Оплата аренды земельного участка (выплата) — в 2020 году

Оплата аренды земельного участка не существенное условие. Это означает, что отсутствие этого пункта не повлечет за собой незаконность проведенной сделки. Но включение положения об оплате в договор необходимо. Это в дальнейшем убережет стороны от споров по поводу формы, размера, индексации платы за временное использование земли. Положение касается всех, без исключения, субъектов: физических лиц и организаций.

Общие положения

Если положение не включено в текст договора, то действуют нормы ст. 614, п. 1 ГК РФ. Условия и порядок оплаты арендодателю временного пользования и распоряжения его земельным наделом будут формироваться, исходя из содержания аналогичных сделок со схожим предметом (недвижимостью).

Закон позволяет прописать условие об арендной плате как в отношении имущества в целом, так и по отдельности. В ст. 614, п. 2 определены формы, в которых закон позволяет взимать с арендатора плату:

• платежи, которые определены в фиксированной денежной сумме, вносимые определенными периодами или единовременно;
• прописанной в договоре части производимой продукции, плодов труда арендатора;
• оказание арендатором услуг второй стороне;
• передачи арендатором в собственность или в аренду второй стороне вещи, причем это положение должно найти отражение в заключаемом договоре;
• несение арендатором расходов, связанных с улучшением характеристике земельного участка;
• сочетание форм;
• другие варианты.

Отдельно стоит вопрос о том, можно ли как форма оплаты возложить на арендатора оплату коммунальных платежей без взимания с него остальных? Ответ на него дал Президиум ВАС. В частности, он указал на то, что арендодатель в этой ситуации не получает от второй стороны встречного представления. А оно должно быть, так как арендатор пользуется земельным наделом под гараж и на другие цели. Отсутствие этого обстоятельства противоречит одному из принципов договора. В частности, его возмездности.

Отдельные нюансы применения правовых норм на практике

Статья 614. П. 3 говорит о том, что размер платы за аренду земли может быть изменен по договоренности между сторонами, в сроки, которые прописаны в договоре. Но только один раз в течение 12 месяцев.

На деле, норма вызвала ряд вопросов. Арендатор обратился в суд. Он написал иск о признании недействительным условия договора, в котором прописана возможность повышения платы каждый квартал посредством индексации. В иске он ссылался на то, что это условие находится в противоречии со статьей 614, ч. 3, которая указывает на изменение оплаты земельного надела не чаще одного раза в год.

Суд 1-ой инстанции удовлетворил иск. При обжаловании в кассации оно было отменено. В выводах суд опирался на следующее:

• плата за землю не была установлена условиями договора в качестве фиксированного платежа;
• она передавалась к каждому из сроков платежа;
• стороны между договорились об этом вопросе;
• установили метод расчетов.

Фактическое изменение размера платежей в результате их корректировки на процент индексации не может быть изменен по ст. 614, п. 3. Иными словами, к этой ситуации она не применима.

Комментарии

При применении этой нормы права необходимо исходить из положения о том, что положение договора, которое предусматривает фиксированную оплату земельного надела, остается неизменным в течение года.

В иной ситуации арендатор обратился в АС. Он изъявил требование о признании незаконным дополнительное соглашение. Он было заключено к основному договору. По дополнительному документу ставка арендной платы в рублях была определена участниками правоотношения как равная сумме в зарубежной валюте.

Истец обосновывал свои требования на том, что перечисление платы за землю в этой ситуации противоречит ст. 140 ГК РФ. Эта статья устанавливает, что в РФ единственно возможным средством платежа выступает национальная валюта. То есть, рубль. Если к договору, который оспаривается в этой ситуации, применить ч. 3, ст. 614 ГК РФ, это повлечет за собой частое изменение размера платы за временное пользование, распоряжение земельным наделом.

Суд отказал истцу. Он объяснил, что по ст. 317, п.2 в денежном обязательстве может быть предусмотрено сторонами, что оно оплачивается в рублях, но в сумме, эквивалентной сумме в зарубежной валюте. И такое определение статьи не означает, что взаиморасчеты участников договора аренды могут происходить исключительно в зарубежной валюте. Поэтому суд не принял во внимание доводы заинтересованной стороны, то есть указал, что в этой ситуации не существует нарушения ст. 140 ГК РФ. Назначение в договоре ставки платы за землю в сумме, эквивалентной сумме в зарубежной валюте, означает не ее перечисление, а установление механизма расчетов.

Может ли арендатор снизить плату согласно закону

Арендатор имеет право оплачивать договор между юридическим лицами через Сбербанк. Если он понимает, что размер сильно завышен, он может потребовать снижения оплаты, но не своему усмотрению и домыслам, а по основаниям, зафиксированным в законе. В частности, по ст. 614, п. 4 арендная плата может быть снижена, если произошло ухудшение обстоятельств, и в этом вина арендатора отсутствует. В качестве изменения ситуации в худшую сторону закон понимает:

• изменение условий использования земельным наделом;
• его состояние.

Арендатор вправе выкупить участок у арендодателя. Образец такого договора можно найти онлайн. Условие о выкупе земельного надела лучше сразу включать в текст договора. Но его отсутствие не может стать помехой для дальнейших действий заинтересованной стороны в отношении приобретения имущества.

В собственность земельный надел может быть передан до и после истечения арендного соглашения. Переход права собственности в этой ситуации подлежит обязательной регистрации. Документы на это действие со стороны государственных уполномоченных органов можно сдать через МФЦ или Госуслуги.ру.