Оформить участок в аренде в собственность

Закон позволяет оформить участок в аренде в собственность. Это право возникает у граждан, а также организаций, которые хотят стать владельцами земельных наделов. При переводе земельного фонда из одного режима в другой реализуется ряд условий. Проще перевести из временного в постоянное владение земельный надел, на котором располагается недвижимость. Не важно, в достроенном или недостроенном состоянии. Если построек на участке нет, то участок выкупается у государства на торгах, в которых принимают участие несколько претендентов.

Условия перевода

Аренда означает, что земельный надел находится у человека или организации во временном владении. Это не всегда выгодно, также закон требует в ряде случаев обязательного перевода в собственность. Поэтому, этому процессу сопутствуют условия, которые связаны с режимом пользования землей. Из аренды переводятся участки:

• постоянное пользование землей в бессрочном порядке;
• владение, которое наследуется пожизненно;
• наличие арендного договора.

Проще всего перевести участок, на котором располагаются постройки капитального назначения. Если арендатор долгое время пользуется участком, он имеет право на его покупку в приоритетном порядке.

Бесплатный перевод

Порядок перевода земельного надела из одного режима в другой на бесплатной основе актуален для многих граждан. ЗК РФ содержит положения, по которым это возможно.

1. Земельный надел предоставлен для ведения ЛПХ организации. Срок действия договора в этой ситуации – более 6 лет, 5 из которых ЮЛ добросовестно выполняло условия соглашения в качестве арендатора.
2. На участке ведется личное подсобное хозяйство или строит дом жилого назначения.
3. Многодельная семья. Государство реализует специальную программу по предоставлению участка земли в собственность семьям многодетного состава.

По этим основаниям земельный надел предоставляется бесплатно, но только единожды.

Этапы оформления

Вне зависимости от основания перевода, процедура занимает много времени. Заинтересованное лицо обязано соблюсти определенные условия.

1. Заявление от имени арендатора составляется на имя главы местной администрации.
2. Если она выносит положительное решение, заключается одноименный договор.
3. Проводится кадастровая оценка.
4. Оформляется кадастровый паспорт.
5. Осуществляется межевание.
6. Пакет документов с межевым делом передается в администрацию, которая заключает договор, при этом приглашается нотариус.
7. Если участок выкупается, то составляется специальный акт.
8. Росреестр регистрирует переход права собственности, в любом случае, вне зависимости от того, был куплен участок или передан безвозмездно.

Кадастровые работы, связанные с межеванием земельного надела, оплачивает будущий собственник. На оформление может уйти много времени: до 8 месяцев.

Документы

Любую гражданско-правовую сделку или регистрационный процесс сопровождают юридически значимые бумаги. Они позволяют заинтересованным сторонам идентифицировать личность друг друга, а также определить правовой статус земельного участка. Для того чтобы из аренды перевести участок в собственность, нужно собрать и подготовить к передаче документы:

• актуальное соглашение на аренду земельного надела;
• решение органа местной власти;
• документы на строения;
• гражданско-правовой договор: купля-продажа, дарение;
• технический паспорт на постройки;
• кадастровый паспорт земельного надела;
• выписка из ЕГРН;
• паспорта владельца и арендатора.

Перечень бумаг не исчерпывающий. Это означает, что собственник имеет право потребовать от арендатора иные бумаги, соответствующие случаю. Например, если участок находился в режиме бессрочного пользования, то документы на него могут быть утеряны. Прежде всего, показывающие основания получения земельного надела, например, в садовом товариществе. Это объясняется тем, что обычно такая земля выдавалась в советское время, до принятия ЗК РФ от 2001 года. Граждане могли не сохранить документ, показывающий, на каком основании они используют конкретный участок земли. Поэтому стоит попытаться и обратиться в архив местной администрации: возможно, что недостающий документ хранится там.

Передача земли на платном основании

Если у гражданина нет условий, позволяющих ему получить земельный надел безвозмездно, то он получает его только платно. Эта ситуация складывается, когда гражданин использовал право бесплатной приватизации. Главное требование – это наличие построек на земле. Арендатор может выкупить ее на приоритетной основе.

Если земельное угодье приглянулось нескольким претендентам, то они могут подать заявку на участие в торгах. Их проводит местная администрация, при этом соблюдает ряд формальностей. Необходимо дать уведомление о том, что проводится аукцион. Делается это через газеты или местные сайты администрации.

Отказ

Не во всех случаях местная администрация может предоставить земельное угодье в собственность. От ее имени гражданину может поступить отказ. На практике, неодобрение со стороны местных органов власти происходит в ситуациях:

• нахождение земельного надела в государственном владении;
• отсутствие оснований, по которым происходит регистрация собственности;
• отсутствие плана генерального освоения территории, где располагается участок земли;
• реальные границы надела не совпадают с теми, которые указаны в поданных собственником документах;
• земельный надел относится к резервной части земель;
• неточности в представленных от имени заявителя документах.

Если был выявлен один из этих случаев, то выносится от имени уполномоченного государственного органа отказ. Он мотивированный. Если причина неодобрения была устранена заинтересованным лицом, никто не может запретить ему подать документы на рассмотрение местной администрации еще раз.

Ограничения

ЗК РФ в статье 27 ограничивает граждан, ЮЛ в праве на выкуп и аренду земельных наделов. Это объясняется тем, что существует категория земельных угодий, которые не могут быть арендованы или куплены. К этой категории относятся:

• территории, особо охраняемые государством: заповедники, национальные парки;
• земли, относящиеся к лесному фонду;
• территории общего пользования;
• земельные угодья, отданные для нужд вооруженных сил.

Кроме того, важно соблюдать назначение земельного угодья. Будет отказано в передаче земельного надела, если дом располагается на нем, но сам объект не предназначен под индивидуальное жилищное строительство.

Порядок приобретения определенной категории земельных наделов

На балансе местных органов власти могут находиться земельные участки, предназначенные под застройку. Если на нем находятся строения, относящиеся к капитальным, можно участок оформить в собственность. Но первоначально необходимо оформить строение. Как только все документы на него будут получены, в местную администрацию подается комплект документов. Заявитель желает выкупить землю, об этом пишет на бумаге. Сделка выгодная, так как на практике цена устанавливается на показателе 2,5% от стоимости по кадастру.

Земля может быть предоставлена при соблюдении условий:

• заявитель не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или надел для ведения подсобного хозяйства;
• регистрация по месту жительства по месту нахождения участка;
• прописка по времени составляет не менее 5 лет.

Заявитель может проживать в частном доме, но не быть его владельцем.

Аренда с правом последующего выкупа может относиться к молодым специалистам, при этом возможно несколько вариантов:

• человек приехал работать в сельскую местность, оформил бессрочный трудовой договор с представителями местной администрации;
• человек приехал работать молодым специалистом, работающим в организациях государственного уровня.

Этой ситуации аренда оформляется на три года. После этого срока молодым специалистом должен быть выстроен дом для постоянного проживания, а также введен в эксплуатацию. После истечения арендного срока человек оформляет участок в частную собственность. Если молодой специалист обращается в первый раз, то земельное угодье передается бесплатно. Если повторно – на платной основе.

По ст. 39.3 ЗК РФ участки реализуются без торгов, если на них находится недвижимое имущество. Построенный дом (либо объект незавершенного строительства) ставится на учет в кадастре. После этого:

• присваивается объекту адрес;
• оформляется дом в собственность.

Длительность оформления

Последние два этапа занимают по времени от 3 недель.

После их прохождения человек продает в местный орган власти, на территории которого находится земля, заявление. Указывает на возможность выкупа. Такая процедура будет проходить без торгов, так как собственник строения обладает приоритетным правом над остальными лицами, заинтересованными в предоставлении земельных угодий.

Глава местной Администрации выносит постановление, согласно которому расторгает арендный договор и постановление о переводе земельного надела во владение. Администрация готовит договор купли-продажи земельного надела в трех экземплярах.  Указанный срок заинтересованное лицо оплачивает участок денежным переводом. Регистрация права собственности происходит через органы Росреестра (территориальные подразделения, МФЦ).

По ст. 271 ГК РФ при приобретении права собственности, а также в процессе его регистрации в установленном законе порядке, новый собственник земли получает полномочия в том же объеме, что и бывший.

Личное подсобное хозяйство

2015 год внес поправки в ЗК РФ. Согласно нововведениям, упростился алгоритм выкупа земельного надела под ЛПХ. Участок может быть выкуплен без аукциона гражданами и организациями при соблюдении условий:

• Аренда – не более 3 лет;
• Документы на выкуп должны подаваться предварительно, до истечения срока арендных отношений;
• Арендатор не должен нарушать договор.

Некоторые российские регионы предлагают земельные угодья на бесплатной основе. Как пример – Саратовская, Сахалинская и Псковская области.

Выводы:

5 способов оформления земельного участка

1. Регистрация права собственности граждан по упрощенной схеме. Это стало возможным путем введения в 2006 году N93-ФЗ. Граждане могут зарегистрировать свои права в упрощенном порядке в отношении участков, которые ранее им принадлежали на праве бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. Закон определяет категорию земельных наделов: личное хозяйство, дачное, огородничество, садоводство, гаражное строительство.
2. Право приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ. После 15 лет целевого использования земельного угодья гражданин может зарегистрировать право собственности.
3. Оформить правомочие собственника, если на земельном наделе находится дом, предназначенный для постоянного в нем проживания. Сделка по приобретению земельного участка была осуществлена до 1990 года, то момента вступления в правовую силу N1305 -1 закона.
4. Приобретение земельного угодья путем выкупа его у местной администрации. Заинтересованные в земельном наделе лица могут купить земельный участок у государства по кадастровой цене на торах. Аукцион может быть открытым и закрытым.
5. Аренда с правом последующего выкупа. Одноименный договор содержит положения, которые указывают на срок аренды и право арендатора выкупить надел после окончания отношений между сторонами.
6. Приобрести участок без выкупа.

Земельные участки приобретаются путем выкупа из аренды, либо подачей заявления в местный орган власти. Такая покупка выгодна арендатору, так как земельный надел продается по кадастровой цене, а не рыночной. Это отличает покупку земельного надела у государства от приобретения имущества у частного лица.