Перевод земли под ИЖС

Можно ли перевести земельный участок сельхозназначения в ИЖС — вопрос актуальный для очень многих и весьма сложный. Ответ от него зависит от ряда факторов. В самом деле, собственнику обычно весьма выгодно переоформить свою землю в ИЖС, в то время как государству это чаще невыгодно. Поэтому в общем случае гораздо легче перевести в ИЖС те наделы, которые либо располагаются в городской черте или поблизости от нее либо же относятся к территориям, которые являются малоценными для сельского хозяйства.

Различия между землями сельхозназначения и предназначенными для ИЖС

Земли сельскохозяйственного назначения в общем случае располагаются вне городской черты. Очевидно, что их используют для выращивания различных культур, зерновых, овощных и плодовых. При этом на участках, относящихся к подобной категории допускается возводить строения, однако они не могут быть зарегистрированы в качестве жилых объектов, также подобным домам не будет присвоен адрес.

В то же время ИЖС — это земли, которые в первую очередь предназначены именно для того, чтобы возвести на них дом, где владелец этого участка может зарегистрироваться, а сам дом в надлежащем порядке получит адрес.

Выгоды от перевода участка в ИЖС

Присвоение наделу категории ИЖС предполагает целый ряд плюсов для собственника данного объекта недвижимости.

Прежде всего, он существенно возрастает в цене. Земля, а которой допускается индивидуальное жилищное строительство, ценится существенно выше, нежели территория, на которой дом возвести нельзя.

Также к участку ИЖС подводятся все коммуникации, в том числе газ, электричество и водопровод, а в некоторых случаях — центральное отопление и канализация. Если же речь о землях сельхозназначения, то всем этим потребуется заниматься самостоятельно.

Помимо этого если на подобном участке уже располагается дом, то собственнику будет существенно проще прописаться в него, если он переоформлен под ИЖС.

Равным образом и встать в очередь на место в детском саду или в школе для своих детей собственник дома может лишь если участок, на котором он располагается, обладает статусом ИЖС.

Кроме того, владельцы земель ИЖС получают право на налоговый вычет, который призван стимулировать жилищное строительство на участке. При этом медлить с возведением дома не стоит, поскольку если в течение десяти лет собственник его не возведет, то величина налога удвоится.

Особенности процедуры перевода участка в ИЖС

Суть данного процесса состоит в том, что он весьма затруднен. Добиться своей цели будет непросто. В целом для перевода участка сельхозназначения в ИЖС характерны следующие особенности:

• Самому владельцу потребуется продемонстрировать, что данную территорию нецелесообразно оставлять в качестве земли сельхозназначения, бремя доказательств лежит именно на нем;
• Высока вероятность, что в удовлетворении такого запроса владельца ему будет отказано, причина в том, что перевод земель в ИЖС обычно является нерентабельным для государства, поэтому у него нет оснований допускать это;
• Процедура носит весьма длительный характер;
• В ходе решения этого вопроса собственнику придется понести существенные затраты

Кроме того, если надел будет выведен из категории сельхозназначения, то в этом случае ее придется отнести к категории земель населенных пунктов. Однако если поблизости нет населенного пункта, а все участки,  которыми граничит данный, рассматриваются именно как земли сельхозназначения, то осуществить подобное будет затруднительно, а во многих случаях и невозможно. Реально это лишь в ситуации, когда речь идет об участке, располагающемся на земельном массиве, имеющем невысокую ценность для сельского хозяйства.

В иных случаях такая операция все же допускается, шансы на положительное решение возрастают, если надел располагается поблизости от города.

В любом случае вследствие того, что данная процедура является невыгодной для государства, заявителю потребуется компенсировать образующиеся убытки.

Процедура перевода земельного участка в ИЖС

Данная процедура включает два основных этапа, а именно ходатайство в уполномоченный орган, который может санкционировать переоформление участка в ИЖС и в случае удовлетворения этого ходатайства — непосредственно документальное оформление перевода надела в ИЖС.

Ходатайство о переводе участка сельхозназначения в ИЖС

Данное ходатайство подается в инстанцию муниципального уровня. Это может быть либо сама районная администрация, либо ее специальный орган — комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами (КУГИЗР).

Требуется направить в инстанцию, которая занимается решением этого вопроса на территории данного муниципального образования комплект документов, который включает:

• непосредственно заявление, которое должно содержать следующую информацию:
  • кадастровый номер участка (если его межевание не проводилось и надел в данный момент на кадастровом учете не стоит, заявителю может быть в принципе отказано в приеме документов);
  • непосредственно запрос о переводе земли из категории сельхозназначения в ИЖС;
  • подтверждение права собственности заявителя на участок;
  • доводы, подтверждающие точку зрения заявителя;
• паспорт собственника;
• выписку из кадастра с информацией о данном участке, включая его стоимость;
• выписку из Росреестра, подтверждающую право собственности на землю;
• также документы, с помощью которых заявитель обосновывает необходимость переоформления участка, в частности, это могут быть результаты экологической экспертизы.

Если у данного участка земли сразу несколько владельцев, то необходимо также получить письменное согласие от всех на данное действие.

Если на участке располагается дом, то дополнительно в пакет документов нужно включить бумаги, которые удостоверяют сам факт его возведения и доказывают право собственности заявителя на этот дом. Необходимо, чтобы дом был построен согласно всем существующим строительным правилам и нормам.

Местная администрация рассматривает пакет документов в течение двух месяцев. По итогам этой процедуры она принимает резолютивный акт, его требуется составить в любом случае. Если решение положительное, то составляется акт о переводе, а если отрицательное — то акт об отказе в переводе, при этом отказ обязательно должен быть обоснован, рассматривавший данный вопрос орган должен изложить мотивы решения. Отправить этот ответ необходимо в течение полумесяца.

Существует целый ряд оснований, вследствие которых государственный орган может отказать в переводе земельного надела сельхозназначения в ИЖС:

1. Если существует запрет или ограничение на изменение целевого использования земли внутри территории, на которой расположен также и данный участок.
2. Если муниципальный орган в процессе рассмотрения ходатайства произвел экспертизу, по результатам которой было установлено, что перевод данного участка в ИЖС — это нерациональное решение.
3. Если действующая землеустроительная документация не позволяет произвести изменение статуса участка.
4. Если в соответствии с Генпланом данного района не допускается присоединение данной территории к какому-либо населенному пункту.
5. Если его территориальное расположение делает невозможным его перевод в ИЖС.

Кроме того, дополнительными основаниями для отказа являются различные нарушения формы документов. В частности, на обращение будет негативная реакция, если оно само составлено неверно, а также если в пакете документов отсутствуют некоторые необходимые бумаги. Если отрицательное решение было вынесено именно по таким причинам, имеет смысл исправить недочеты и вновь подать ходатайство в ту же инстанцию.

Если же запрос был отвергнут по существу, то у владельца участка в любом случае остается возможность подать обращение в суд.

Документальное оформление

Если компетентный орган принял положительное решение и выдал заявителю акт о переводе, то данный документ направляется в Единый госреестр прав на недвижимость. В Росреестре в информацию относительно этого участка вносятся надлежащие изменения, и указывается, что он переходит в категорию ИЖС.

Затраты на перевод земельного участка в ИЖС

Так как в целом государству не слишком выгоден переоформление в ИЖС участка сельхозназначения, оно взимает пошлину за такое действие. Ее размер установлен на уровне 30% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если же участок не имеет кадастровой стоимости, то заявителю требуется обратиться с Росреестр, где ему выдадут справку о том, во что оценивается его надел, который он желает перевести в ИЖС.

Еще одна статья расходов — услуги юриста. Данный специалист может заняться оформлением документов для владельца надела. Также если муниципальный орган примет отрицательное решение по ходатайству заявителя, последний может обратиться в суд, а юрист может представлять его интересы и в судебной инстанции. Разумеется, цены на услуги юристов весьма варьируются, они могут составлять от 20 до 50 тысяч, хотя если дело сложное, то вознаграждение специалисту может быть и выше верхнего из упомянутых пределов.

Если у участка нет кадастрового паспорта и он не стоит у учете в кадастровой палате, требуется обратиться к кадастровому инженеру. Он произведет обмер объекта и далее можно будет поставить его на учет.

Также если собственник действует через представителя, последнему потребуется нотариально оформленная доверенность, на основании которой он будет производить соответствующие действия.