Можно ли сдать в ипотеку право аренды земельного участка

Ипотека выступает одним из самых распространенных кредитных продуктов. Одним из условий выдачи заемных средств выступает обеспечение кредита. Оно дает гарантию банку, что в случае невозврата денежных средств, кредитное учреждение реализует предмет залога. Ипотека, права аренды земельного участка – при каких условиях реализуется обеспечение, рассмотрим в статье.

kak-sdat-v-ippoteku-pravo-arendy-zemelnogo-uchastkaОбщие положения об ипотеке

Ипотека – это кредит, который выдает банк заемщику. Займ обладает определенными особенностями: длительный срок кредитования, строгие требования к потенциальным заемщикам со стороны банков, наличие обеспечения. В качестве такого может выступать арендное право на землю. Заемщик должен оплатить договор к сроку, определенному в документе. Если клиент банка не сможет выполнить свои обязательства, то кредитное учреждение может обратить предмет залога в свою пользу.

Не все имущественные права могут быть залогом. Например, нельзя заложить права требования, которое связано с личностью кредитора, а также правомочие по взысканию алиментных обязательств.

Таким образом, при ипотеке, обеспечением кредита выступают имущественные права. Для банка они служат гарантией того, что отданные в заем денежные средства, вернутся обратно к кредитору.

По общему правилу, перед тем, как передать в залог арендное право, уведомляют об этом собственника земли. Но сложность заключается в том, что в статье 22, ч. 5 ЗК РФ прямое указание на это действие отсутствует. N102–ФЗ выдвигает требование об оповещении собственника земли. ГК РФ содержит общие, отсылочные нормы к другим нормативно-правовым актам.

Исходя из этого, вопрос о том, следует ли уведомлять о том, что имущественное право будет передано в залог банку, остается спорным. И этот вопрос сможет решить только суд. Чтобы избежать ненужных проблем в будущем, арендодатель сможет защитить себя. Например, он может прописать в договоре аренды пункт, по которому его нужно уведомить, если арендатор решится на залог.   

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ общие положения

Особенности, присущие земельным участкам, выступающим в кредитных правоотношениях в качестве залога, регламентированы N102-ФЗ. По ипотеке разрешается закладывать участки земли, которые не изъяты или не ограничены в гражданском обороте. В статье 62, п. 1 этого закона, по ипотеке могут быть заложены арендные права. Для этого нужно, чтобы физическое или юридическое лицо оформили аренду с владельцем земельного надела.

Для того чтобы банк принял в качестве залога арендные права, необходимо соблюдение условий:

  • права аренды передаются банку на срок действия арендного договора;
  • согласие владельца земли на залог по ипотеке.

Арендное право можно заложить и в случае, если земля принадлежит государству. Но необходимо, чтобы соблюдались эти условия, то есть наличие действующего арендного контракта и согласие муниципалитета.

По статье 62 вышеуказанного закона, если аренда оформлялась более чем на 5 лет, у муниципалитета согласие спрашивать не нужно.

Потребность предоставить обеспечение: в каких случаях?

Ситуаций, в которых человек может предложить банку рассматриваемый залог, несколько:

  1. При ипотеке здания, либо покупка недвижимого имущества. Этот вариант распространен при покупке квартиры с «котлована». После получения квартиры она становится новым залогом. А арендное право на землю без здания или с ним в качестве обеспечения прекращается.
  2. Возведение дома на участке земли, которая взята в аренду.
  3. Кредит на другие цели.

К залогу применяются правила ипотеки. Если заемщик по каким-либо причинам не сможет выполнить обязанность, которая прописана в кредитном договоре, банк должен наложить взыскание на арендные права. И реализовать их в свою пользу.

Банк в качестве залогодержателя заключает договор уступки права требования в случае реализации залога. В качестве владельца арендованного земельного надела может выступать гражданин или муниципальное образование. N102-ФЗ не допускает передачу в залог государственную и муниципальную землю, если она предназначена не для ИЖС, освоения земель.

Например:

Если земельный участок выделялся под эксплуатацию недвижимости коммерческого назначения, она не выступает залогом. Ипотека участков, находящихся в госсобственности, запрещается в случае, если наделы выступают предметом залога самостоятельно, без недвижимости, находящейся на ней, ограничены, изъяты из оборота.

Арендные права могут быть переданы в залог при условии соблюдения законности всех строений. Они расположены на участке, оформлены по нормам российского законодательства.

kak-sdat-v-ippoteku-pravo-arendy-zemelnogo-uchastka-oformlenieОформление

При оформлении обеспечения арендатор проходит ряд последовательных этапов:

  1. Получение арендатором разрешения от собственника (в большинстве случаев, арендаторы обращаются за ним).
  2. Получение от кредитора предварительного согласия на заключение между ним и потенциальным заемщиком ипотечного договора. На этой стадии банк оценивает такой показатель, как ликвидность арендного договора, проводит мониторинг кредитоспособности человека. Основанием для оценки платежеспособности служат представленные человеком документы.
  3. Заключение залогового договора в простой форме письменного документа. Эти действия осуществляются при наличии условий:
  • потенциальный клиент банка согласен на выдвигаемые банком условия;
  • кандидатура будущего заемщика полностью соответствует ожиданиям кредитного учреждения.
  1. Государственная регистрация ипотечного договора.

Документы

Для совершения юридически значимого действия необходимо собрать документы.

Для залогаИпотекиГосрегистарции
арендное соглашениепаспортипотечный договор
паспорт арендатора2 НДФЛзаявление на регистрацию
копия трудовой книжки
СНИЛС
ИНН
военный билет

 

По статье 19, N102 – ФЗ ипотека регистрируется. В ЕГРН вносится информация об обременении. Ипотека действительна со дня регистрации, то есть внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Нюансы

  1. Арендное право сдается в залог. Банки, не все, но многие его принимают. Следует учитывать, что этот вид обеспечения является не самым ликвидным. Поэтому, потенциальным заемщикам следует подготовиться к тому, что условия по займу не будут самыми выгодными: по % ставке, размеру кредита.
  2. При залоге арендных прав больший риск несет банк, если сравнивать с арендатором.
  3. Залог арендных прав не может считаться распространенной практикой.
Рискует по такому обеспечению, прежде всего, банк. Залогодатель не имеет никаких рисков.
  1. По общему правилу, в договоре аренды принимают участие две стороны. Это арендатор и арендодатель. Но также допускается заключение соглашения и с условием о присутствии в нем нескольких лиц. Такой договор заключается при наличии определенных условий:
  • если на земельной площади, которая является неделимой, располагается здание или сооружение, владельцами которого выступают один граждане. Другим сооружением владеют на режиме оперативного управления. Договор аренды заключен с их согласия:
  • если здания, которые располагаются на земельном наделе, признанным неделимым, принадлежат нескольким лицам, они являются собственниками.

Если в договоре присутствует несколько арендаторов, то он может носить солидарный или долевой характер.

Солидарный вид обязательства означает, что несколько лиц, будучи соарендаторами применяют землю для ведения предпринимательской деятельности.

При залоге арендного права полномочия по одноименному договору, остаются у арендатора. К залогодержателю они не переходят!!!
В ренте стороны могут прописать или не фиксировать срок арендных отношений. Это объясняется тем, что срок не является существенным условием договора. Если конкретный период времени отсутствует в одноименном договоре, он считается заключенным на неопределенный срок. В этой ситуации важно понимать, что земля, арендные права не могут быть предметом залога!! Это положение следует из разъяснения, которое было дано Президиумом ВАС РФ. В частности, оно изложено в пункте 10 информационного письма от 20.01.2005 года под №90. Согласно разъяснению, права арендатора, которые вытекают из арендного договора недвижимости, не подлежащего государственной регистрации, не являются предметом залога ипотеки.   

kak-sdat-v-ippoteku-pravo-arendy-zemelnogo-uchastka-po-dogovoruПо договору субаренды

Интересен вопрос о субаренде. Участок, обремененный залогом арендных прав, можно сдать в субаренду. Но необходимо получить согласие на это действие от залогодержателя, так как существует риск того, что состояние заложенного имущества ухудшится. Кроме того, акцентируем внимание на статье 346, п. 2 ГК РФ, которая говорит о том, что «если иное не предусмотрено нормами права, не вытекает из самого залогового обязательства, залогодатель может отчуждать предмет залога, передавать его в субаренду, либо в режим безвозмездного использования третьим лицам. Но делать это необходимо исключительно с согласия залогодержателя.

По N102-ФЗ в ипотечный договор может быть включено положение, согласно которому залогодатель может сдавать заложенное имущество в аренду, но при условии того, что получил согласие залогодержателя.

Плюсы и минусы передачи арендных прав под залог

Плюсы:

  1. Заемщики имеют возможность получить ипотеку, если у них в собственности отсутствует иное обеспечение, отвечающее требованиям ликвидности.
  2. Не нужно искать деньги для приобретения земли. Банк выдаст кредит, а заемщик при этом остается в статусе арендатора.
  3. Если арендные права передаются в залог вместе с постройкой, то ипотечный договор с кредитным учреждением не является помехой к выкупу земли в собственность.

Минусы:

  1. Кредиты с таким обеспечением выдаются на более короткий срок. Он ограничен периодом действия арендных отношений.
  2. Под такой залог кредиты выдаются в относительно небольшой сумме применительно к традиционной ипотеке.
  3. Наличие дополнительных расходов у заемщика. Они связаны с выездом оценщика на территорию. Мероприятие по выезду необходимо для того, чтобы определить ликвидность участка.

Передача арендных прав в качестве обеспечения для банка выступает не самым гарантированным средством возврата денежных средств. Поэтому такое обеспечение используется не так часто, как например, ликвидный объект недвижимости. Тем не менее, банки принимают этот залог, при этом ужесточая требования к ипотеке.

Ссылка на основную публикацию