pandemiya-koronavirusa-pravovye-posledstviyaВлияние пандемии коронавируса на договоры аренды земельного участка приобретает огромные масштабы, в рамках которых арендаторы выступают незащищенной в финансовом отношении стороной. Простыми словами, это можно обозначить так: доход предпринимателей снизился из-за приостановления деятельности, сокращения мощностей производства и людских ресурсов, а плату за пользование имуществом арендодателя необходимо передавать каждый месяц или в другие периоды, установленные договором. Рассмотрим, как выйти бизнесменам из непростой экономической ситуации, можно ли это сделать в соответствии с положениями законов?

Анализ положений закона

Для удобства восприятия информации разделим ее на два блока. В договоре, помимо существенных условий, существуют и прочие, которые его дополняют и характеризуют различные ситуации, в которые может попасть одна из сторон правоотношения.

  1. В ст. 401, п. 3 ГК РФ написано, что лицо, которое не выполнило обязанность по соглашению, либо сделало это ненадлежащим образом, ответственно за свои действия. Но при условии: если гражданин, ЮЛ не докажут, что они не смогли исполнить условия договора из-за возникновения, дальнейшего действия на ситуацию непреодолимой силы: чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств. При внимательном анализе статьи делаем вывод о том, что норма не носит императивного характера, так как законодатель устанавливает – если другое не определено законом, а также существующим соглашением. В условиях, прописанных в соглашении, оформленном между сторонами, предусматривается пандемия. Ее наличие в регионе не позволяет арендатору выполнить условия договора: например, полностью оплатить аренду.
Если стороны включили в текст договора риск о признании пандемии в качестве условия, влияющего на порядок оплаты аренды, взаимоотношения сторон, то они действуют в рамках соглашения в сложной экономической обстановке. Характер взаимоотношений определяется тем, что прописано в договоре.

В случае если условия, в которых невозможно полноценно вести бизнес и оплачивать арендную плату, прямо не прописаны в договоре, в действие вступает закон. Анализ норм кодифицированного закона – ГК РФ, приводит к ст. 328, 401, 417 и 451.

Правовой анализ вышеуказанных статей

Вышеуказанные статьи – это правовые основания, которые разрешают противоречия, существующие между арендатором и арендодателем.

Ст. 401 ГК РФ говорит о том, что обстоятельства, относящиеся к непреодолимой силе, носят чрезвычайный и непредотвратимый характер, поэтому они могут освободить предпринимателя от выполнения арендных обязательств. Главное – арендатор должен доказать, что он не смог выполнить предписанное по договору из-за их возникновения.

Несмотря на положения вышеобозначенной статьи, «полезные» для предпринимателя, составляя ее текст, законодатель не дал указаний, как дальше действовать арендатору. Каким образом ему распоряжаться своей компетенцией в правоотношениях. Баланс правоотношения нарушен существованием, распространением вируса, пандемии.
форс-мажор

Проблемы при определении обстоятельств непреодолимой силы

Может ли арендатор потребовать уменьшения арендной платы в связи с COVID-19? Анализ ст. 401 ГК РФ и ее формальное толкование говорит о том, что положение закона не выступает основанием к правовой модификации арендного соглашения. Правовую оценку изменения обстоятельств, ведущих к невозможности исполнения договора, а также влияния форс-мажора на сложившиеся отношения между сторонами договорных отношений, может дать только судебный орган. Инстанция имеет право на установление факта наличия причинно-следственной связи между наличием вируса и невозможностью исполнения арендного договора.

Закон не дает четкости в определении обстоятельств, отнесенных к непреодолимой силе. Положение о том, что пандемия – именно такое обстоятельство, аргументируется: косвенно, оно подтверждается Положением о порядке свидетельствования ТПП РФ обстоятельств непреодолимой силы. По мнению Торгово-Промышленной Палаты, пандемия относится к таким обстоятельствам. Квалифицирующим признаком форс-мажора причисляют невозможность выполнить требования договора по причинам не субъективного, а объективного характера. Таким образом, применительно к ситуации, которая сложилась в Москве на настоящее время, общими для юридической модификации арендных обязательств, выступают положения ст. 328,417,451 ГК РФ.

Новые изменения в законодательстве, касающиеся арендных договоров с недвижимым имуществом

С 01.04.2020 вступили в силу изменения в соответствии с N98-ФЗ. Поправки коснулись отдельных актов, связанных с вопросами предупреждения и ликвидации ЧС. В соответствии со ст. 11 N68-ФЗ был установлен единый юридический механизм, регулирующий правоотношения между сторонами арендных договоров, заключенных Согласно поправкам, была установлена обязанность арендодателя в течение месяца со дня обращения к нему арендатора, заключить доп. соглашение. Этот документ должен предусмотреть отсрочку арендной платы второй стороне в условиях готовности к чрезвычайной ситуации, ЧП. Требования и сроки устанавливаются в более подробном формате. Текст постановления еще известен широкой публике. Предположительно, в качестве условий, дающих право на отсрочку арендной платы, принимаются правила, сформулированные в указе N670-P от 2020.

Интересно, что в отношении уменьшения оплаты арендного соглашения помещений коммерческого назначения, законодатель не сформулировал обязательную норму. Это обусловлено тем, что было предусмотрено право арендатора требования уменьшения размера оплаты аренды за 2020. Основание – невозможность пользования имущества собственника на фоне режима повышенной готовности или ЧС в РФ.
Это положение видим в ст. 19, п. 3: но норма носит неясный характер по применению, так как в ней отсутствует алгоритм действий арендатора по снижению арендной платы. Можно ли не платить арендную плату, сославшись на COVID-19 как форс-мажор? Статья устанавливает только снижение платы за аренду.

Региональные указы

Если принимается решение о невыплате аренды, либо отсрочке платежа следует ориентироваться на региональные указы, так как в них содержатся правовые установления, касающиеся это настоящей ситуации.

Столица России по правовому положению относится к городам, имеющим федеральное значение, приравнена к регионам. В Москве документом, в котором содержатся правовые установления, касающиеся арендных договоров, прав предпринимателей и описание ситуации в бизнесе в целом – это Указ московского мэра от 2020 года. В частности, документ в п. 16.1 устанавливает, что распространение нового штамма инфекции, выступает чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, ставшим причиной введения повышенной готовности в Москве.

А что произойдет, если арендатор самостоятельно приостановит деятельность? Указ мэра проговаривает те отрасли, которые законно функционируют в нынешних условиях. Если предприниматель относится к ним, то на послабления в сфере уплаты аренды, он не может рассчитывать.

Выводы

Есть ли возможность расторгнуть договор аренды в связи с признанием COVID-19 форс мажором?

В вопросах расторжения таких соглашений, изменения порядка их оплаты, следует акцентироваться на N98-ФЗ, указе столичного градоначальника – N12-УМ от 2020 года. Правовые акты выработали юридические позиции относительно сложившейся на настоящее время ситуации:

  1. Правовые позиции, выработанные правовыми документами, прежде всего, касаются арендаторов. Она в этой ситуации незащищены.
  2. В решении споров, противоречий, разногласий между участниками арендного договора, следует понимать, чью деятельность ограничивает или делает невозможной сложное экономическое положение. Например, если арендуется офисное помещение в бизнес-центре, либо в здании нежилого назначения, работа фирмы не приостановлена указом мэра, то отказ об уплате аренды по ст. 417, 328 ГК РФ – неправомерен со стороны арендатора.
  3. Если арендатор не входит с перечень разрешенных компаний, которые продолжают работать, принимаются решение о приостановлении деятельности. В этой ситуации арендатор должен попытаться договориться с арендодателем. В случае отказа последнего, арендатор приостанавливает арендное соглашение и его действие, соответственно – все платежи по нему по ст. 417, 328 ГК РФ.
  4. Можно ли не платить арендную плату, сославшись на КОВИД-29 как форс мажор? Отсрочка по выплате платежей за пользование арендованном имуществом, просьба арендатора может быть обоснована ссылками на N98-ФЗ, 451 ст. ГК РФ.

Сложнее будет доказать, что исполнению арендного договора препятствуют доказательства непреодолимой силы. Но при применении N98-ФЗ (ст. 19, ч. 3), ст. 451 ГК РФ сделать это представляется возможным.