Право аренды земельного участка: понятия, особенности

Аренда земельного участка подчиняется общим условиям одноименного договора. Земля отдается арендатору во владение, пользование, но в рамках срока, установленного договором. Содержание соглашения должно быть понятным обеим сторонам: в будущем это убережет их от разногласий. В аренду сдаются земли, подлежащие учету, которые разрешены для использования в определенном виде деятельности, планируемой арендодателем. Ему необходимо знать вид разрешенного использования земли (сокр. ВРИ). Вместе с арендодателем он несет ответственность, если его деятельность на участке противоречила ВРИ.

Право аренды: общее

В качестве правового режима, связанного с владением и распоряжением землей, аренды разрешена по ГК и ЗК РФ. Регулируется разными нормами права: все зависит от того, кто выступает арендодателем: государство в лице его уполномоченных органов или частное лицо. Право аренды реализуется в договоре, который заключается между двумя сторонами. Это арендодатель – собственник земли и арендатор, лицо, готовое взять ее в пользование на срок, установленный договором.

Понятие аренды установлено в ст. 606 ГК РФ. По подписанному между сторонами документу, арендодатель обязуется передать арендатору землю во временное владение и пользование. Продукты труда, которые создаются в результате использования надела, являются собственностью арендатора.

Статья 22 ЗК РФ устанавливает общие правила аренды:

  1. Иностранцы, апатриды могут брать в аренду земельные участки. Это правило носит общий характер. Из него могут быть изъятия по ЗК РФ.
  2. Участки земель, кроме тех, которые ограничены или изъяты из оборота, предоставляются собственникам в аренду.
  3. Если срок арендного соглашения истекает, арендатор добросовестно его исполняет, то он может рассчитывать на заключение нового договора, в продолжении старого. Больше: именно арендатору закон отдает преимущественное право заключения соглашения об аренде.
  4. Размер платы за использование земельного участка выступает существенным условием договора. Конкретные цифры устанавливаются сторонами соглашения. Если речь идет об участке, который принадлежит государству, тарифы могут быть определены российским правительством.
  5. В определенных случаях арендатор вправе передать свои права, обязанности по соглашению третьим лицам. Это называется субарендой. Собственник должен быть оповещен об этом, в письменном виде. Но в договор может быть внесен пункт о том, что субаренда не допускается. Стороны договариваются между собой об этом.
  6. Арендные права могут быть отданы в залог, в качестве вклада в уставной капитал юридического лица.
  7. Если арендатор заключил договор с государством, то он также может рассчитывать на право его преимущественного выкупа. При условии надлежащего выполнения обязанностей по договору.
  8. НДС в рассматриваемых отношениях для арендатора заменяет плата, которая предусмотрена за использование участка.

ВАЖНО: Земли, изъятые из оборота, не могут быть предметом арендного договора! Список земель указан в статье 27, п. 4 ЗК РФ. Например, это территории национальных парков, заповедников, а также земли, на которых размещены объекты, необходимые для несения воинской службы в пределах суверенитета РФ.

При оформлении отношений между арендатором и арендодателем, стороны должны знать существенные условия соглашения. Без их присутствия в тексте документа, он недействителен в силу закона. Предмет договора – это земля, обладающая четкими идентификационными признаками. Также площадь и месторасположение земли должны быть четко указаны в тексте документа. К соглашению прилагается план участка.

Право аренды земли реализуется в случае, если договор заключается в письменной форме. Это второе, существенное его условие. Сдавать в аренду имущество могут только его собственники. Договор аренды регистрируется в Росреестре.

Срок также выступает обязательным условием. Обычно он прописывается в договоре. Если не зафиксирован, то аренда считается действующей на неопределенное время.

Полномочия арендаторов

Права аренды закреплены в статьях ЗК. В частности, в ст. 40, 41, 42. Компетенция и ответственность арендаторов может разнится: все зависит от того, какие земли они взяли во временное пользование. Например, существуют территории сельскохозяйственного назначения. Они могут быть использованы для ведения фермерского хозяйства. И по статье 7 N74-ФЗ от 2003 года, владение участком может осуществляться в соответствии с теми задачами, которые ставил перед собой арендатор при заключении договора. Арендатор имеет право на:

  • использование на участке нерудных полезных ископаемых;
  • применять для своей деятельности полезные свойства земли.

Кроме того:

  • строить производственные здания;
  • возводить строения жилого назначения.

По субаренде: если договор заключен на длительное время, то арендатор может передавать свои права третьему лицу. Этот правовой режим называется субарендой. Собственник уведомляется о том, что земельные угодья сданы в субаренду.

pravo-arendy-zemelnogo-uchastkaОсобенности заключения

Арендатор вправе на возмещение убытков, включая упущенную выгоду. Если происходит досрочное расторжение существующего соглашения, и его инициатором выступает арендодатель.

В ряде ситуаций заключать договор аренды могут лица, которые фактически не являются собственниками земли. Например, такое бывает, если участок передан по наследству лицу, которое не достигло 18 лет. Вместо них в договорных отношениях действуют законные представители: по статье 22, п. 10 они могут оформлять договорные отношения до времени достижения собственником 18 лет.

Арендатор после того, как срок аренды истек, может рассчитывать на преимущественное право на оформление нового договора. Исключения составляют ситуации, когда собственники зданий, построек и сооружений хотят приобрести землю, находящуюся под ними в постоянное владение. То есть оформить собственность и на земельный надел. Если участок принадлежит государству, то указанные субъекты имеют право на приватизацию либо аренду.

Закон устанавливает порядок реализации преимущественного права арендатора. Это описано в статье 621 ГК РФ. Арендатор письменно сообщает арендодателю о своем желании заключить договор. Если арендодатель уклоняется от этого в силу различных причин, заключает в течение 12 месяцев новый договор, но уже с другим человеком, прежний арендатор наделяется правом требования по переводу на себя всех полномочий по новому соглашению. Либо, если он больше не хочет сотрудничать с арендатором, который, собственно, в нем не заинтересован, может потребовать возмещения убытков по договору.

Земли, которые разрешены к использованию, можно арендовать. Условия соглашения различны: все зависит от ВРИ земель и арендодателя. Основное состоит в том, чтобы стороны соблюдали порядок ВРИ.

Ссылка на основную публикацию