Оценка права аренды земельного участка

ocenka-prava-arendy-zemelnogo-uchastkaВ ряде случаев необходимо установить, насколько выгодно пользоваться землёй на протяжении длительного срока, для чего проводится оценка права аренды земельного участка.

Процедура достаточно сложная, осуществляется специально обученными лицами, имеющими соответствующий уровень квалификации – оценщиками.

Для инициации ее проведения владелец земли или лицо, имеющее право аренды, обращаются в специализированные компании с пакетом документов. Результатом работы оценщика становится отчет внушительного объёма, где приводятся необходимые расчёты, обоснования и выводы.

Для чего нужна оценка?

Право аренды – это право пользования конкретным имуществом в течение промежутка времени, установленного договором, с уплатой арендных платежей.

Стоимость данного права можно оценить с помощью определённых методик. Данная информация может быть полезной для лица, владеющего правом аренды, и для непосредственно владельца имущества.

Оценочные мероприятия проводятся для следующих нужд:

  • приобретение или реализация права аренды земли;
  • приобретение или реализация предприятия, которое владеет таким правом;
  • определение возможности инвестирования;
  • предоставление наделов в аренду;
  • использования участков в виде залога при получении кредита;
  • судебные разбирательства;
  • внесение данного в уставный капитал общества.

В целом, результаты оценки позволяют сориентироваться, насколько выгодно владение правом аренды на конкретный участок в долгосрочной перспективе.

Как происходит оценочная процедура?

Владелец права аренды или непосредственно собственник земельного объекта, приняв решение о необходимости осуществления оценки, собирает комплект документации. Далее выбирается подходящий оценщик, которому передаются подготовленные документы.

Необходимые для сбора бумаги:

  • документ о регистрации прав на объект;
  • кадастровый паспорт;
  • соглашение с арендодателем;
  • документ о наличии ограничений, наложенных на землю (залог, долговые обязательства);
  • данные о коммуникациях и инженерных системах;
  • информация о заказчике.

ocenka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka_metodicaМетодики проведения оценки

Для качественной оценки права аренды необходимо учитывать совокупность таких факторов:

  • физические характеристики земельного участка – где находится, какова площадь, есть ли коммуникации, постройки;
  • категория земель, их целевое назначение;
  • потенциальный доход от использования земельных наделов;
  • условия арендного договора – размеры платежей, длительность аренды, порядок расторжения.

Исходя из указанных факторов, все существующие методики оценки подразделяются на две большие группы: первая использует сравнительный подход, вторая – доходный.

Сравнительные методики являются более наглядными, так как позволяют сопоставить исследуемый объект с его аналогами. Однако при этом важно получить достоверную рыночную информацию, которая позволяет правильно провести сравнение.

Так как найти аналогичный участок земли со схожими параметрами и условия арендного договора достаточно сложно, то при сравнительном подходе проводятся различные корректировки, что является достаточно сложной задачей.

Если достоверных рыночных данных оценщик не может получить, то применяется доходный подход. Он основан на принципе ожиданий поступления будущих денежных потоков.

Примеры методик сравнительного характера:

  • сравнение продаж;
  • выделения;
  • распределения.

Примеры методик доходного характера:

  • капитализации продаж;
  • предполагаемого использования;
  • остатка.

Методика сравнения

В  этом методе выявляются схожие по назначению объекты, исследуются данные о них, выявляются расхождения, после чего проводится сравнительный анализ по различным критериям.

Важно сравнивать с участками аналогичной категории. К примеру, для земли сельскохозяйственного назначения необходимо находить участки, предназначенные для выращивания с/х культур, пастбищ, сенокоса, животноводства.

Нельзя такой участок сравнить, к примеру, с землей, предназначенной для строительства, или с участком лесного фонда.

В ходе сравнения выявляются важные критерии для данной категории земель, находятся различия, оценивается цена продажи их права аренды.

Также сопоставляются положения соглашения об аренде – сроки, платежи, и прочие параметры. В итоге совокупного анализа устанавливается стоимость права аренды посредством корректировки цены на аналоги.

Метод удобен как для застроенных земель, так и для освобожденных от построек. Его разумно применять, если есть с чем сравнивать, то есть можно найти схожие по характеристикам участки. Если земля имеет специфичные особенности, то объект для сравнения найти достаточно сложно, в таких ситуациях выбираются иные методы.

Метод выделения

Данная методика удобна исключительно для застроенных участков земли, в отношении которых выявляется стоимость права аренды на саму землю без учета улучшений и построек. Расходы на улучшения (траты на строительные работы с учётом износа улучшений) при этом вычитаются из общего показателя.

По указанной методике ищется информация о цене права аренды на схожие участки, выявляются различия между текущим и найденным объектом, после чего корректируется стоимость в соответствии с выявленными расхождениями.

Методика выделения достаточно сложная, так как требует определения расходов на произведенные на участке улучшения, постройки.

Метод распределения

В отличие от метода выделения считать затраты на улучшения земельного участка не нужно, это упрощает процедуру. С помощью методики распределения проводится оценка права аренды на землю вместе со всеми строениями и улучшениями, произведенными на ней.

Методика эта косвенная и менее надёжная, не предоставляет точных данных, а позволяет лишь приблизительно оценить стоимость права аренды.

Метод основан на предположении, что в регионе известно универсальное соотношение стоимости земли с постройками и отдельно земли. С помощью метода сравнения определяется общая цена такого единого объекта, далее полученный результат умножается на долю в нем земельного участка.

То есть нужно найти аналогичный земельный объект, найти в нем соотношение стоимости земли с улучшениями к стоимости самого участка, перенести полученное соотношение на исследуемый участок с корректировкой по итогам проведённого сравнительного анализа характеристик.

Метод капитализации

Способ оценки применяется при соблюдении условия регулярного, стабильного и равномерного поступления дохода с права аренды.

Использование данной методики проводится в следующей последовательности:

  1. Прогнозируется потенциальный чистый доход за ограниченный срок при условии надлежащего и эффективного использования наделов (вычитаются операционные расходы).
  2. Рассчитывается величина коэффициента капитализации (для этого существует несколько способов). Данный показатель выражает прибыльность земли для арендатора.
  3. Проводится оценка права аренды, для чего доход делится на коэффициент.

Метод предполагаемого использования

Способ оценки используется в случаях, когда от пользования участком земли можно получить доход.

Алгоритм оценки следующий:

  1. Устанавливается величина расходов на использование участка по назначению.
  2. Определяется размер доходов от пользования землей.
  3. Оценивается ставка дисконтирования (стоимости будущих доходов в настоящий момент с учетом всех факторов).
  4. На основе полученных данных считается цена права аренды путем дисконтирования доходов и расходов.

Метод остатка

Такой способ оценки чаще применим в ситуациях, когда на земельном объекте имеются строения, улучшения, приносящие доход.

Порядок применения методики следующий:

  1. Определяется стоимость улучшений.
  2. Рассчитывается доход от всего комплекса участка за ограниченный срок (чистый за вычетом расходов).
  3. Считается стоимость права аренды земли с улучшениями.
  4. Уменьшение стоимости права аренды на цену улучшений.

ocenka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka_proceduraОсобенности оценки участка сельскохозяйственного назначения

Одной из категории земель являются участки с/х назначения. Расположены они обычно за пределами населенных пунктов и предназначены для выращивания различных культур, сенокоса, пастбищ.

Для участков земли сельскохозяйственного назначения также может проводиться оценка права их аренды.

Для данной категории важно учитывать площадь, плодородие, местонахождение, рельеф и влияющие экологические факторы.

Как правило, для оценочных мероприятий применяется сравнительный подход. При этом основная методика, которая применяется к таким наделам – это метод сравнения.

Если на участке имеются постройки, то возможно применение метода выделения для оценки права аренды земли без учета стоимости строений либо метода распределения для установления стоимости права аренды на объект в целом с учётом улучшений.

Если построек нет, то достаточно оценить право аренды посредством методики сравнения продаж. При этом проводится сравнительный анализ конкретного участка сельскохозяйственного назначения со схожими объектами аналогичной категории.

Как оценить право аренды участком лесного фонда?

Земли лесного фонда – это территории с лесом, а также участки для восстановления лесного массива. Как правило, они не предназначены для построек, и для их возведения необходимо собрать внушительный комплект документов и получить массу разрешений.

Для земель лесного фонда также разумно применять метод сравнения продаж. Сложность только в нахождении аналогичных земельных объектов, с которыми можно сравнить текущий лесной участок.

Если такие объекты будут найдены, то можно провести сравнительный анализ и оценить право аренды участка.

ocenka-prava-arendy-zemelnogo-uchastkaПример отчёта оценщика

В зависимости от типа земель, их целевого назначения, условий аренды, наличия достоверной информации о рыночных ценах оценщик выбирает необходимую методику оценки права аренды.

Итогом оценочных мероприятий становится отчёт, в котором подробно описывается, для какого объекта проводились расчеты, какая методика применялась, каковы ее итоги и конечное значение стоимости права аренды.

В целом, отчёт занимает несколько десятков страниц и обычно содержит информацию:

  • Вводные данные об объекте, заказчике, оценщике, цели проведения оценочных работ, основные этапы и принципы осуществления их осуществления.
  • Описание оцениваемого земельного участка, его экономических и физических характеристик.
  • Анализ рыночной ситуации.
  • Анализ наилучшего использования участка.
  • Методики, используемые в оценке.
  • Результаты процедуры, итоги и выводы.
  • Прикладываемая к отчету документация, используемая в ходе оценочных мероприятий.

Услуга по оценке является платной и зависит от объёма проводимых работ оценщиком.

Ссылка на основную публикацию