Основания прекращения аренды земельного участка

prekrashhenie-arendy-zemelnogo-uchastkaОснования прекращения аренды земельного участка в досрочном порядке существуют как для арендодателя, так и для арендатора. Наиболее частый случай прекращения аренды — истечение ее срока, однако возможны ситуации, когда одной из сторон по той или иной причине захочется разорвать соглашение ранее указанной вы нем даты. В таком случае нужно определить, обладает ли данная сторона этим правом, являются ли ее мотивы достаточными, чтобы отказаться от этой сделки.

Прекращение аренды земельного участка вследствие истечения срока

Итак, по умолчанию отношения между двумя сторонами (арендатором и арендодателем) теряют свою силу с истечением срока, который установлен в договоре. Если в документе имеется точная дата, то ситуация очевидна, сделка теряет силу с момента, когда эта дата наступает.

При этом для целого ряда категорий земель в законодательстве установлен максимальный срок, на который они могут быть отданы в аренду.

  • В частности, если во владении данного лица находится определенный объект недвижимости, при этом объект располагается на участке, который имеет статус собственности государства или муниципального образования, то такая земля может быть представлена данному собственнику в аренду продолжительностью не свыше 49 лет.
    • в частности именно на такой срок застройщик может взять землю под многоквартирным домом;
  • Аналогичной (49 лет) является и максимальная длительность аренды участков сельхозназначения.
  • В то же время срок, на который может быть отдана в аренду земля с целью выполнения на ней изыскательских работ не превышает одного года.

Если в договоре такая дата не указана и для него отсутствуют ограничения по максимально допустимой продолжительности, его рассматривают в качестве действующего на неопределенный срок. В такой ситуации для прекращения договора аренды как арендодатель, так и арендатор должен предупредить о том, что у него существует желание отказаться от отношений и после этого право аренды будет прекращено через три месяца.

prekrashhenie-arendy-zemelnogo-uchastka-vzaimnoyeПрекращение договора аренды по взаимному согласию

Прекращение договора аренды по взаимному согласию сторон может быть произведено в любой момент. Если как арендатор, так и арендодатель приняли решение прервать подобные отношения, то затруднений не возникает.

При этом безусловно предпочтительным вариантом является фиксация расторжения этой сделки на бумаге. Письменное расторжение соглашения позволит избежать возможных споров в будущем, так как взаимные обязательства сторон будут четко зафиксированы.

Соглашение о расторжении

Данный документ должен включать следующие элементы:

  • Обозначение (к примеру, собственно соглашение о расторжении договора аренды);
  • Реквизиты исходного договора аренды, действие которого прекращается по данному документу, в том числе день его подписания и номер (если имеется);
  • Дата и место оформления данного документа о расторжении;
  • Обозначение сторон, а также информация об их представителях;
  • Причины прекращения аренды, в качестве таковой может быть указано взаимное согласие сторон либо можно оговорить специфическое основание (невозможность использования надела, его продажа арендодателем третьему лицу и т.п.);
  • Условия расторжения сделки (выплата арендной платы, начисление компенсаций, приведение объекта в должный вид и пр.)
  • Оговорка о том, что у участников сделки отсутствуют претензии друг к другу.
  • Реквизиты арендатора и арендодателя.

prekrashhenie-arendy-zemelnogo-uchastka-odnoyОснования для досрочного прекращения договора аренды земли по инициативе одной из сторон

Существует целый ряд оснований, которые служат для того, чтобы прекратить действие договора аренды досрочным образом. К таким основаниям для арендодателя относятся следующие:

  • если участок приведен в очевидно худшее качество, нежели то, в котором он пребывал на момент заключения сделки, в частности, если допущена порча надела либо находящихся на нем построек, речь при этом может идти о:
    • снижении уровня плодородия почвы, имеющей сельскохозяйственное назначение;
    • ухудшении экологической обстановки на данной территории вследствие:
      • порчи, загрязнения, отравления плодородного слоя почвы либо его уничтожения в результате воздействия на него удобрений, ядохимикатов, средств для стимуляции роста растений, использованных неправильным образом
  • если земля используется иным образом, нежели это предусмотрено в договоре;
  • если земля в принципе не эксплуатируется;
  • если арендатор задерживает внесение арендной платы за объект свыше двух раз подряд;
  • если земля передается в субаренду при запрете по договору для арендатора заключать такую сделку;
  • в случае нарушения иных норм договора.

При этом оговорено, что арендодателю перед тем как принять решение о расторжении сделки, необходимо обратиться к другой стороне с уведомлением, в котором следует указать, что адресату необходимо выполнить возлагаемые на него по договору обязательства в разумный срок.

В свою очередь арендатору предоставляются следующие основания для расторжения сделки:

  • если арендодатель не предоставляет арендатору в распоряжение земельный участок, аренда которого ранее была согласована;
    • либо если арендодатель чинит препятствия к эксплуатации этого надела;
  • если данная земля обладает недостатками, существование которых не было упомянуто арендодателем на этапе заключения сделки, при условии, что и сам арендатор об этих недостатках не знал и также не имел возможности установить их наличие в процессе осмотра объекта до подписания договора;
  • если надел сделается негодным для эксплуатации в силу причин, в которых нет вины арендатора.

На практике в большинстве случаев за расторжением соглашения обращаются именно арендодатели (вы том числе государственные и муниципальные учреждения, если ненадлежащим образом используется арендуемая у них земля).

prekrashhenie-arendy-zemelnogo-uchastka-sudПорядок расторжения договора аренды земельного участка через суд

Если одна из сторон, желает расторгнуть соглашение об аренде надела, а вторая не хочет идти ей навстречу, то первый участник этого договора имеет право сначала обратиться в суд, чтобы добиться прекращения арендных отношений. Далее речь пойдет о процедуре, соблюдение которой необходимо в данном случае.

Уведомление о расторжении

Направление уведомления о расторжении представляет собой предварительный этап. Хотя сторона, желающая расторгнуть договор, очевидно, ранее обращалась ко второму участнику с соответствующим предложением, перед подачей иска  необходимо выполнить формальное уведомление, имеющее форму претензии.

Следует оговорить, что существуют два документа, которые одна из сторон договора об аренде направляет  второй, если обнаруживает, что вторая сторона допускает нарушение условий сделки. Это уведомление о необходимости соблюдения договора, которое упоминалось выше и уведомление (досудебная претензия) о расторжении. Однако на практике комитеты по управлению государственным имуществом (если речь идет о прекращении аренды надела у государства) нередко объединяют эти документы в один, вместо того, чтобы направлять их арендаторам раздельно.

Претензия — это документ, в котором требуется изложить основания, из-за которых составитель желает разорвать отношения. Также там должно содержаться непосредственное обращение к адресату с призывом согласиться на такое расторжение.

Данную претензию нужно отправить второму участнику посредством заказного письма, содержащего опись вложения. Также нужно предусмотреть оформление уведомления о вручении, эта бумага станет подтверждением, что претензия в самом деле была направлена будущему ответчику и тот его получил.

Так как направление данной претензии является необходимым этапом, при его отсутствии суд может отказать истцу в приеме его заявления.

Если данная претензия возымела свое действие и адресат согласился на прекращение аренды, то обращение в суд очевидно не требуется. В этом случае обе стороны направляют уведомление в Росреестр, который регистрирует расторжение соглашения. Если же вторая сторона по-прежнему не соглашается, то можно подавать в суд.

prekrashhenie-arendy-zemelnogo-uchastka-obrashenieНепосредственное обращение в суд

Инициатору расторжения сделки нужно составить исковое заявление. В нем необходимо указать следующую информацию:

  • сведения об истце и ответчике;
  • информацию, идентифицирующую объект, в том числе его площадь, месторасположение, границы;
  • основания для выдвижения требования о прекращении аренды;
  • доказательства,  помощью которых истец доказывает свою позицию.

При этом бремя доказательств фактов, дающих заявителю (как арендодателю, так и арендатору) право на расторжение договора, ложится именно на него. Ему необходимо подтвердить, что его требования правомерны.

Также при подаче иска обращающейся в суд стороне необходимо выплатить пошлину. Величина последней будет определяться суммой, указанной в соглашении, о расторжении которого идет речь, а также размером имущественных требований при их наличии.

В процессе судебного заседания стороны отстаивают свою точку зрения и на основании приведенных каждой из низ доводов и представленных доказательств суд принимает собственное решение.

При этом следует помнить, что сторона, которая проиграла суд, несет весьма ощутимые издержки. На нее возлагаются не только обязанности по отношению ко второй стороне, но и возмещение расходов на сам суд. Вследствие этого гораздо выгоднее урегулировать дело на внесудебном этапе.

На практике суд в большинстве случае идет навстречу арендодателям, так как чаще именно они обращаются с иском о расторжении сделки. Исключение составляют ситуации, когда у арендатора имеются встречные и при этом справедливые претензии.

Ссылка на основную публикацию