Можно ли внести изменения в договор аренды земли?

Заключая гражданско-правовой договор, стороны наделяются объемом прав и обязанностей. Среди них – внесение изменений в договор аренды земельного участка. Причины могут быть разными, например, изменение сторон соглашения, принятие арендованного имущества наследником. Рассмотрим, как законно изменить договор аренды и внести туда поправки.

Основания

ГК РФ устанавливает основания, по которым возможно внести в арендный договор изменения:

1. Ст. 450 ГК РФ – соглашение между арендодатором и арендодателем, например, в связи с разделом земельного надела.
2. В порядке судебного производства, по ст. 450, 451 – требование одной из сторон отношений.
3. В одностороннем порядке, если это предусмотрено арендным договором.

Договор может быть изменен в части срока аренды. И если закон дает стороне право на изменение условий договора в одностороннем порядке, то при его реализации стороны обязаны действовать разумно и добросовестно, в пределах, которые предусмотрено НПА, самим соглашением.

Причины изменения договора

Менять условия договора стороны могут по согласию между собой, а причинами этого процесса выступают:

• замена арендатора или арендодателя;
• изменение юридического адреса одной из сторон договора;
• изменение в части площади арендуемого помещения;
• повышение арендной платы;
• строительство нового дома на участке;
• изменение целей предоставления участка земли.

В части срока аренды договор может быть изменен, если условие о продолжительности арендных отношений было внесено в соглашение. Это не является обязательным условием, поэтому оно может отсутствовать в нем.

Порядок

Для того чтобы сделать это, нужно составить отдельный документ. Он называется дополнительным соглашением. Его можно оформить в любой момент, то есть, как во время действия аренды, так и после окончания срока и пролонгации существующих отношений.

Соглашение составляется в соответствии с правилами деловой переписки, так как единый образец отсутствует. Заверять у нотариуса его не обязательно, но необходимо зарегистрировать после подписания сторонами.

Стиль дополнительного соглашения и обязательные реквизиты

Документ оформляется письменно, включает обязательные реквизиты:

• наличие информации о сторонах;
• данные о том, какие изменения должны быть внесены, с отсылкой к основному договору;
• подпись сторон;
• дата дополнительного соглашения;
• печать.

Последнее требование действительно в отношении ЮЛ.

Закон не устанавливает, кто может быть инициатором внесения поправок в существующий договор. Это может быть арендатор или арендодатель. Если какая-либо из сторон решила изменить условия договора, она должна отправить уведомление с примерами того, что предлагается в новом соглашении.

Если сторонами арендного договора выступают граждане, то согласования не нужно. Достаточно назначить встречу и согласовать условия сотрудничества.  

Дополнительное соглашение не имеет правовой силы отдельно от основного договора. Но соглашение может внести поправки в отдельные части, либо отменить их. Причинами могут служить изменения собственника, но на практике, соглашения заключаются для того, чтобы изменить размер арендной платы.

Когда документ подписан, его относят на регистрацию. Этим занимается Росреестр, а сделать это может любая из сторон по согласованию. Кроме пакета документов, заявитель должен принести оплаченную квитанцию государственной пошлины.

Изменения вступают в силу через месяц после регистрации документа.

Таким образом, при изменении арендного договора с местной администрацией или с другим контрагентом, стороны согласуют между собой проект дополнительного соглашения. Это необходимо сделать лично, уточнив количество экземпляров.

Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации. Но, исходя из данных, представленных судебной практикой, отсутствие государственной регистрации не может повлечь за собой недействительность заключенных дополнительных соглашений.

Перемена сторон арендного договора

Арендодатель:

ГК РФ разрешает переход полномочий каждой из сторон по соглашению к другим лицам. И это называется переменой сторон в арендном обязательстве. Иными словами: вместо ранее действующих в договоре лиц, в отношения вступают новые. Это происходит при продаже предмета аренды или по правопреемству. Например, при реорганизации организации полномочия ее представителей переходят к вновь возникшим компаниям в соответствии документами: передаточным актом и разделительным балансом. Если при реорганизации арендодателя вновь возникшая компания приобретает правомочие собственника на все имущество, которое было передано в аренду, сотрудничество не заканчивается: в договоре меняется собственник, выступающий арендодателем. Похожее положение действует, если гражданин, выступающий стороной договора, уходит из жизни Его правопреемниками выступают наследники.

При переходе правомочий собственника на предмет аренды, процесс регистрируется в Росреестре. В регистрационную запись о наличии арендного договора вносятся изменения: в них указывается новый арендодатель по заявлению, которое поступает от одной из сторон договора. Для подтверждения юридического факта, стороны могут получить обновленную выписку из ЕГРН. В ней должен быть отражен новый арендодатель, то есть собственник имущества.

Арендатор:

По ст. 615, ч. 2 ГК РФ, он может передавать полномочия по другому лицу в рамках имеющегося сотрудничества. Это называется перенаем или субаренда. Исходя из того, что в соглашении передача права требования происходит с переводом долга, то к сделке могут быть применены соответствующие статьи ГК РФ. Они говорят о таком правовом случае, как цессия или уступка права требования. Это юридические факты, которые регистрируются в Росреестре. Сделка заключается между арендатором и тем, кто приобретает право аренды. В этом существует разница между субарендой и внесением поправок в одноименный договор. Передача права аренды и перевод долга – все эти действия происходят вне участия в этом процессе арендодателя. Его согласие необходимо во всех сделках, кроме тех, чьим предметом выступает надел земли, используемый первоначальным арендатором.

Законодатель предоставил объемные полномочия арендатору. Например, по ст. 22, п. 5 ЗК РФ, арендодатор может передать свои права по существующему соглашению другому лицу, не спрашивая об этом одобрения собственника. То есть, арендодателя. Это происходит при условии, если арендным договором не предусмотрено иное. Получается, что именно ЗК РФ расширил права арендаторов (земельных наделов) по сравнению с другими объектами недвижимого имущества, которые могут передаваться другим арендаторам только при согласии владельца.