Купля-продажа дома с земельным участком, документы

Купля-продажа дома с земельным участком подчиняется общим правилам этого договора, установленных в ГК РФ. Кроме того, текст статьи подкрепляется 37 ст. ЗК РФ, которая определяет особенности реализации земельного надела, если же на нем располагаются строения, сооружения, дома и пристройки.

Нюансы договора

Если собственник все же решил продать земельный участок, ему необходимо понимать, что на строения, находящиеся на нем, также необходимо собирать документы. Это связано с тем, что по ст. 35 ЗК РФ права собственности на любые строения, которые расположены на участке, передаются другому лицу по договору только вместе с землей. Иными словами, участок и дом, построенный на нем, не могут продаваться отдельно друг от друга. Это касается не только договора купли-продажи. Но, например, и дарения.

Исходя из этого, для составляющих договор купли-продажи, необходимо взять на заметку. Предметом соглашения будет выступать не только земельный надел, но и дом, построенный на нем. Характеристики обоих объектов подробно прописываются в тексте договора. В ином случае, по умолчанию считается, что стороны не достигли согласия по существенным его условиям. И договор считается незаключенным.

В каждом из договоров есть пункты, без включения которых в его текст, соглашение считается недействительным. Поэтому тем, кто составляет договор самостоятельно, без профессионального участия в этом вопросе, следует об этом знать. В купле-продаже существенными условиями выступают почти все значимые положения:

• товар, продукция, предмет торга;
• цена;
• сроки передачи.

Некоторые юристы сходятся во мнении о том, что полномочия сторон в купле-продаже, также являются существенными условиями. Рассмотрим каждый из пунктов, составляющих рассматриваемое соглашение, подробнее.

1. Предмет торга. Земельный участок, который собирается продать человек, должен находиться в его собственности. Только владелец имеет право распоряжаться землей по своему усмотрению и проводить с ней гражданско-правовые сделки. В договоре, который заключается между сторонами, указываются основные характеристики земельного надела. В частности, это его площадь, месторасположение, НП, к которому он относится, кадастровый номер. По последнему идентификатору участок легко найти. Например, это можно сделать на публичной карте Росреестра.
2. Цена договора. Для поиска покупателя необходимо составить объявление. Обычно оно отражает цену на недвижимость, исходя из анализа рынка, а также стоимости аналогичных земельных участков в регионе.

Многие покупатели заказывают оценочные работы. То есть, стоимость земельного участка с домом указывается при помощи профессиональных оценщиков. Это официальный документ, который можно показать покупателю, если он будет сомневаться в предложенной цене.

На формирование ценового показателя недвижимости оказывают влияние факторы:

• положение недвижимости (регион, где она находится);
• техническое состояние помещения (если это дом, то наличие в нем коммуникаций, газа, воды, отопления);
• удаленность от центра НП, где располагается участок;
• наличие или отсутствие инфраструктуры;
• наличие построек (дачного домика, сарая);
• особенности экологии;
• улучшения, сделанные на участке;
• качество почвы;
• удаленность от автомагистралей, шоссе.

В договоре цена указывается в рублях. Заложенное их количество в банковскую ячейку, должно соответствовать тому, что отражено в договоре.

Сроки передачи товара определяются соглашением сторон. Если период не определен, то продавец имеет обязательство перед покупателем передать его в разумный срок. Но что считать таковым, судебная практика расходится во мнении. Все зависит от конкретной ситуации. Почему так важен срок? Дело в том, что если он просрочен, покупатель обязан уплатить пени продавцу.

Этапы проведения сделки

Купля-продажа в качестве сделки имеет несколько этапов:

1. Подготовка и сбор документов.
2. Заключение договора купли-продажи в предварительном порядке.
3. Проведение межевания земельного надела для определения границ земли.
4. Предпродажная проверка, связанная со стороной покупателя.
5. Подписание, оформление договора купли-продажи.
6. Заверение договора нотариально.
7. Регистрация права собственности в Росреестре.

Передача денежных средств по договору происходит в момент его подписания или после того, как будет зарегистрирована собственность. Другое может быть предусмотрено, по договоренности между сторонами.

Список необходимых бумаг

Для того чтобы оформить договор, необходимо подготовить и собрать бумаги:

1. Документы продавца и покупателя.
2. Свидетельство о праве собственности в бумажном варианте, если оно было выдано до 15 июля 2016 года, если после – то выписка из ЕГРН.
3. Кадастровый паспорт земельного надела.
4. Документы – основания, по которым он был приобретен.
5. Согласие второго супруга (если продавец находится в официальном браке).
6. Доверенность, если в договоре принимает участие представитель.

Кроме земельного участка, необходимо подготовить документы на дом. К ним относятся:

1. Документ – основание, по которому он был приобретен.
2. Технический план дома.
3. Правоподтверждающие документы.
4. Документ оценки дома.

Аванс или задаток

Если продавец нашел покупателя, то заключается предварительный договор купли-продажи. Но его оформление не является императивным требованием. На практике, его заключение означает, что стороны достигли взаимопонимания по ключевым вопросам, а также решили оформить отношения по купле-продаже в будущем времени. Продавец снимает объявление о продаже и больше не ищет покупателя.

Перед тем, как передать основную сумму, покупатель отдает аванс или задаток. Это гарантия того, чтобы он купит участок земли с домом. Аванс возвращается, если покупатель откажется от сделки. А задаток – нет. В этом правоотношении сторонам разрешено договориться о том, что будет передавать продавец.

Регистрация перехода права собственности обязательна (ст. 551 ГК РФ; ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ). Нотариус по ст. 550 ГК РФ не нужен. Но стороны вправе воспользоваться его услугами, если изъявят такое желание.

В случае самостоятельной подачи пакета бумаг в регистрирующий орган, нужно предоставить следующие акты:

• документы на земельный надел и жилой дом (правоустанавливающие);
• бумажное свидетельство или выписку из ЕГРН;
• кадастровый паспорт на землю;
• технический план здания;
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• паспорта сторон;
• доверенность, если от имени какой-либо стороны выступает доверитель;
• квиток об оплате государственной пошлины (2000 рублей);

Принимая документы, регистратор пишет расписку. Отдает ее сторонам. В расписке указывается примерная дата возврата документов, а также новой выписки из ЕГРН.

Сроки устанавливаются ст. 16 N218-ФЗ. Но они могут быть пролонгированы во времени из-за того, что Росреестр часто бывает перегружен. В частности, устанавливаются следующие сроки:

• 7 дней, исключая выходные дни, если документы переданы сразу в Росреестр;
• 9 дней, исключая выходные, если бумаги передаются в МФЦ;
• 12 дней, если документы подаются через МФЦ и необходимо поставить участок земли на кадастровый учет.

Можно ли признать договор купли-продажи не соответствующим закону?

Признание договора недействительным означает, что оформленный договор не влечет никаких правовых последствий. Причем это происходит с первого момента его заключения. Об этом говорит ст. 167, п. 1. Иными словами, договор существует только на бумаге.

Ничтожными по своей природе выступают сделки:

1. Нарушающие закон посягающие на права третьих лиц по ст. 168, п. 2 ГК РФ.
2. Договора, подписанные с целями противостоять основам нравственности, правопорядка в обществе (ст. 160 ГК РФ).
3. Сделки, стороной которых выступает лицо, лишенное дееспособности.
4. Договора, подписанные малолетними. Например, в ситуации, когда за них должны ставить подпись родители, а также иные законные представители.
5. Мнимые сделки. Это заключение фиктивных договоров. Эти соглашения не имеют намерений создать то правоотношение, которое указано в документах. Например, человек решил продать имущество для того, чтобы избежать его ареста или конфискации. Реализует он его через своего знакомого, которому доверяет. По факту, никакой продажи не происходило.
6. По ст. 170 – притворные сделки, которые имели цель прикрыть другие виды соглашений.

Полный перечень с описанием случаев содержится в статьях ГК РФ.

По предмету оспоримых сделок, исходя из их названия, можно предположить, что заинтересованная сторона обращается в суд. И делает это для того, чтобы признать такую сделку не соответствующей закону. Пишется исковое заявление, В нем указываются требования к суду. Если суд решит, что правда на стороне ситца, то он принимает решение, которое в свою очередь влечет для обеих сторон правовое последствия, а не только для того, кто в этом заинтересован.

В некоторых случаях стороны, заключая незаконную между собой сделку, не имели злого умысла. В этой ситуации, при доказывании этого факта, сторонами возвращается все полученное по сделке. Если умысел был у одной из сторон, то виновник обязан возместить все по сделке с компенсацией пострадавшей стороне. Но если виновниками выступили оба участника правоотношений, то конфискация имущества осуществляется в пользу государства.

Пример из жизни:

Ирина решила продать земельный участок своей подруге. Последней давно он нравился. Девушки заключили между собой договор купли-продажи. Принесли его в Росреестр чрез два дня.

Выдачи свидетельства для них была, скорее формальность. Ирина передала ключи от калитки, а подруга полностью выплатила ей цену за участок.

Но Росреестр, рассмотрев документы, отказал в регистрационных действиях. И причиной отказа послужило то, что Ирина не сделала межевания. Не было, соответственно, сформировано межевое дело. Девушки расторгли договор. Через месяц Ирина  сумела получить межевое дело, потому что она обратилась к услугам специализированной фирмы. Кадастровые инженеры на месте провели межевание, получили одобрение ее соседей в письменном виде. Повторно был заключен договор, девушки отправили документы в Росреестр, кроме этого в их список входил межевой план. Примерно через месяц подруга Ирины получила выписку из ЕГРН в качестве нового собственника.

Выводы:

1. В рамках договора по купле-продаже земельного участка происходит отчуждение имущества от продавца к покупателю.
2. Важное условие договора состоит в наличии у сторон дееспособности.
3. Со стороны продавца всегда выступает лицо, которое является собственником земельного надела.
4. Договор составляется в письменной форме. Он стандартен. Нотариального заверения не требует, за исключением продажи доли. Возможно пользоваться помощью нотариуса, но это по желанию сторон.
5. Сделка по купле – продаже совершается пошагово. Основное, о чем стоит помнить, это о межевании земельного участка.
6. На практике, регистрационная процедура, связанная с переходом права собственности в рамках договора купли-продажи, длится месяц.
7. Существует подробно описанные в законе основания, которые признают сделку не соответствующей закону.

Перед тем, как совершать сделку купли-продажи дома с земельным участком, лучше все-таки посоветоваться с юристом. Он подскажет важную информацию о правилах составления договора, а также иных нюансах, которые сопровождают продажу земли вместе с домом или иными строениями, стоящими на участке, потому что это бережет стороны от проблем в будущем времени. Сколько стоит заключить договор купли-продажи? Если это сделать без участия нотариуса, более того стороны заплатят государственную пошлину в размере 200 рублей, если соглашение заключается между гражданами.