Причины и порядок изъятия земельного участка у собственника

Можно ли изъять земельный участок у правообладателя? Ответ на этот вопрос отрицательный, поскольку частная собственность защищается государством в лице его органов. Вопросами частной собственности занимается несколько законов, включая основной закон, ГК РФ, УК РФ, ЗК РФ. В статье не будем перечислять все нормы права, которые содержатся в этих законах. Достаточно углубиться в статью 35 Конституции РФ. В качестве примера приведен именно этот нормативно-правовой акт, поскольку он имеет юридическое верховенство над остальными.

Статья 35 Конституции РФ

Положение закона говорит о том, что право частной собственности защищается нормами права. Человек, в чьем ведении находится имущество, если он является его собственником, может распоряжаться им по своему желанию. Никто из правообладателей не может быть лишен имущества: если этот вопрос возникает, то он находится в ведении судебного органа. А отчуждение собственности в принудительном порядке и для того, чтобы удовлетворить нужды государства, в связи с неиспользованием земли, может быть осуществлено. Но при условии: наличие возмещения, которое носит равноценный и предварительный характер.

Итак, по смыслу статьи основного закона, изъятие частной собственности допускается. Как это происходит, рассмотрим более детально.

Основания

Причины действий по изъятию такого имущества, как земельный надел, указаны в статье 49 ЗК РФ. Имущество может изыматься у его владельца в пользу государственных органов при наличии двух условий:

• исключительная необходимость;
• строго определенные в законе основания.

Исключительная необходимость связана с тем, что государство не может обойтись без этой земли. Основания прописаны в ЗК РФ:

• исполнение договоров, заключенных Россией на международном уровне;
• при возведении, а также реконструкции объектов, которые для государства имеют первостепенное значение федерального или регионального уровней;
• при строительстве или реконструкции объектов, относящихся к муниципальной собственности и имеющих для этих органов значимость.

Изъятие происходит, если исчерпаны иные варианты ведения строительных работ или реконструкции объектов. Это такие объекты, которые причисляются к отраслям:

• атомная энергетика;
• энергетическая система;
• оборонного назначения;
• транспортного назначения;
• трассы: федеральные, муниципальные, региональные.

А также основания, которые были прописаны в законах, принятых относительно недавно, либо в нормативных актах, которые действуют давно с введением в их тест поправок и дополнений в виде новых статей:

Алгоритм изъятия

По статье 279 ГК РФ, изъятие земельного участка происходит по строго определенным алгоритмам. Если проанализировать саму статью, то важным ее аспектом выступает то, что согласие собственника в процедуре изъятия не играет никакой роли. Например, ему будет предложено заключить договор с государством на добровольной основе. Он может не согласиться с ним по причине того, что на этой земле ему удобно жить, и он не собирается покидать ее. В этой ситуации вопрос решает суд, который вынесет решение об изъятии в принудительном порядке. Получается, что такой алгоритм нарушает основы Конституции, в частности, статьи 8 основного закона. В нем указано, что собственность в РФ защищается в равнозначном порядке. Граждане или организации не вправе подавать иски в суд, основанием которых выступает изъятие земли.

Вместе с тем, закон, в частности, по статье 281 ГК РФ, говорит о финансовом возмещении собственнику, чья земля изымается. Возмещение оформляется письменно путем заключения соответствующего соглашения, в котором прописываются существенные условия:

• срок;
• сумма.

Этапы изъятия

Изъятие включает в себя прохождение трех последовательных стадий:

1. Правообладатель земли предупреждается о том, что его надел подлежит изъятию. Это осуществляется органом, который принял решение об изъятии. О предстоящем мероприятии собственник оповещается не позднее, чем за год до этого. Об этом говорит ст. 279, п. 3 и ЗК РФ в ст. 63. Оповещение собственника именно таким образом обязательно. Если уведомление не придет собственнику, изымать землю у него никто не имеет права. Решение об изъятии принимают местные или муниципальные органы власти.

Решение об изъятии должно быть письменным. В него включается информация:

• установление земельного участка: его план, кадастровый №, местонахождение;
• цель и срок проведения рассматриваемых мероприятий;
• указание на правообладателя;
• указание на основания, по которым он владеет наделом;
• выдача поручений уполномоченным органам о том чтобы они оповестили человека о планируемом мероприятии в строго установленный законом срок;
• указание на возмещение;
• составление проекта соглашения с правообладателем.

Перечень не является исчерпывающим, возможно включение и иных данных.

2. Решение об изъятии обязательно регистрируется. Обязанность предусмотрена статьей 279, п.4 ГК РФ.
3. Если правообладатель согласен на изъятие, с ним заключается соответствующее соглашение. То есть, этот этап возникает в случае отсутствия спора между правообладателем и собственником земельного участка.

Загрузка...

Слишком долго?

Перезагрузить документ

| Открыть в новой вкладке

пример соглашения об изъятии земельного участка [56.00 KB]

Главная цель, которая преследуется при заключении одноименного соглашения, состоит в назначении цены за участок. Если говорится не о собственника, а об арендаторе земельного надела, то в соглашении идет речь о размере убытков, которые будут понесены в ходе изъятия у временного пользователя.

Договор между сторонами оформляется письменно. Он подчиняется правилам ГК, которые предусматривают порядок заключения сделок. Существенными условиями соглашения выступает цена, которую заплатит государство за изъятие, а также срок проведения этого мероприятия. Соглашение заключается после оповещения, а также после истечения 12 месяцев с момента формирования уведомления.

4. Практические меры по изъятию.
5. Реализация земельного надела: покупателем выступает государство.

Если правообладатель не соглашается добровольно, по соглашению передать участок земли, то в суд предъявляется иск об изъятии. Собственник имеет право не согласиться, например, с размером выкупа.

Исковая давность

Закон ограничивает государственный орган, который принял решение об изъятии, сроком исковой давности. По статье 282 ГК РФ, он равен 2 годам с момента направления уведомления. Суд может принять заявление от уполномоченного органа с нарушением срока исковой давности. Но это действие породит для заинтересованного лица негативные юридические последствия. Ему будет отказано в удовлетворении требований. Об этом свидетельствует судебная практика. В частности, по указанию Пленума ВАС от 2005 года, постановление N11.

В случае подачи иска, суд рассматривает дело о том, чтобы у собственника отнять землю и сделать это по принуждению, вопреки согласию правообладателя. Логично, что доказывать суду оперативную, исключительную необходимость этого мероприятия обязан орган, который принял решение об изъятии. В частности, государственный орган в лице своего представителя обязан разъяснить судебному органу необходимость изъятия, какая нужда заставила государство отнять землю у человека, пусть даже с возможностью возмещения. Обязанность доказывания фактов, имеющих важное правовое значение, вытекает из ГПК И АПК РФ. Исходя из положений, указанных в этом законе, говорится, что каждая сторона спора ссылается на обстоятельства в обосновании своих возражений и требований. Это положение прописано в статье 65. п. 1 АПК. Если изъятие участка земли сопряжено с прекращением правомочий собственника у конкретного гражданина, сторона процесса – истец доказывает, что это необходимо сделать. Иными словами, использование участка земли для государственных нужд без прекращения права собственности на него у гражданина, будет невозможным. Если доказать это не удастся, суд откажет в удовлетворении искового заявления.

Регистрационные процедуры, связанные с переходом права собственности, окончания права бессрочного и постоянного пользования, аренды и владения на пожизненный срок

Основания к тому, чтобы регистрирующий орган выполнил свою работу:

• соглашение с правообладателем о том, что он продает участок государству с установлением цены на него;
• решение судебного органа, в котором говорится о том, что земля выкупается в принудительном порядке, на нее прекращаются права бывшего владельца.

По этим основаниям прекращается право собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения в связи с неиспользованием в СНТ. Регистрировать прекращение права в интересах, прежде всего, собственников отчуждаемых участков. Теперь участок принадлежит государству, после проведения регистрационных процедур. Собственник, получив за землю откуп, более не о чем не беспокоится. Переход права собственности от него к государству также регистрируется. С момента внесения изменений в выписку ЕГРН, государство отвечает за земельный надел в полном объеме.

Иные основания отчуждения земли

В статье 44 ЗК РФ предусмотрены основания прекращения собственности на участок земли. Статья говорит о том, что это происходит из-за отчуждения, отказе от собственности, по изъятию в принудительном порядке. Последнее основание возникает не только, если государству потребовалась земля для нужд. Но и в иных ситуациях, в них, как правило, виноват сам собственник.

Рассмотрим основания:

1. Например, собственник брал кредиты. Он не выплачивал по ним платежи долгое время. Земельный участок находился в залоге у банка. Кредитное учреждение воспользовалось своим правом и обратилось в суд. Суд наложил взыскание на имущество должника, то есть на участок земли.
2. Конфискация по статье 243 ГК, 50 ЗК РФ. Таким образом собственник расплачивается за совершение правонарушения и преступления.

По названным положениям участок земли может быть изъят у собственника на безвозмездной основе. Причины: совершенное владельцем правонарушения. А конфискация имущества является за это наказанием. Статья ЗК РФ, кроме того, отсылает к правилам уголовного законодательства, которые прояснят вопросы, связанные с этим наказанием, возможностью его применения.

И отсылочная норма имела бы значение в том случае, если УК РФ устанавливал такой вид наказания, как конфискация. Таким образом, это действие может быть произведено только в порядке административного судопроизводства. Но решение уполномоченного органа о проведении этого мероприятия, обжалуется в суде.

Конфискация имущества (земельного участка) среди юристов вызывает острые дебаты. В частности, КС РФ выразил точку зрения, касающуюся этого вопроса. Например, в определении от 4 февраля 1999 года, под номером 17-О, не разрешил налоговым органам взыскивать с компаний и организаций штрафы в бесспорном порядке. Если компания не согласна со штрафом, а налоговый орган взыскивает с нее определенную денежную сумму, это считается пределом допустимого, то есть превышением полномочий и ограничения права собственности. Никто не может быть лишен собственности. Этот вопрос решает только судебный орган.

Постановление названного судебного органа по поводу вопроса, связанного с конфискацией имущества, было вынесено еще ранее. Это произошло в 1998 году. В частности, конфискация в качестве меры, которая раскрывает государственное принуждение, влечет утрату имущества нарушителя. Следовательно, на это необходимо вынесение судебного решения. Причем, следует сказать, что акт судебного органа выступает основанием лишения человека его имущества. Но этот вопрос рассматривается исключительно в суде.

3. Отчуждение земли, если ее владелец по закону не может ею пользоваться. Например, если землей, относящейся к сельскохозяйственному назначению, пользуется иностранец.
4. По решению суда было признание права собственности третьего лица на недвижимое имущество, которое находится на земельном участке.

Что такое ненадлежащее использование земли

При ненадлежащем использовании изъятие земельного надела является достаточно распространенным явлением. По статье 286 ГК РФ, неиспользование земельного надела в соответствии с его назначением, применение надела с нарушениями норм права – это ситуация, в которой происходит ненадлежащее использование.

1. Нецелевое назначение. Например, у владельца есть участок, который предназначается для сельскохозяйственного производства или жилищного строительства. 3 года собственник не занимается земельным наделом. В период, равный этим годам, не включается время, которое необходимо человеку для освоения земли, а также период, когда имели место стихийные события и природные катаклизмы, исключающие возможность использования земельного надела. Вопрос нецелевого использования решает суд, он выносит решение о том, существовали ли у собственника веские основания к тому, чтобы не пользоваться долге время участком.
2. Статья 45 ЗК РФ предусматривает возможность изъятия в судебном порядке:

• нарушение положений о рациональном использовании земли;
• использование земли собственником приводит к тому, что ее плодородие ухудшается;
• собственник портит землю;
• неисполнение обязательств со стороны правообладателя, связанных с мероприятиями обязательного характера по охране земли, ее улучшению, рекультивации;
• неисполнение обязанностей при подготовке участка в состояние, которое будет пригодным для использования его согласно целевому назначению.

Интересно, что закон устанавливает, что принудительно изъять участок земли у человека можно, если он не использует землю в установленное время, а также для государственной или муниципальной нужды. И в том, и в другом случае существует законная необходимость предстоящего уведомления собственника. Некоторые юристы считают, что на нарушителя, который неверно и противозаконно использует участок и портит его, включая и окружающее пространство, закон не может повлиять. Тем не менее, в статье 286 ГК РФ, закон установил обязанность уполномоченных органов следить за тем, чтобы участки земли были использованы по назначению, хотя на практике эта норма используется достаточно редко. Если должностные лица этих органов увидели нарушения, они обязаны уведомить о них собственников земли, сделать это заблаговременно. В уведомлении, которое отсылается собственнику, например, при неиспользовании участка земли более трех лет, необходимо прописать, что участок может быть изъят. Это обусловлено тем, что далеко не каждый гражданин осведомлен о том, что его ожидает в случае правонарушений. То есть, административный орган обязан предупредить правообладателя о том, что в пользовании земельным участком он допускает нарушения.

Пример:

АС РФ отказал истцу в удовлетворении его заявления. Иск был предъявлен департаментом имущественных отношений к ООО, связанный с прекращением бессрочного пользования земельным наделом. АС выносил решение в порядке кассационного производства. Он согласился с решением судебного органа, который относится к нижестоящему уровню. Истцом в деле не были представлены доказательства, которые бы говорили о том, что на ООО были наложены санкции за то, что организация незаконно пользуется землей. Следовательно, никто не выносил ООО ни одного предупреждения. Ответчик, в связи с этим не мог устранить существующие недостатки и нарушения, так как ему не было вынесено предупреждения. Фактически, государственный орган не выполнял своих обязанностей.

Вопросы, связанные с компенсацией за изъятый земельный участок

Собственника, который лишается земли, интересует вопрос о том, как государство будет компенсировать ему стоимость участка. Во-первых, в этой ситуации возможно два варианта: компенсировать цену, причем с 2018 года надел оценивается по рыночной стоимости. Либо государство готово отдать земельный надел, но только другой, с подобными или похожими на изъятый участок характеристиками. Таким образом, собственник имеет право самостоятельно, по своему усмотрению выбрать один из понравившихся вариантов.

Если человек согласен на возмещение в деньгах, то в соглашении, которое он заключает с государственными органами, этот вариант прописывается отдельным пунктом. А также необходимо указать срок, в течение которого государство готово расплатиться с человеком.

Если владелец участка земли не согласен с компенсацией или ее суммой, установить справедливый размер денежного возмещения может только суд!

Если в качестве возмещения предоставляется участок, он должен быть подобным по характеристикам изъятому. Если этого не получится сделать, то другой, уступающий по характеристикам, но с доплатой в денежном эквиваленте.

Государство вправе изъять у человека, организации земельный надел. Но сделать это только на строго назначенных законом основаниях. Порядок изъятия и этапы этого мероприятия также установлены нормами законов.