Образец договора залога земельного участка

obrazets-dogovora-zaloga-zemelnogo-uchastkaДоговор залога земельного участка – правоотношение, регулируемое статьями ГК, ЗК РФ. Кроме того, N102-ФЗ «Об ипотеке». В статье 6 ЗК РФ земельный участок определяется в качестве части земной поверхности. Это недвижимость, обладающая индивидуально-правовыми признаками. Участок выступает объектом права собственности, а также других вещных прав. Часто земельный надел передается в обеспечении договора займа.

Актуальность обеспечения

Земельный участок – имущество, которое собственник имеет право передавать в залог в случае выдачи кредита. Банкам необходимо понимать, что залоговое имущество обладает важным качеством – ликвидность. В общем смысле, этот показатель характеризуется:

  1. Возможностью реализовать земельный надел в течение месяца. Если участок земли располагается в удобном месте, в черте или за пределами НП, с удобными подъездами к нему, то его быстрая продажа не вызывает сомнений. Банк анализирует эти показатели.
  2. Спрос на недвижимость. Также изучается вопрос о том, существует ли на момент выдачи кредита спрос на земельные участки.
  3. Средняя цена на земельные участки в определенной местности, НП, регионе.

Эти показатели входят в понятие «ликвидность» имущества. Потенциальные покупатели быстрее приобретут тот объект, который им удобен со всех точек зрения, включая стоимостные характеристики.

Залог

Сущность залога состоит в том, что при невыполнении условий основного обязательства заемщиком, кредитор вправе потребовать удовлетворения финансовых к нему требований за счет залогового имущества. То есть, земельного участка.

Залог по ст. 334 ГК РФ в качестве способа обеспечения обязательств, установлен в случаях:

  • получение ипотеки: в качестве обеспечения выступает земельный надел;
  • получение кредита, как целевого, так и нецелевого назначения под залог участка, который принадлежит заемщику на праве собственности.

Оба способа имеют универсальный характер. Их сущность состоит в том, что они направлены на обеспечение обязательства должника перед кредитором.

Залогодатель, предлагая земельный участок, гарантирует, что является его собственником. Кроме того, он должен дать обещание, что надел не находится под обременением, без прав третьих лиц.

Информацию, переданную от собственника, кредитор может проверить. Это в его интересах. Данные ЗУ, его основные характеристики, информация о владельцах, обременениях содержится в выписке из ЕГРН.

Залоговый договор

Договор залога – письменный документ, сторонами которого выступает залогодатель и заемщик. Основная мысль договора состоит в том, что в силу неисполнения последним финансового обязательства, кредитор вправе удовлетворить свои требования залогом. То есть, реализовать земельный участок.

Как и любой договор, соглашение о залоге содержит в себе положения, часть которых признаются существенными. Это те пункты, которые обязательно входят в документ. Если они в нем отсутствуют, то договор ничтожен при заключении.

Так, в договоре прописываются условия:

  • предмет;
  • оценка земельного участка;
  • основная информация о главном обязательстве;
  • информация о стороне, владельце земельного участка.

Образец договора можно скачать в интернете. Форма – письменная. Участие нотариуса в визировании соглашения необходимо в случае, если основной договор заключен в нотариальной форме.

Главные составляющие залогового договора между физическими лицами:

  1. Предмет. Это земельный участок, который передается в качестве залога. Необходимо, чтобы в договоре он идентифицировался среди объектов недвижимости, схожих по назначению и площади, другим характеристикам.
  2. Срок действия договора. Необходимо в документе указать конкретную дату начала действия соглашения. Дата, когда оно было завершено, выступает день полного обеспечения обязательства.
  3. Алгоритм передачи предмета залога. Залогодатель передает залогодержателю имущество. Процесс сопровождается актом приемки-передачи.

В качестве дополнительных условий в договоре отражается компетенция сторон правоотношения. Она включает в себя права, обязанности залогодержателя и залогодателя. Например, в рамках существующего соглашения залогодатель может потребовать от лица, в чьем ведении находится земельным участок, принять меры к его охране.

Не менее интересным выступает положение договора о взыскании на земельный участок. При обращении взыскания на имущество, которое заложено, кредитор имеет право его реализовать. Но это следует делать при наличии определенных условий:

  • должник не исполняет гарантированные соглашением обязательства перед кредитором;
  • залогодатель ненадлежаще исполнил обязанности по договору.

Должник, третье лицо, которым выступает залогодатель, могут в любой момент до продажи земельного участка остановить взыскание. Но для этого заемщик обязан предпринять одно из двух действий:

  • полностью погасить долг;
  • выполнить часть обязательства, которое он просрочил.

Прочие условия

Стороны договора обязаны вести себя в рамках сделки надлежащим образом. За нарушение предусмотрена ответственность, которая устанавливается в рамках договора. Обычно в качестве ответственности выступает финансовая санкция, применяемая к одной из сторон в случае нарушения ею условий договора. Неустойка выплачивается по договору, если потерпевшая сторона письменно зафиксирует желание ее получить.

Расторжение договора также выступает прочим условием соглашения. По статье 352 ГК РФ, договор залога заканчивается:

  • прекращением обязательства;
  • залогодержатель грубо нарушил те положения, который стороны прописывали в договоре;
  • при реализации имущества с публичных торгов;
  • требование залогодателя, если имущество, выступающее в качестве залога, утрачено, повреждено;
  • гибель предмета залога в случае неиспользования залогодателем право на замену предмета.

Если договор заканчивает свое действие из-за того, что залогодатель исполнил все требования, которые были включены в договор, то земельный участок ему возвращается второй стороной. И залогодержатель обязан сделать это без промедления.

Особенностью договора выступает то, что по данной категории дел закон предъявляет обязательные требования по досудебному их урегулированию. Иными словами, пострадавшая сторона должна перед тем, как идти в суд, попытаться договориться с виновником о компенсации и выполнении законного требования, изложенного в договоре. В договорах между физическими и юридическими лицами стороны при наличии спорного вопроса, отправляют друг другу претензионные письма. Это извещение, которое отправляет сторона, имеющая претензии к другой. Срок ответа на письмо можно и не ставить, в этой ситуации закон позволяет ожидать реакции 30 дней.

Если ответ не поступит, тогда потерпевшая сторона может написать иск  в суд. Но она обязана доказать, что требования по претензионному порядку рассмотрения спора, она соблюдала.

В договоре стороны прописывают обстоятельства, которые совершаются помимо их воли и за них они не несут ответственности. Это так называемый форс-мажор, либо непреодолимая сила. К обстоятельствам, которые называются форс – мажорными, относятся:

  • землетрясения;
  • наводнения;
  • пожары;
  • войны;
  • локальные конфликты и т.д.

Для стороны, которая не может исполнить свои обязанности, необходимо предусмотреть возможность оповещения второго участника правоотношений об этом факте. Но следует понимать, что неплатежеспособность заемщика не может относиться к форс — мажору.

Регистрация залога

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию ограничения права собственности в форме залога. Обязанность по осуществлению регистрационных действий лежит на Росреестре. Залог регистрируется им одновременно с переходом права собственности на земельный надел, либо по отдельному заявлению в случае залога участка, чьи владельцем выступает должник.

В результате проведения регистрационной процедуры формируются сведения, которые впоследствии вносятся в ЕГРН.

Залог снимается в случае, если должник полностью исполнил обязанности по договору. Кредитор в этой ситуации полностью удовлетворен, то есть ему выплатили заемные денежные средства с процентами за пользование ими.

Ссылка на основную публикацию