Покупка земельного участка у собственника: порядок действий

Как купить земельный участок у собственника — порядок описания действий и процедуры. Особенности оформления покупки надела в ИЖС И СНТ имеют ряд специфических моментов. Чтобы сделка была идеальной с точки зрения юриспруденции, к ней необходимо как следует подготовиться, при необходимости прибегнуть к помощи квалифицированных специалистов: к юристу или к риэлтору.

Что указано в законодательстве

Главный этап — составление договорного соглашения, предметом которого выступает земля. Его участниками являются: продавец-собственник и покупатель – физическое лицо. Каждая сделка, сопряжённая с недвижимым имуществом регулируется ГК России (глава No30), вопросы о переходе прав собственности регулируются ЗК РФ. Именно на них нужно будет ссылаться при оформлении сделки и подписания договора купли-продажи.

В законодательстве также прописано, что для определённых видов сделок необходимо наличие нотариальной заверки. Это условие следует соблюсти при заключении сделки с юридическим субъектом, а также, если территориальный надел приобретается под строительство жилого дома или ведения с\х работ. Нотариус должен обязательно присутствовать и в случае, если одним из участников являются несовершеннолетний ребёнок.

Важно знать и проверить

Зачастую люди покупают земельные участки для строительства дома, ведения подсобного хозяйства. Но перед этим нужно знать обо всех нюансах, которые могут возникнуть при совершении этого процесса.

При выборе земли обратить внимание на его удалённость от проезжей части, наличие коммуникационных систем. Но самое важное — границы, если они не вынесены, нужно проведение межевания во избежание последующих проблем с хозяевами смежных территорий. Если в планах предусмотрено строительство собственного дома, земельный участок должен иметь такое назначение (разрешение). А именно относится к категории поселений.

Обязательно убедиться, что продавец является собственником, а участок ранее не продавался, на него нет обременений, не арестован. Чтобы это проверить, отправить запрос в ЕГРН, сделать посредством личного обращения в эту организацию, либо воспользоваться официальным сайтом. Какой бы ни был выбран вариант, нужно будет заплатить за запрос около 250 рублей.

Если от лица продавца действует иной субъект, у него должна быть доверенность с нотариальной доверенностью. С этим документом так же следует внимательно ознакомиться, обратите внимание на дату, в течение которого он действителен. В нём ещё должна быть отображена информация относительно продаваемого имущества (в данном случае, это территория).

Анализ и проверка документов

Прежде чем перейти к непосредственному оформлению сделки, покупатель должен в первую очередь убедиться, что продавец действительно имеет законные основания для распоряжения недвижимым имуществом, к какой категории относится надел и в иных деталях.

Проверить сделку следующим образом:

1. При покупке территориального надела у частного субъекта, он должен предъявить свидетельство на права распоряжением землёй. Копия не подойдёт, даже если она заверена нотариально, пусть это будет оригинал. Так же подойдёт выписка из ЕГРП, её выдают с 2016 года. Заказать может и покупатель, если знает точное месторасположение или кадастровый номер, который был присвоен земле после проведения межевания и иных регистрационных процедур.
2. Паспортные данные сверить с информацией, которая указана в выписке. Стоит отказаться от покупки, если нынешний собственник не полностью установлен в законных правах или имеются проблемы с территориальными границами. В противном случае придётся ни один раз обращаться в суд. Такой расклад вряд ли кому придётся по нраву, так что нужно проверить всё: каждую справку, свидетельство и прочие документы.
3. Выписка из ЕГРН подтвердит отсутствие или наличие ареста, задолженностей. Если имеются имущественные долги, сделка не состоится до того дня, пока они не будут покрыты.

И ещё одна непростая задача, которая стоит перед покупателем — замер участка. Не стоит доверять документам, указанные в них данные могут существенно отличаться от реальности. Если после измерения земли, полученные данные не сходятся со сведениями в правоустанавливающих свидетельствах, их придётся переделывать, а это займёт немало времени.

Оформление сделки

Для осуществления этого процесса, в наличии должен быть весь комплект документации. Покупая землю под снт или ижс, необходимо подготовить:

• заявление о переходе полномочий на территорию от предыдущего владельца новому собственнику. Его подать в регистрационную палату;
• договор купли-продажи в 3-х экземплярах (продавцу, будущему собственнику, регистрирующему органу);
• паспорта всех сторон.
• если участок продаётся с домом, то есть он находиться в категории ИЖС, в наличии должен быть кадастровый паспорт.

Это далеко не весь список документации, так как необходимо оплатить пошлину. Это может сделать как продавец, так и покупатель, в законе нет точного призыва к действию того или иного лица.

Особенности покупки в ИЖС и СНТ

Следует обратить внимание, где именно находится участок: в поселке или в пределах города. Это крайне важно, потому что после строительства жилого здания, ему будет присвоен адрес (название улицы, номер дома) и в нём сможет зарегистрироваться лишь одна семья. Особенность состоит в том, что собственники смогут сами решить, как будет выглядеть их дом, он может существенно выделяться среди стандартных образцов.

Но есть одно условие, которое нельзя проигнорировать: высота здания не должна превышать 3-х этажей. К дому можно будет провести коммуникационные системы и пользоваться коммунальными услугами.

Есть 2 варианта получения земельного участка:

1. Через открытые торги. Заинтересованное лицо должно подать заявку в местный госорган. После этого администрация подберёт несколько участков, которые находятся в процессе продажи, затем назначат дату проведения торгов.
2. Если торги не состоятся, субъект просто выбирает участок, и его покупает. Кроме этого ему могут предложить заключить договорной документ на долгосрочное пользование наделом с дальнейшим его приватизацией.

Порядок оформления не вызовет сложностей, поскольку весь процесс проходит в кадастровом органе, договор купли-продажи регистрируется в росреестре. Далее покупатель становится полноценным собственником территории.

Покупка в СНТ

Есть несколько специфических особенностей, которые сопряжены с тем, что не каждый покупатель разбирается в оформлении подобных сделок. Нужно отталкиваться от того, что у каждого участка есть своё прямое предназначение. Например, его можно использовать под садоводство, в качестве дачного хозяйства или под индивидуальное строительство.

Нужно сразу сказать, что если принято решение купить участок под садоводческие цели (СНТ), на нём не запрещается строить жилые здания и возводить иные постройки. Но лучше использовать землю по её прямому предназначению, так как это сопряжено с наименьшим количеством возможных сложностей.

Порядок отягощают следующие нижеизложенные особенности:

1. Во-первых, у покупателя (будущего собственника) нет прав на собственность. Официальный владелец — СНТ, физический субъект в данном случае может рассчитывать только на второстепенную роль.
2. Во-вторых, территорию можно подарить или продать.
3. В-третьих, территорию в последующем разрешено приватизировать. Но необходимо знать, что получить законные права будет крайне сложно, так как порядок оформления достаточно долгий и дорогой.

Как оформить покупку территориального надела, если продавец не является полноценным собственником? Всё очень просто: продавец указывает в заявительной форме, что намеренно выходит из садового товарищества, так как планируется продажа надела. Покупатель так же пишет заявление, но указывает, что хочет вступить в товарищество на правах покупки этого участка.

Этот порядок не является обязательным, но есть несколько очевидных плюсов. На садовых товариществах есть вода, газифицированы, проведён свет. Если покупатель не захочет вступать в садовое товарищество, тогда ему нужно будет обратиться в местный административный орган для подключения коммуникационных систем. Они понадобятся, как на этапе ведения строительных работ, так и при эксплуатации готового здания.

Покупка земли с домом

Приобретая территорию с домом, покупатель обязан проверить корректность присвоения категории земли. Это имеет принципиальную важность, особенно если, на участке уже есть здание. Теперь субъект должен убедиться, в наличии подтверждающих свидетельств на жилое здание.

Итак, что ещё заслуживает внимание потенциального покупателя:

• Есть ли у продавца свидетельства на территориальный надел и на другие имеющиеся постройки;
• Наличие иных собственников;
• Корректно ли составлено предварительное договорное соглашение о переходе прав новому собственнику;
• Место заключение сделки и её последующая регистрация в уполномоченном органе.

По окончанию этой проверки, можно смело переходить к этапу регистрации прав на собственное владение участком и домом.

Аванс или задаток

Вопрос по предварительной оплаты покупки недвижимости стоит крайне остро. Это предполагает порядок действий при приобретении участка земли от непосредственного владельца имущества, и выплатить определённую сумму всё же придётся. В выгодном положении должны остаться оба участника сделки. И это имеет принципиальную важность, так как эта сделка непростая, и все нюансы нужно обговорить заранее, также касается и окончательной суммы, которую должен внести покупатель.

Клиент собственнику даёт задаток или вносит определённую сумму денег в качестве аванса. Кажется, что эти платежи одинаковые, но на самом деле они не являются таковыми. Так, авансовая сумма платежа вернётся клиенту, при этом неважно, кто в последний момент отказался от проведения сделки. А вот дело с задатком имеет некоторые сложности.

К этой схеме прибегают, если есть абсолютная уверенность, что сделка будет состоявшейся. Задаток не вернётся, когда от заключения основного договора отказывается клиент. В противном случае, продавец обязан отдать денежные средства в двукратном объёме.

Но как бы не развивалась ситуация, оба участника купли-продажи должны заранее позаботиться о составлении предварительного договорного соглашения. В одном из пунктов должен быть обозначен авансовый платёж или сумма задатка и цель его предоставления непосредственному продавцу. Эта деталь крайне важна, иначе покупатель может остаться без денег, и соответственно, без желаемого участка. Чтобы этого не произошло, необходимо, курирование сделки дипломированным юристом, тогда удастся избежать возможных негативных последствий.

Возможные риски

Владельцы (частные лица) продают земли по той причине, что в них не нуждаются. Зачастую выставляют суммы ниже, чем государство, и к тому же, купить можно без проведения открытых торгов. Но есть и определённые риски:

• Наличие обременений;
• Нет документов на недвижимые объекты, которые возведены на данном земельном участке, либо вызывают большое сомнение;
• По факту, участок не соответствует заявленному назначению;
• Некорректно оформлены свидетельства на территориальный надел;
• Сделка с лицом, не достигшего совершеннолетнего возраста. Она будет автоматически аннулирована, если об этом не были уведомлены попечительские органы.

Невнимательное изучение бумаг, спешка в проведении сделки, в итоге покупатель может получить документы совсем на другой объект, который не соответствует его покупке. Только правильный подход и юридическая подкованность во всех этапах сделки по покупке земельного участка, поспособствует быстрому и безопасному подписанию основного договора.