ocenka-zemelnogo-uchastka-s-celyu-osparivaniya

Оценка земельного участка с целью оспаривания кадастровой стоимости

ocenka-zemelnogo-uchastka-s-celyu-osparivaniyaВопрос о том, как оспорить кадастровую стоимость, актуален для граждан, являющихся собственниками или арендаторами земельных участков. Для чего они занимаются оспариванием стоимости? Дело в том, что с этого показателя рассчитывается налог на землю, а также арендные платежи. И если кадастровая цена завышена, причем необоснованно, то налог на землю увеличивается. К 2020 году обязательный сбор в казну будет рассчитываться только из показателя кадастровой цены.

Основные моменты

Основанием для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка выступает недостоверность сведений, которые касаются объекта недвижимого имущества. Ст. 24.18 N 135-ФЗ устанавливает, что рыночная стоимость недвижимости определяется, исходя из ее кадастровой цены.

Куда обращаться? Итоги определения кадастровой стоимости оспариваются, как гражданами, так и юридическими лицами. После 2015 года закон позволяет оспорить этот момент в судебном порядке. Обращение в специальную комиссию не обязательно. Это означает, что физическое лицо может напрямую обращаться в суд. Причинами написания исков могут быть разные ситуации. Например, ошибки, допущенные в описании земельного надела, а также утрата им своих первоначальных и полезных свойств. Если есть основания к понижению цены по кадастру, ими надо пользоваться.

Следует понимать нюансы, связанные с обращением организаций или других юридических лиц в суд. Они могут действовать напрямую, не через специальную комиссию в строго определенных случаях.

Перечень:

  1. Юридическое лицо принесло в комиссию заявление. В нем указана просьба о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка. Комиссия заявление отклонила.
  2. Комиссия приняла заявление от юридического лица. Но не рассмотрела его в течение 1 месяца, установленного в законе срока.

По этим основаниям юридическое лицо вправе обратиться за защитой в суд.
ocenka-zemelnogo-uchastka-s-celyu-osparivaniya-documenti

Документы для комиссии

Чтобы обратиться в комиссию с заявлением, заинтересованное лицо собирает комплект документов. В их число входят следующие бумаги:

  • справка о стоимости объекта недвижимого имущества (кадастровой): документ содержит сведения о результатах определения цены на объект, которая оспаривается;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества (копия, нотариально удостоверенная);
  • справки, являющиеся доказательствами того, что кадастровая цена объекта недвижимого имущества, неверная;
  • отчет, сформированный на бумаге или в формате электронного документа, если заявление о том, что нужно пересмотреть кадастровую стоимость подается на основе составленного акта о рыночной стоимости;
  • экспертное заключение – отчет о том, сколько на самом деле стоит земельный надел: акт может быть на бумажном носителе, а также в форме электронного документа.

На стадии подготовки и сбора вышеперечисленных бумаг, особый акцент следует сделать на экспертном заключении. Это объясняется тем, что закон предъявляет требования к лицам, которые составляют эту бумагу. Эксперты, независимые в своем мнении, должны быть членами СРО. Это организации саморегулируемого типа, подчиняющиеся в своей работе закону. Иными словами, оценка производится по правилам и критериям, прописанным в нем.

Правила оценки

  1. Ст. 24.18 N 135 –ФЗ говорит о том, что оценка рыночной цены объекта производится на дату кадастровой оценки. Если рыночная стоимость будет определена не на ту дату, комиссия, а также судебный орган откажут заявителю. Комиссия – в удовлетворении поданного заявления. А суд – в иске.
  2. По нововведениям, одной оценки недостаточно. Теперь необходимо мнение других оценщиков, иными словами, коллег того человека, который готовит отчет. Заверение результата его оценки происходит путем подготовки заключения, в котором одобряется методика и правила проведения оценочной работы, а также заверяется корректность его деятельности. Не все СРО готовы предоставлять такие отчеты по разным причинам. Поэтому перед обращением в одну из них, нужно поинтересоваться, готовы ли он впоследствии выдать такую бумагу.

Отклонение заявления или отказ комиссии

В Росреестр каждый год поступает достаточно большое количество заявлений. Как показывает практика, большинство них, примерно 60% отклоняют. И необходимо понимать, по каким причинам это делается.

Основная причина отказа состоит в том, что отчеты об оценке не соответствуют требованиям, которые к ним предъявляет закон. Например, при подаче комплекта бумаг в комиссию, ее членами были выявлено, что оценщики неверно оформляют отчеты. Они в работе не применяют обязательные меры оценки, а также не обосновывают отказ от использования тех или иных подходов, принятых на практике. Кроме того, в число часто выявляемых нарушений входят действия:

  • неверный подбор объектов – аналогов;
  • отсутствие фото с объектов недвижимого имущества;
  • использование метода массовой оценки без применения корректировок;
  • неверный расчет.

Таким образом, основная причина отказа со стороны комиссии кроется в том, что оценщики неверно составляют бумаги и допускают в них критические ошибки.

Если заявление отклонено, юридическое лицо обращается в суд. Ранее, эти дела рассматривались АС РФ, после внесения изменений, по ст. 20 КАС РФ, они подведомственны судам, относящимся к общей юрисдикции. Но, как показала практика, такой механизм рассмотрения дел об отказах со стороны комиссии в отношении юридического лица, показал неэффективность. Юристы, к которым в массовом порядке обращаются представители кампаний, организаций и предприятий, нашли выход из создавшейся ситуации. Если от комиссии при Росреестре они получили отказ в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, юристы также обращаются в суд. Но основанием искового заявления выступает не установление кадастровой стоимости вместо рыночной. Им выступает просьба к суду о том, чтобы он признал незаконным решение комиссии, то есть государственного органа. Это законно, так как выступает способом защиты попранного права юридическое лицо. В этой ситуации при условии принадлежности земельного участка юридическому лицу, споры подсудны не инстанциям, относящимся к общей юрисдикции. А АС, которые давно на практике показали свою компетентность в рассмотрение подобной категории дел.
ocenka-zemelnogo-uchastka-s-celyu-osparivaniya-v-sudebnom

Действия заявителей в судебном процессе

Истцу в суде приходится добиваться назначения экспертизы, которая должна определить рыночную цену объекта недвижимого имущества. И эта необходимость возникает из-за того, что комиссия признала, что отчет оценщиков, неверен. Ранее судьи противились назначению экспертов. Были поданы многочленные кассации. В результате было признано, что суд обязан назначать такие экспертизы (дело № А40-115938/2014, пост. АС РФ).

Как вариант – заявитель может обратиться в суд областного уровня о пересмотре кадастровой цены. Но за итог дела никто не сможет поручиться, даже самый опытный юрист в этих вопросах.

Если дело решается в пользу истца, в отношении участка определяется новая стоимость по кадастру, в размере рыночной, уполномоченный орган обязан внести изменения. Они вносятся в единый кадастр недвижимого имущества. И в будущем времени именно эти, обновленные данные будут запрашиваться налоговым органом для того, чтобы проверять декларации, которые заполняет в отношении земельного участка налогоплательщик.

Сложности в определении налоговой базы для уплаты налога на землю

Казалось бы, данные внесены. В отношении земельного участка установлена новая стоимость. Размер налога должен быть понижен. Но и здесь могут быть некоторые проблемы.

Для целей налогообложения обновленные сведения применяются с года подачи заявления о пересмотре. Если год подачи иска, вступления в силу решения суда разные, то нужно доказать налоговому органу, что кадастровая цена за предыдущие 12 месяцев равняется рыночной. И на это было решение судебного органа или положительный ответ от комиссии.

При этом, как показывает практика, налоговый орган отказывает заявителю в возврате ему суммы налога, которая была уплачена излишне за предыдущий год. И свое решение налоговики основывают на том, что в кадастре за предыдущий год отражается кадастровая стоимость, которая была ранее, до решения комиссии и суда. Иными словами, она устарела, но до сих пор находится в кадастре. И на нее полагаются налоговые органы, рассчитывая налог на земельный участок ЮЛ или гражданам.

Данные факты подтверждает разъяснение, которое было дано ФНС (письмо от 27 марта 2015 года, № БС-4-11/5013). В нем указано буквально следующее:

  1. Изменения в кадастровой стоимости недвижимости были внесены в кадастр в течение 2014 года (основание – акт судебного органа), то указанная стоимость используется в целях определения размера налога по состоянию на 1 января, но следующего года. Иными словами, 2015.
  2. Изменения в кадастровой стоимости недвижимости были внесены в кадастр в течение 2015 года (основание –решение судебного органа), то новая кадастровая стоимость применяется с начала этого года. То есть, с 1 января 2015.

Таким образом, получается следующая ситуация. Законодатель вводит поправки в нормативные акты. Но при этом не регулирует вопросы, связанные с порядком работы нового механизма возврата излишне уплаченной суммы налога не по вине граждан, а также ЮЛ. То есть, добросовестных налогоплательщиков. Эти субъекты при этом используют законное право по пересмотру кадастровой стоимости земельного надела.

Прочитали, но все равно не разобрались?

Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!

Помощь юриста