Оценка земельного участка с целью оспаривания кадастровой стоимости

Вопрос о том, как оспорить кадастровую стоимость, актуален для граждан, являющихся собственниками или арендаторами земельных участков. Для чего они занимаются оспариванием стоимости? Дело в том, что с этого показателя рассчитывается налог на землю, а также арендные платежи. И если кадастровая цена завышена, причем необоснованно, то налог на землю увеличивается. К 2020 году обязательный сбор в казну будет рассчитываться только из показателя кадастровой цены.

Основные моменты

Основанием для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка выступает недостоверность сведений, которые касаются объекта недвижимого имущества. Ст. 24.18 N 135-ФЗ устанавливает, что рыночная стоимость недвижимости определяется, исходя из ее кадастровой цены.

Куда обращаться? Итоги определения кадастровой стоимости оспариваются, как гражданами, так и юридическими лицами. После 2015 года закон позволяет оспорить этот момент в судебном порядке. Обращение в специальную комиссию не обязательно. Это означает, что физическое лицо может напрямую обращаться в суд. Причинами написания исков могут быть разные ситуации. Например, ошибки, допущенные в описании земельного надела, а также утрата им своих первоначальных и полезных свойств. Если есть основания к понижению цены по кадастру, ими надо пользоваться.

Следует понимать нюансы, связанные с обращением организаций или других юридических лиц в суд. Они могут действовать напрямую, не через специальную комиссию в строго определенных случаях.

Перечень:

1. Юридическое лицо принесло в комиссию заявление. В нем указана просьба о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка. Комиссия заявление отклонила.
2. Комиссия приняла заявление от юридического лица. Но не рассмотрела его в течение 1 месяца, установленного в законе срока.

По этим основаниям юридическое лицо вправе обратиться за защитой в суд.

Документы для комиссии

Чтобы обратиться в комиссию с заявлением, заинтересованное лицо собирает комплект документов. В их число входят следующие бумаги:

• справка о стоимости объекта недвижимого имущества (кадастровой): документ содержит сведения о результатах определения цены на объект, которая оспаривается;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества (копия, нотариально удостоверенная);
• справки, являющиеся доказательствами того, что кадастровая цена объекта недвижимого имущества, неверная;
• отчет, сформированный на бумаге или в формате электронного документа, если заявление о том, что нужно пересмотреть кадастровую стоимость подается на основе составленного акта о рыночной стоимости;
• экспертное заключение – отчет о том, сколько на самом деле стоит земельный надел: акт может быть на бумажном носителе, а также в форме электронного документа.

На стадии подготовки и сбора вышеперечисленных бумаг, особый акцент следует сделать на экспертном заключении. Это объясняется тем, что закон предъявляет требования к лицам, которые составляют эту бумагу. Эксперты, независимые в своем мнении, должны быть членами СРО. Это организации саморегулируемого типа, подчиняющиеся в своей работе закону. Иными словами, оценка производится по правилам и критериям, прописанным в нем.

Правила оценки

1. Ст. 24.18 N 135 –ФЗ говорит о том, что оценка рыночной цены объекта производится на дату кадастровой оценки. Если рыночная стоимость будет определена не на ту дату, комиссия, а также судебный орган откажут заявителю. Комиссия – в удовлетворении поданного заявления. А суд – в иске.
2. По нововведениям, одной оценки недостаточно. Теперь необходимо мнение других оценщиков, иными словами, коллег того человека, который готовит отчет. Заверение результата его оценки происходит путем подготовки заключения, в котором одобряется методика и правила проведения оценочной работы, а также заверяется корректность его деятельности. Не все СРО готовы предоставлять такие отчеты по разным причинам. Поэтому перед обращением в одну из них, нужно поинтересоваться, готовы ли он впоследствии выдать такую бумагу.

Отклонение заявления или отказ комиссии

В Росреестр каждый год поступает достаточно большое количество заявлений. Как показывает практика, большинство них, примерно 60% отклоняют. И необходимо понимать, по каким причинам это делается.

Основная причина отказа состоит в том, что отчеты об оценке не соответствуют требованиям, которые к ним предъявляет закон. Например, при подаче комплекта бумаг в комиссию, ее членами были выявлено, что оценщики неверно оформляют отчеты. Они в работе не применяют обязательные меры оценки, а также не обосновывают отказ от использования тех или иных подходов, принятых на практике. Кроме того, в число часто выявляемых нарушений входят действия:

• неверный подбор объектов – аналогов;
• отсутствие фото с объектов недвижимого имущества;
• использование метода массовой оценки без применения корректировок;
• неверный расчет.

Таким образом, основная причина отказа со стороны комиссии кроется в том, что оценщики неверно составляют бумаги и допускают в них критические ошибки.

Если заявление отклонено, юридическое лицо обращается в суд. Ранее, эти дела рассматривались АС РФ, после внесения изменений, по ст. 20 КАС РФ, они подведомственны судам, относящимся к общей юрисдикции. Но, как показала практика, такой механизм рассмотрения дел об отказах со стороны комиссии в отношении юридического лица, показал неэффективность. Юристы, к которым в массовом порядке обращаются представители кампаний, организаций и предприятий, нашли выход из создавшейся ситуации. Если от комиссии при Росреестре они получили отказ в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, юристы также обращаются в суд. Но основанием искового заявления выступает не установление кадастровой стоимости вместо рыночной. Им выступает просьба к суду о том, чтобы он признал незаконным решение комиссии, то есть государственного органа. Это законно, так как выступает способом защиты попранного права юридическое лицо. В этой ситуации при условии принадлежности земельного участка юридическому лицу, споры подсудны не инстанциям, относящимся к общей юрисдикции. А АС, которые давно на практике показали свою компетентность в рассмотрение подобной категории дел.

Действия заявителей в судебном процессе

Истцу в суде приходится добиваться назначения экспертизы, которая должна определить рыночную цену объекта недвижимого имущества. И эта необходимость возникает из-за того, что комиссия признала, что отчет оценщиков, неверен. Ранее судьи противились назначению экспертов. Были поданы многочленные кассации. В результате было признано, что суд обязан назначать такие экспертизы (дело № А40-115938/2014, пост. АС РФ).

Как вариант – заявитель может обратиться в суд областного уровня о пересмотре кадастровой цены. Но за итог дела никто не сможет поручиться, даже самый опытный юрист в этих вопросах.

Если дело решается в пользу истца, в отношении участка определяется новая стоимость по кадастру, в размере рыночной, уполномоченный орган обязан внести изменения. Они вносятся в единый кадастр недвижимого имущества. И в будущем времени именно эти, обновленные данные будут запрашиваться налоговым органом для того, чтобы проверять декларации, которые заполняет в отношении земельного участка налогоплательщик.

Сложности в определении налоговой базы для уплаты налога на землю

Казалось бы, данные внесены. В отношении земельного участка установлена новая стоимость. Размер налога должен быть понижен. Но и здесь могут быть некоторые проблемы.

Для целей налогообложения обновленные сведения применяются с года подачи заявления о пересмотре. Если год подачи иска, вступления в силу решения суда разные, то нужно доказать налоговому органу, что кадастровая цена за предыдущие 12 месяцев равняется рыночной. И на это было решение судебного органа или положительный ответ от комиссии.

При этом, как показывает практика, налоговый орган отказывает заявителю в возврате ему суммы налога, которая была уплачена излишне за предыдущий год. И свое решение налоговики основывают на том, что в кадастре за предыдущий год отражается кадастровая стоимость, которая была ранее, до решения комиссии и суда. Иными словами, она устарела, но до сих пор находится в кадастре. И на нее полагаются налоговые органы, рассчитывая налог на земельный участок ЮЛ или гражданам.

Данные факты подтверждает разъяснение, которое было дано ФНС (письмо от 27 марта 2015 года, № БС-4-11/5013). В нем указано буквально следующее:

1. Изменения в кадастровой стоимости недвижимости были внесены в кадастр в течение 2014 года (основание – акт судебного органа), то указанная стоимость используется в целях определения размера налога по состоянию на 1 января, но следующего года. Иными словами, 2015.
2. Изменения в кадастровой стоимости недвижимости были внесены в кадастр в течение 2015 года (основание –решение судебного органа), то новая кадастровая стоимость применяется с начала этого года. То есть, с 1 января 2015.

Таким образом, получается следующая ситуация. Законодатель вводит поправки в нормативные акты. Но при этом не регулирует вопросы, связанные с порядком работы нового механизма возврата излишне уплаченной суммы налога не по вине граждан, а также ЮЛ. То есть, добросовестных налогоплательщиков. Эти субъекты при этом используют законное право по пересмотру кадастровой стоимости земельного надела.