prava-na-zemelnyj-uchastok-pri-prodazhe-zdaniya

prava-na-zemelnyj-uchastok-pri-prodazhe-zdaniyaПрава на земельный участок при продаже недвижимости распространяются не только на предприятия, но и на участок под объектами недвижимости. В этом состоит особенность совокупности этого имущества. Если продавец реализует недвижимость, то одновременно с ней, он приобретает право владения землей. Это императивное требование, в частности, ст. 35, п. 1 ЗК РФ. В гражданском законодательстве также существуют похожие нормы, но они вторичны по отношению к Земельному Кодексу.

Необходимые условия в договоре по продаже недвижимости

Соглашение между сторонами предусматривает существенные условия договора. Это предмет недвижимости и ее цена. Если эти положения не будут включены в текст, договор не будет считаться действительным.

Обычно в тексте договора фиксируется цена здания, сооружения, а также стоимость передаваемой с одним из объектов недвижимости доли участка земли.

Предмет  — недвижимость должна быть четко отражена в соглашении. В частности, характеристики недвижимости: площадь, метраж, материл постройки, год и т.д.

В чем состоит принцип единства при передаче объектов недвижимости

Ст. 35 ЗК РФ говорит о том, что участки и недвижимость, размещенная на них, связаны между собой. На практике, это означает, что при переходе правомочия на объекты недвижимости к определенному лицу, оно становится владельцем. Кроме того, владельцы домов и строений, располагающихся на земельном наделе других лиц, имеют приоритетное право его покупки или аренды.

Пункт 4 названной статьи содержит императивную норму, по которой объект, находящийся на земельном наделе, продается вместе с ним. Исключения из составляют ситуации:

  • реализация части объекта недвижимости, который не выделяется в натуре совместно с частью земельного надела;
  • продажа недвижимости, стоящей на наделе, который изъят из оборота по ст. 27 ЗК РФ.

В остальном, при покупке, участок переходит одновременно в собственность.

На что может рассчитывать приобретатель участка и распложенной на нем недвижимости

Покупатель недвижимости может потребовать оформления сделок на тех же условиях, которые имел ранее продавец.

По ст. 35, п.1, п. 3, ст. 552 ГК РФ при реализации недвижимости, которая находится на участке, не принадлежащем продавцу, приобретатель может использовать землю. Например, после покупки недвижимости он потребует оформления соответствующих прав на земельный надел на тех же условиях, которые были у прежнего владельца.

Если недвижимость располагается на участке, которым продавец пользуется по бессрочному пользованию, то по ст. 20 ЗК РФ, покупатель не может претендовать на правомочие собственности. Если приобретатель купил недвижимость, располагающуюся на участке, прикрепленному к владельцу в режиме бессрочного пользования, он может взять землю в аренду, либо приобрести ее по преимущественному праву.

В случае если покупатель приобрел здание, сооружение, стоящие на земельном участке, не принадлежащим продавцу, он имеет право пользоваться землей на аналогичных с предыдущим правообладателем условиях.

Если продавец использовал участок в арендных отношениях, покупатель имеет право пользоваться землей на аналогичных условиях.

Вне зависимости от того, в каком правовом режиме продавец пользовался земельным участком, покупатель недвижимости может распоряжаться территорией, где она расположена, на аналогичных с предыдущим правообладателем условиях.

ЗК РФ обозначает принцип единства юридической судьбы земельных наделов и связанной с ними недвижимости. Согласно положению закона, недвижимость, которая располагается на участке земли, продается одновременно с ним. То есть, собственник недвижимости не может продать земельный надел отдельно, а тот, кто владеет зданиями и сооружениями, имеет приоритетное право арендных отношений, покупки, если продавец не выступает ее собственником.

Законодатель, устанавливая положения законов, в частности, ГК, ЗК РФ, исходил из логики о том, что недвижимость прочно связана с землей. Это один из признаков. И переместить ее без нанесения ущерба ее назначению невозможно. Поэтому установил, что объекты (здания, предприятия, сооружения, дома) продаются только вместе с земельным наделом, на котором они стоят.