Оформление договора купли-продажи земельного участка в 2020 году

Сделки по отчуждению имущества, включая недвижимость, подразумевают оформление договора купли-продажи участка. Основное требование к процедуре составления соглашения – это его действительность, под которой понимается полное соответствие положениям законодательства.

Форма договора

Законы РФ предусматривают для купли-продажи две формы оформления договорных отношений:

1. Ст. 550 ГК РФ устанавливает простую письменную форму, которая характерна для большинства одноименных договоров. Стороны заключают между собой соглашение, подписывают его. Оно передается в регистрирующий орган.
2. Нотариальная. Закон не устанавливает императивного требования к участию нотариуса в сделке по купле-продаже. Но это не означает, что стороны не могут по собственной инициативе привлечь специалиста. Но нотариальное удостоверение регламентировано в определенных случаях:

• если отчуждается земельный надел, который принадлежит лицу, не достигшему 18 лет;
• продается участок, собственником которого выступает недееспособным;
• в процессе продажи доли в праве общей долевой собственности, если продавцом выступает один из долевых владельцев.

Государственная регистрация договора необходима во всех случаях. Росреестр – уполномоченный орган, которые регистрирует не сам договор, а юридический факт перехода права собственности от одного лица к другому. В данном случае от продавца к покупателю.

Несоблюдение формы заключения соглашения предусмотрены ст. 550 ГК РФ. Норма права говорит о недействительности сделки: в этой ситуации договор не порождает правовых последствий.

Оформление договора

Процедура состоит из последовательных этапов. Условно их делят на несколько стадий:

1. Стороны определяют, насколько они заинтересованы друг в друге. Покупатель осматривает земельный участок, согласовывает с покупателем его цену. Если покупателю понравилось имущество, на этом этапе происходит согласование существенных условий сделки. В их число входит ее предмет. А также цена, по которой выкупается земля. В предмет договора входит полное описание участка с его идентификационными данными: месторасположение, площадь, ВРИ, категория земель. Все эти данные продавец обязан сообщить продавцу.
2. Согласование вопросов, связанных со стоимостью участка. На этом этапе покупатель может поторговаться с продавцом, например, если увидит определенные недостатки, позволяющие снизить стоимость имущества. Кроме того, стороны договариваются между собой по форме оплаты: наличные, безналичные. А также возможность купить участок в рассрочку, ипотеку. На этом этапе выясняется, наложены ли на участок обременения. В их качестве могут выступать залоги, аресты, ипотеки и т.д. Лучше сразу предупредить покупателя о наличии обременений. Обмануть его не удастся. Информация о существующих ограничениях сосредоточена в расширенной выписке из ЕГРН. Чаще всего перед покупкой недвижимости риэлтор проверяет ее юридическую чистоту. И в это действие входит получение выписки из ЕГРН.
3. Составление предварительного договора купли-продажи. Но этот этап можно пропустить, так как не является обязательным. Обычно предварительный договор заключается для оформления намерений сторон заключить основной договор в будущем времени.
4. Подача заявления в Росреестр.
5. Внесение изменений в ЕГРП и получение документов сторонами сделки.

Документы для оформления договора

Список документов находится на официальном веб-ресурсе Росреестра.

Перечень:

1. Заявление, заполненное гражданином.
2. Договор купли-продажи. Соглашение составляется по нормам законов, в 3 экземплярах: по каждому сторонам, а один – в Росреестр.
3. Паспорта участников сделки: эти документы подтверждают полномочия сторон.
4. Документы правоустанавливающего характера на земельный надел. По объектам недвижимости, которые были зарегистрированы до 15 июля 2016 года, необходимо предоставить свидетельство о праве собственности. С 2016 года – выписка из ЕГРП. Этот документ подтверждает факт регистрации права собственности.
5. Кадастровый паспорт на земельный надел.

Перед продажей участок должен пройти межевание. Это процедура, которая устанавливает границы, и площадь земельного надела. Проводится межевание кадастровым инженером за счет собственника участка. В процессе устанавливаемые границы согласовываются с соседями. Это необходимо для того чтобы избежать споров, возникающих по границам смежных земельных наделов.

6. Акт приема-передачи. Если этого документа в наличии нет, в договоре обязательно указывается ссылка на то, что участок был передан.
7. Если продается надел, находящейся в собственности мужа и жены, то необходимо согласие одного из них. Оно оформляется у нотариуса.
8. Квитанция об уплате государственной пошлины. Сбор взимается за предоставление со стороны государства услуги. Она заключается в регистрации перехода права собственности от бывшего владельца будущему.

Аннулирование договора

Грамотное составление договора – задача сторон соглашения. В противном случае оно может быть аннулировано по причине признания его недействительным. И степень вины участников правоотношения не имеет значения.

Сделка признается не соответствующей нормам законов в случаях:

• ее условия нарушают положения ГК;
• не соблюдена форма соглашения;
• сделка – мнимая;
• при купле-продаже были нарушены права третьих лиц;
• сделка была заключена под воздействием насилия, угрозы;
• человек, который подписывал договор в качестве участника, не обладал полной дееспособностью и т.д.

Если одно из условий будет доказано, что соглашение признается не соответствующим закону. И в этом случае страдает один из его участников. Он имеет право на защиту. Оно реализуется в подаче искового заявления и в попытке доказать суду, что его интересы были попраны.

Если в процессе заключения договора стороны не преследовали корыстных целей, и сделка признана недействительной из-за незнания норма права, то земельный надел обратно передается продавцу. Однако, если землю вернуть обратно не представляется возможным из-за объективных причин, то передаются деньги. Если у одной из сторон был умысел на совершение действий, прямо противоречащих закон, суд может произвести конфискацию земельного участка, ущерб возместить стороне договора, которая пострадала от неправомерного поведения второго участника. Если оба участника правоотношения имели злой умысел, то имущество конфискуется в пользу государства.

Предпродажная подготовка

Перед тем, как продать участок, каждая из сторон обязана знать, что ей необходимо сделать перед реализацией имущества. С 2007 году был введен в действие N 221 – ФЗ. Согласно ему, земельный надел должен пройти процедуру межевания. Иными словами, это стало обязательным действием перед продажей земельного участка.

Суть межевания состоит в том, чтобы уточнить границы земельного участка. Это позволит официально определить его площадь. А это является одним из показателей, из чего формируется стоимость земельного надела.

Поводят процедуру специализированные фирмы, имеющие разрешение на геодезические работы. В результате исполнения требований заказчика, которым выступает хозяин участка, формируется межевое дело. С этим документом участок ставится на учет в кадастре. Если земельный надел с домом, необходим его технический паспорт.

Какие земли можно покупать в России

Приобретать земельные участки имеют право, как граждане, так и ЮЛ. Собственниками продаваемой недвижимости могут быть муниципальные органы власти, которые могут предоставить земельные участки в соответствии с положениями ЗК РФ.

Апатриды и иностранцы не могут иметь участки на праве собственности, которые находятся на территориях приграничного назначения. Перечень земель определяется российским правительством.

Оборот земельных наделов регулируется нормами ЗК РФ. Земельный участок – это имущество, которое находится в свободном обороте и продаже. Если наблюдается иная ситуация и земельные наделы ограничены (изъяты) из оборота, их продажа не может быть реализована.

Кроме того, ст. 37 ЗК РФ говорит о том, что объектом продажи могут быть земельные наделы, которые прошли государственный учет в кадастре. Это объясняется требованиями ст. 554 ГК РФ. В договоре предмет продажи должен быть четко определен, с описанием и точными характеристиками. Это позволит идентифицировать земельный надел среди схожих по назначению участков земли. Если предмет договора не согласован в договоре, не установлен в соответствии с требованиями законодательства, договор считается незаключенным.

Передаваться по договору могут земли, свободные в обороте, не изъятые из него!

Вопрос о запрете продажи земель регулируется ст. 27, п. 4 ЗК РФ. Кроме того, N178-ФЗ от 2001 года. Анализ указанных статей дает основание полагать, что земли не могут быть переданы лицу в частную собственность, если они ограничены, изъяты из оборота. К таким угодьям относятся:

• заповедники (государственные и природные): закон определяет исключения, при которых земли могут принадлежать гражданам и ЮЛ по ст. 95 ЗК РФ;
• угодья, на которых располагаются военные объекты;
• земельные наделы, на которых находятся воинские формирования;
• земли, принадлежащие государственным органам;
• земли кладбищ;
• наделы общего пользования;
• угодья лесного, водного фонда;
• особо охраняемые объекты.

Регистрация договора купли-продажи

После его подписания обеими сторонами, необходима регистрация перехода права собственности. Этим вопросом занимается Росреестр, единственный в России орган, уполномоченный принимать от граждан заявления на регистрацию. Участники договора купли-продажи могут не приезжать в подразделение Росреестра, а посетить МФЦ.

В любом случае необходимо иметь при себе комплект документов:

• заявление (его можно скачать в свободном доступе в интернете);
• паспорт сторон сделки;
• доверенность, если участника сделки представляет другое лицо;
• паспорт представителя;
• кадровый документ;
• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи земельного надела;
• подтверждение (нотариальное) или согласие супруга (и), если продаваемое имущество находится в совместной собственности;
• документы, свидетельствующие о наличии права собственности на участок;
• квитанция об уплате государственной пошлины (ее размер может быть разным, все зависит от назначения земельного надела, который берется в собственность, то есть покупается).

Загрузка...

Слишком долго?

Перезагрузить документ

| Открыть в новой вкладке

скачать форму заявления на постановку на кадастровый учет [98.54 KB]

Загрузка...

Слишком долго?

Перезагрузить документ

| Открыть в новой вкладке

скачать договор купли-продажи земельного участка [15.86 KB]

Загрузка...

Слишком долго?

Перезагрузить документ

| Открыть в новой вкладке

скачать акт приема-передачи земельного участка [36.50 KB]

Все эти документы передаются сотруднику регистрирующего органа. Он их проверяет. Если все в порядке, выдает сторонам расписку о том, что он их принял. На расписке стоит дата, когда следует забрать пакет бумаг.

Прием документов через МФЦ аналогичен Росреестру. Цена на оказание государством услуги не отличается от государственной пошлины, которая уплачивается в Росреестре. Оплатить ее можно в МФЦ, в терминалах, которыми оборудованы эти учреждения. Сотрудник МФЦ также принимает пакет документов от заявителей. Он их проверяет. Если все документы в наличии, то сотрудник МФЦ выдает расписку о принятии бумаг. В ней будет указана дата, когда нужно прийти за выпиской из ЕГРН.

Выводы:

1. Купля-продажа – это сделка, имеющая гражданско-правовой характер. При ее заключении происходит передача земельного надела от бывшего к будущему собственнику.
2. Сторонами договора выступает продавец и покупатель.
3. Процедура по купле-продаже включает в себя заключение типового договора, в письменной форме, подписанного обеими сторонами.
4. Проведение сделки не требует обязательного нотариального оформления.
5. Сделка по купле-продаже требует участия нотариуса в строго определенных законом случаях.
6. Обязательно договор регистрируется в Росреестре.
7. Перед составлением соглашения продавец обязан пройти предпродажную подготовку. Речь идет о межевании земли, в результате которого определяются ее границы.
8. Росреестр обязан зарегистрировать нового собственника земельного участка в течение одного месяца.

Продавец, реализуя имущество, должен быть максимально честным с покупателем. В частности, ему запрещается передавать приобретателю информацию, касающуюся имущества и являющуюся ложной. При этом покупатель понимает, что он говорит неправду. Обычно это данные, которые касаются ВРИ, разрешений на постройку сооружений на земле, использование смежных участков, качествах грунта, его свойствах. Неправда, которую выдает продавец, влияет на стоимость земельного надела в сторону ее увеличения. Покупатель заинтересован в том, чтобы участок был продан по адекватной цене. И в этом интересы сторон не совпадают. В случае выявления обмана, а также заблуждения, в которое был введен покупатель, для продавца наступают негативные последствия. Покупатель может потребовать расторжения сделки, уменьшения выкупной цены или возмещения ущерба.