной которых выступает лицо, лишенное дееспособности.
- Договора, подписанные малолетними. Например, в ситуации, когда за них должны ставить подпись родители, а также иные законные представители.
- Мнимые сделки. Это заключение фиктивных договоров. Эти соглашения не имеют намерений создать то правоотношение, которое указано в документах. Например, человек решил продать имущество для того, чтобы избежать его ареста или конфискации. Реализует он его через своего знакомого, которому доверяет. По факту, никакой продажи не происходило.
- По ст. 170 – притворные сделки, которые имели цель прикрыть другие виды соглашений.
Полный перечень с описанием случаев содержится в статьях ГК РФ.
По предмету оспоримых сделок, исходя из их названия, можно предположить, что заинтересованная сторона обращается в суд. И делает это для того, чтобы признать такую сделку не соответствующей закону. Пишется исковое заявление, В нем указываются требования к суду. Если суд решит, что правда на стороне ситца, то он принимает решение, которое в свою очередь влечет для обеих сторон правовое последствия, а не только для того, кто в этом заинтересован.
В некоторых случаях стороны, заключая незаконную между собой сделку, не имели злого умысла. В этой ситуации, при доказывании этого факта, сторонами возвращается все полученное по сделке. Если умысел был у одной из сторон, то виновник обязан возместить все по сделке с компенсацией пострадавшей стороне. Но если виновниками выступили оба участника правоотношений, то конфискация имущества осуществляется в пользу государства.
Пример из жизни:
Ирина решила продать земельный участок своей подруге. Последней давно он нравился. Девушки заключили между собой договор купли-продажи. Принесли его в Росреестр чрез два дня.
Выдачи свидетельства для них была, скорее формальность. Ирина передала ключи от калитки, а подруга полностью выплатила ей цену за участок.
Но Росреестр, рассмотрев документы, отказал в регистрационных действиях. И причиной отказа послужило то, что Ирина не сделала межевания. Не было, соответственно, сформировано межевое дело. Девушки расторгли договор. Через месяц Ирина сумела получить межевое дело, потому что она обратилась к услугам специализированной фирмы. Кадастровые инженеры на месте провели межевание, получили одобрение ее соседей в письменном виде. Повторно был заключен договор, девушки отправили документы в Росреестр, кроме этого в их список входил межевой план. Примерно через месяц подруга Ирины получила выписку из ЕГРН в качестве нового собственника.
Выводы:
- В рамках договора по купле-продаже земельного участка происходит отчуждение имущества от продавца к покупателю.
- Важное условие договора состоит в наличии у сторон дееспособности.
- Со стороны продавца всегда выступает лицо, которое является собственником земельного надела.
- Договор составляется в письменной форме. Он стандартен. Нотариального заверения не требует, за исключением продажи доли. Возможно пользоваться помощью нотариуса, но это по желанию сторон.
- Сделка по купле – продаже совершается пошагово. Основное, о чем стоит помнить, это о межевании земельного участка.
- На практике, регистрационная процедура, связанная с переходом права собственности в рамках договора купли-продажи, длится месяц.
- Существует подробно описанные в законе основания, которые признают сделку не соответствующей закону.
Перед тем, как совершать сделку купли-продажи дома с земельным участком, лучше все-таки посоветоваться с юристом. Он подскажет важную информацию о правилах составления договора, а также иных нюансах, которые сопровождают продажу земли вместе с домом или иными строениями, стоящими на участке, потому что это бережет стороны от проблем в будущем времени. Сколько стоит заключить договор купли-продажи? Если это сделать без участия нотариуса, более того стороны заплатят государственную пошлину в размере 200 рублей, если соглашение заключается между гражданами.