oformlenie-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastkaСреди сделок на рынке недвижимости купля-продажа занимает лидирующие позиции. Не является исключением из правил оформление купли-продажи земельного участка. Сторонами договора выступает продавец и покупатель. Один продает имущество, второй его покупает. Предметом заключаемого соглашения выступает недвижимость.

Условия покупки

Продавец должен обладать участком на праве собственности. Кроме того:

  • быть дееспособным, то есть понимать правовое значение своих действий;
  • участок не должен находиться под обременением (например, быть в залоге, аресте).

В определенных ситуациях возможно приобретение земельного надела с ипотекой. Но такие сделки, как правило, заключаются при конкретных обстоятельствах, с согласия банка, при условии полной неплатежеспособности должника.

Документы

Подтвердить право собственности на земельный надел могут бумаги, которые продавец предоставляет покупателю. В частности, это актуальная выписка из ЕГРН, в которой указано все, что необходимо знать о земельном наделе. Выписка бывает обычной и расширенной. В бумагу включена информация:

  1. О собственнике.
  2. Об участке: кадастровый номер, месторасположение, площадь, ВРИ, назначение.
  3. Вид права.
  4. Имеющиеся ограничения.

Кроме выписки в купле-продаже необходимы дополнительные документы:

  • паспорт собственника;
  • основания, по которым он приобрел земельный надел ранее;
  • кадастровый паспорт;
  • свидетельство о собственности (если есть бумажный вариант).
Кроме выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок земли, выступает решение местной администрации, в чьем ведении находится земельное угодье.

Роль межевания в сделке

Иногда земельному участку, стоящему на кадастре, требуется уточнение границ. В этой ситуации перед продажей нужно провести межевание. В ходе мероприятия проверяются границы земельного угодья, и они сверяются с имеющимися геодезическими показателями, а также определяется его точная площадь. Если на земле имеются застройки,  необходим паспорт БТИ.

oformlenie-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-oformlenie-dogovoraСоставление договора

Купля-продажа совершается в форме простого письменного документа. У нотариуса удостоверяются сделки, если одной их стороной выступает ЮЛ, в пользу несовершеннолетних и недееспособных граждан. А также, если предметом соглашения выступает участок не полностью, а его доля. Об этом говорит N122-ФЗ.

Многие граждане обращаются в нотариальную контору за составлением и последующим удостоверением договора. Участие нотариуса гарантирует юридическую чистоту сделки. Юрист оценит состояние предъявленной продавцом документации, а также дееспособность сторон правоотношения. Все это делается для того, чтобы в будущем сделка не была оспорена.

Для самостоятельного заключения можно использовать типовую форму. Но в любом случае, в текст соглашения включается его существенное условие. Без него договор не считается действительным с правовой точки зрения. Этим условием выступает предмет. Это земельный надел, характеристики которого подробно прописываются в соглашении:

  • площадь;
  • месторасположение, например, в СНТ;
  • кадастровый номер;
  • ВРИ;
  • назначение земли.

Кроме этого условия, главным пунктом в договоре выступает цена. Это деньги, которые передает покупатель продавцу. В документе необходимо четко указать стоимость земельного участка, а также форму оплаты: наличные, безналичные, период выплат. Сюда же можно внести требование об авансе или задатке.

Проведение сделки

Она включает в себя несколько последовательных этапов:

  1. Подготовка документов.
  2. Оформление предварительного договора купли-продажи.
  3. Межевание земли с целью точного определения ее границ.
  4. Проверка документов покупателя.
  5. Заключение основного договора.
  6. По желанию сторон – удостоверение документа у нотариуса.
  7. Осуществление регистрационных процедур с участком земли.

Передача денег по договору может быть вариативной: в момент подписания, после регистрации правомочий собственника, по достигнутому соглашению между сторонами правоотношения. Госпошлина заранее уплачивается в размере 350 рублей. Регистрационная процедура занимает от 9 дней.

Нюансы купли-продажи земли

  1. О существенных условиях договора говорят ст. ГК РФ. В частности, в купле-продаже участка – это ст. 37, 554 и 555.
  2. В грамотно составленном договоре обязательно указывается адрес земельного угодья, его площадь, номер по кадастру, категория земель, ВРИ. Кроме того, правоустанавливающие документы, которые должны быть предоставлены продавцом второй стороне. Из них можно узнать о дате, номере регистрации земельного угодья продавца.
  3. Также необходимо определить стоимость земельного надела и порядок расчета между покупателем, продавцом.
  4. Договор составляется в трех копиях. Одна идет продавцу, вторая – покупателю, третья в орган Росреестра.

Это основные нюансы, которые следует соблюсти до начала регистрационной процедуры в Росреестре. Главное – грамотно составить договор и включить в него существенные условия. В противном случае, нет смысла в дальнейших действиях сторон. Договор признают недействительным. Если стороны не уверены, что справятся с этим вопросом самостоятельно, стоит обратиться за помощью к профессиональным юристам. Они помогут грамотно составить договор, прописать в нем основные моменты, а также дополнительные, случайные условия. Кроме того, специалист проверят документы, которые предоставляет продавец покупателю.

oformlenie-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-registraciya-proceduriРегистрационная процедура

Суть регистрации состоит в том, что уполномоченный орган удостоверяет переход права собственности от продавцу (бывшего собственника) к покупателю (будущему владельцу). В результате проведения этого мероприятия покупатель становится по документам полноправным собственником. И корректируются данные в выписке из ЕГРН: выдается новая, с измененными сведениями о правообладателе.

В Росреестр нужно предоставить комплект бумаг:

  1. Заявление, подписанное сторонами на регистрацию. Об этом говорит N218-ФЗ, ст. 14, 18, ч.1. Эта бумага заполняется в органах Росреестра, перед тем, как передать на регистрацию документы.
  2. Договор: 3 копии.
  3. Основные документ участников договора, которые помогут установить их личность.
  4. Если участок покупался в период официальных брачных отношений, нужно согласие второй половины, заверенное у нотариуса.
  5. Акт приема-передачи.
  6. Документы – основания, по которым ранее участок был приобретен. Это может быть свидетельство о наследовании, либо дарение.

Государственная пошлина взимается Росреестром за оказание регистрационной услуги. По ст. 25, п.3, 18 ч.7 отсутствие оплаты ведет к тому, что Росреестр отказывает заявителям в регистрации. Иными словами, соответствующее заявление им возвращается обратно. Если на дату предоставления заявления в регистрирующий орган не уплачен обязательный государственный сбор за оказание услуги, заявитель получает на руки уникальный идентификатор платежа. И на нем стоит дата, до которой нужно оплатить государственную услугу.

Способы подачи

Документы вместе с заявлением пользователи вправе подать любым способом, который установлен законом:

  1. В отделении Росреестра.
  2. Через МФЦ. Этот государственный орган выступает посредником между населением и Росреестром. Учреждение выполняет разные функции: в него обращаются граждане, которым необходимо получить определенную услугу от государственных инстанций. Регистрация сделок с недвижимостью не является исключением: сотрудники МФЦ проверяют документы. Если они в порядке, то отсылают их в Росреестр. Процедура регистрации тянется дольше, чем в самом Росреестре.
  3. Через почту. Формируется отправление заказным письмом. Необходимо заказать уведомление о том, что документы вручены адресату. Отсылается копия юридически значимых бумаг, которая удостоверена у нотариуса.
  4. Новшество, введенное относительно недавно: электронный формат документов, передаваемые в уполномоченные инстанции через интернет. Например, через официальный веб-ресурс Росреестра.

Закон устанавливает сроки оказания подобных услуг. Логично, что их стараются минимизировать. Но регистрирующие органы не соблюдают их на практике. На этой есть множество объективных и субъективных причин. О том, как идет процесс, заявитель уведомляется по электронной почте, СМС оповещением на номер мобильного телефона.

По положениям, закрепленным в законе, на регистрационную процедуру отводится 7 дней для Росреестра, 9 дней для МФЦ. Отчет начинается со следующего дня после приема документов.

Электронная регистрация

Регистрация права собственности с недвижимостью этим способом стала популярна среди населения. Это объясняется тем, что документы удостоверяются уже нас следующий день после их полдачи. Происходит значительная экономия времени.

Специалисты Росреестра проверяют законность сделки дистанционно. После этого они отдают регистратору документы, который предпринимает следующее:

  • удостоверяет договора купли-продажи;
  • вносит сведения в ЕГРН о переходе прав к владельцу;
  • составляет выписку из Росреестра;
  • высылает на емейл заявителя выписку, а также файл с электронной подписью, заверенный договор.

Если регистрация происходит удаленно, то все документы хранятся в форме файла. И на них отсутствуют печати, которые стандартно ставятся на бумажные образцы.