Покупка дома с земельным участком: документы, этапы

Купить дом с земельным участком в действительности не слишком сложно. Это ответственная процедура, однако в ней не так много этапов, да и сам договор относительно прост. Важно уделить внимание тому, чтобы правильно подобрать объект недвижимости и удостовериться, что у продавца в самом деле есть на него права

Можно ли приобрести дом без земельного участка?

В настоящее время в Земельном кодексе предусмотрен принципиальный запрет на продажу дома, если вместе с ним не продается земельный участок, на котором он расположен.

В то же время  на данный момент все еще осталось значительное количество домов с земельным участком, имеющих не до конца оформленный статус. Иначе говоря, дом является собственностью продавца, однако участок, к которому он относится, должным образом не приватизирован. Такие объекты также предлагаются на рынке, при этом владельцы запрашивают за них заметно меньшую цену, нежели стандартная стоимость дома с участком, если они оба в собственности продавца. Разумеется, имеет смысл учитывать, что после покупки землю потребуется приватизировать, а это означает лишние затраты.

Еще одна норма Земельного кодекса гласит, что покупатель дома, который находится на  земельном участке, не находящемся в собственности  продавца, после совершения сделки получает возможность пользоваться этим наделом на таких же условиях, как и этот продавец. Таким образом, новый собственник должен обладать точно такими же возможностями, как и предыдущий.

Общий выбор объекта недвижимости

При покупке дома с земельным участком нужно прежде всего ориентироваться на общий характер использования этого объекта. Так, если покупатель планирует эксплуатировать его в качестве дачи, бывая там наездами и преимущественно в летнее время, то вполне можно приобрести дом, расположенный не слишком удобно в транспортном отношении, далеко от автомобильных и шоссейных дорог. Также к нему могут быть не подведены и некоторые коммуникации, это несколько ухудшит качество жизни на такой даче, но не решающим образом. Зато покупатель сможет существенно сэкономить.

Иная ситуация, если загородный дом нужен, чтобы жить там все время или хотя бы значительную часть времени. В таком случае имеет смысл принять решение в пользу дома, расположенного в хорошей транспортной доступности от города, с которым связана жизнь покупателя, также имеет смысл отдать предпочтение объекту со всеми подключенными коммуникациями. Экономить в подобном случае не рекомендуется.

Определение состояния объекта недвижимости

После того как покупатель определился с одним или несколькими объектами, которые его интересуют, ему необходимо оценить состояние этой недвижимости.

Требуется произвести проверку:

• Самого дома;
• Прилагающегося к нему земельного участка;
• Также документов, определяющих правовой статус данного объекта

Оценка состояния дома

Покупатели, которые рассматривают покупку данного объекта недвижимости, нередко склонны в первую очередь обращать внимание на стиль, к которому относится данный дом, а также на планировку помещений внутри. В то же время рекомендуется изучить саму постройку. реальное качество инженерных коммуникаций. Также имеет смысл пройтись по землям, которые окружают участок, чтобы установить, не расположены ли поблизости свалки и не протянуты ли линии электропередач.

Оценку состояния дома потенциальный покупатель может выполнить самостоятельно, если он заранее изучит, что и где требуется проверять и будет действовать в соответствии с правильными инструкциями. Однако еще более надежный вариант — это привлечь профессионала, хотя ему, разумеется, потребуется заплатить.

При изучении рассматриваемого для продажи дома следует принимать во внимание целый ряд рекомендаций:

1. Прежде всего, проверку дома имеет смысл производить в весенний период, когда снег только что стаял и когда грунтовые воды временно достигают максимального уровня. Именно  это сезон наиболее четко выявляются все возможные недостатки данного процесса. Можно посмотреть, не затапливается в такой промежуток подвал и определить, насколько качественным образом выполнена его гидроизоляция. Также можно оценить положение с дренажной системой, на недостатки которой может указывать наличие влаги по углам подвала. Наконец, можно проверить и насколько качественно был возведен фундамент.
2. Состояние крыши загородного дома следует проверять после того как прошел дождь. В этом случае удастся установить, протекает кровля в принципе или нет. Также нужно выявить наличие подтеков и грибковые образования. Если что-либо подобное было замечено, то в дальнейшем крышу потребуется ремонтировать.
3. Также нужно проверить, точным ли образом закрываются двери или окна, если они неплотно входят в соответствующие проемы, то это означает, что усадка у здания неправильная.
4. Для оценки качества проводки стоит включить все электрические устройства, которые имеются в здании, чтобы установить, способна ли сеть выдержать подобную нагрузку.
5. Также нужно установить, насколько безотказно в доме работает система отопления, для этого ее нужно включить и проверить, не появляется ли запах газа и не обнаруживаются ли под котлом лужи.
6. Наконец, чтобы определить, как функционирует система канализации, следует одномоментно слить через нее значительный объем воды и посмотреть, сколько времени потребуется, чтобы она вся ушла. Также нужно оценить, выступила ли влага на трубах.

Кроме того, необходимо узнать, кто строил дом. Если его строил именно текущий продавец, то нужно поинтересоваться, не жил ли он там по крайней мере некоторое время. Если он сначала построил его, а потом там жил, то это означает, что и возводил он его для себя, это предполагает, что постройка будет лучшего качества, нежели если его изначально сооружали на продажу.

Стоит отметить, в последнее время распространилась практика продажи недостроенных домов. В этом случае покупателю необходимо точно оценить, какие работы уже выполнены и что остается сделать.

Пакет документов, необходимых для покупки дома с земельным участком

После того как покупатель оценил состояние дома и участка и принял решение об их покупке, требуется собрать пакет документов. Для того чтобы провести сделку купли-продажи данного объекта, необходимо собрать следующие бумаги:

• Правоустанавливающие документы на дом, с их помощью подтверждаются права продавца на этот дом:
  • Если он был возведен непосредственно самим продавцом, то в качестве такого документа выступает акт приемки объекта в эксплуатацию, а также свидетельство о государственной регистрации этого дома;
  • Если же продавец сам получил этот объект от третьего лица, то такой документ должен удостоверить законность основания этого юридического факта, это может быть:
    • Договор, в том числе купли-продажи, дарения, мены;
    • Свидетельство о наследовании;
    • Также свидетельство о государственной регистрации возникшего права;
• Равным образом необходимы и правоустанавливающие бумаги на землю (они должны подтверждать, что земля находится у продавца в собственности, а не в пользовании). Это могут быть:
  • Договор любого характера;
  • Свидетельство о наследовании;
  • Документы, подтверждающие приватизацию участка;
  • Также свидетельство о государственной регистрации прав.
• Кадастровый план на надел, в нем должны быть приведены границы участка, его к какой категории отнесен этот участок и как его допускается эксплуатировать, его стоимость и информация о текущем владельце.
• Технический паспорт надела, выпускаемый бюро технической инвентаризации (БТИ) соответствующего субъекта Федерации, он содержит такие сведения, как план самого надела, размер его площади, описание имеющихся на данном участке объектов (самого дома и иных сооружений), характеристики их состояниях, их цену и возможное использование;
• Технический паспорт строения, подобный паспорт требуется составить для всех строений, имеющихся в пределах надела, в частности для дома, состоящего из нескольких этажей, должен быть выполнен поэтажный план;
• Выписка из домовой книги, содержащая информацию о зарегистрированных в данном доме.
• При наличии у владельца участка супруга — нотариально заверенное согласие данного лица на продажу этого объекта.
• Если владелец дома с наделом — несовершеннолетний, понадобится одобрение местного органа опеки и попечительства.

Список документов, приведенный выше, не является исчерпывающим. В частности, если при покупке дома с земельным участком используется материнский капитал, необходимо собрать документы, которые требуются для обращения за таким капиталом в пенсионный фонд.

Составление договора о намерениях

После того как документы собраны, продавец с покупателем составляют и подписывают договор о намерениях. Это предварительный документ сравнительно прост по структуре и служит для того, чтобы обеспечить интересы обоих участников до момента пока будет составлен основной договор купли-продажи.

В нем оговариваются:

• Собственно намерение заключить сделку купли-продажи;
• Цена объекта (которая затем перейдет в главный документ);
• Сроки составления основного договора;
• Аванс либо задаток,  покупатель передает соответствующую сумму продавцу как обеспечение договора.

Заключение основного договора

Следующий этап — составление и подписание главного документа по сделке — непосредственно договора купли-продажи. В нем требуется оговорить следующее:

• Непосредственное название документа «договор купли-продажи»;
• Время и место его оформления и подписания;
• Паспортные сведения участников, продавца и покупателя;
• Адрес, по которому располагается надел, его величину, номер по кадастру и предусмотренное для него назначение;
• Также адрес самого дома и его площадь;
• Цена объекта недвижимости;
• Реквизиты свидетельств о регистрации прав на дом и на землю;
• Если в данном объекте недвижимости прописаны жильцы, то требуется оговорить, что они в течение определенного периода обязуются выписаться из дома.

Такой договор может быть составлен самостоятельно. Альтернативный вариант — обращение к услугам специалистов, в качестве которых могут выступать нотариус, сотрудник агентства недвижимости либо юрист.

Договор подписывается в трех экземплярах, по одному вручается продавцу и покупателю, еще один передается в госорган, занимающийся регистрацией.

Исполнение договора

После подписания договора покупатель выделяет определенные средства, которые либо закладываются в ячейку банка либо оформляются в виде аккредитива. Продавец может получить эти средства, лишь если предоставит банку документы, которые подтверждают, что право на недвижимость в самом деле перешло к покупателю.

Вслед за этим  стороны передают бумаги по сделке в Россреест. Это ведомство производит государственную регистрацию перехода прав на дома с земельным участком от одной стороны к другой.

Когда Росреестр осуществит эту регистрацию, покупатель и продавец оформляют акт приема-передачи загородного дома. Со своей стороны продавец приобретает право доступа к ранее выделенным покупателем средствам.