Право аренды земельного участка: понятия, особенности
Право аренды земельного участка – срочное пользование наделом с обязательным составлением договорного соглашения между участниками сделки. Основные регламентации по данному вопросу содержатся в ГК РФ и ЗК РФ, в них прописаны все моменты, касающиеся сдачи участков в арендное пользование.
Понятие аренды
В юридической литературе рассматривается несколько основных определений по данной категории. Арендное пользование участков – сложное понятие, и специфика его отображается в Гражданском и Земельном кодексах.
Сдача объекта во временное пользование иному лицу допустима за внесение определенной платы для использования его этим гражданином в течение указанного срока в договорном акте. Сейчас большая часть собственников не продают свои участки, а именно сдают в арендное пользование, чтобы на этом заработать. Что касается срока, он обговаривается между действующими лицами.
Предоставление в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков
Участки предоставляются непосредственными собственниками третьим лицам – арендаторам согласно Гражданскому и Земельному Кодексу. Земля может находиться в собственном владении у физических и юридических субъектов, соответственно и наделы могут предоставляться таким же лицам. Основываясь на Кодекс предоставления территории, передаваться они могут таким гражданам, как:
- Субъектам РФ.
- Юрлицам – индивидуальным предпринимателям.
- Иностранным гражданам, не имеющим Российского гражданства и будучи юридическим лицом. Но при соблюдении законодательного порядка.
Участок земли может предоставляться приезжим лицам из-за границы и частным гражданам, не имеющим гражданства на основании арендного соглашения. Кроме тех ограничений, которые указаны в нормативно-правовых актах.
Законом предусмотрены ситуации, когда участок, находящийся в государственной собственности не может предоставляться в арендное пользование кому бы ни было:
- Наделы культурного\исторического назначения.
- Территории заказников, заповедников.
- Земля необходима для обеспечения гражданской обороны.
- Надел подвержен биогенному, химическому, радиоактивному заражению.
В этих ситуациях, арендное соглашение не может быть заключено ни с один субъектом: будь то физическое или юридическое лицо. В остальных случаях, акт оформляется в соответствии с нормативно-правовыми сводками закона.
Цель аренды
На основании статьи №22 Российского Земельного Кодекса, основная цель подобной сделки – индивидуальное жилищное строительство. Статьями №41 и №42 регламентируются права и обязанности временного пользователя (арендатора) земельного участка.
Выражаясь другими словами, после отдачи земли в арендное пользование частному или юридическому лицу, граждане имеют право эксплуатировать ее согласно целевому предназначению, и никак иначе. Ограничение на предоставление территории может быть сопряжено с целью возведения объекта капитальной постройки.
Индивидуальное жилищное строительство не является единой целью взятия земли во временное пользование. Подобные сделки могут оформляться между иными владельцами участков и субъектами в случаях, когда земля предоставляется для реализации следующих целей:
- ЛПХ.
- Дача, сад, огород.
- С\х нужды, открытие фермерского хозяйства.
- Размещение на территории объектов, кроме жилых домов.
В таких случаях можно арендовать участок. Договорное соглашение составляется в полном соответствии с нормативными актами. Установленного образца, нет, поэтому документ составляется собственноручно с учетом всех основных пунктов, в том числе и индивидуальных характеристик надела.
Аренда участка, находящегося в муниципальной собственности
В России насчитывается около 15 тысяч муниципальных образований, и эти органы контролируют пользование земельными участками. Так, они могут оформлять арендное соглашение с субъектами РФ с соблюдением законодательного порядка, действующего на всей территории России. При несоблюдении хотя бы одного регламента, договор будет признан недействительным.
Взятие территории в арендное пользование, который находится в муниципальной собственности, в большинстве случаев возможно только с учетом оплаты ее стоимости. Бесплатно предоставляются только религиозным общинам или государственным организациям.
Если надел будет использоваться не для ведения на нем строительных работ, от физического\юридического лица (потенциального арендатора), потребуется заявление для прохождения процедуры регистрации арендного соглашения. Оно составляется в свободной форме, но предварительно стоит ознакомиться с образцом, либо взять готовый бланк у уполномоченного лица.
После его рассмотрения, и в зависимости от принятого решения, предоставляется участок земли из муниципальной собственности. Затем заявитель должен поставить его на кадастровый учет, принимается решение о предоставлении надела в частное владение и уже в последнюю очередь заключается арендное соглашение на определенный срок. Он предварительно обговаривается, так же как и условия использования земли. Прежде чем подписать акт, необходимо внимательно ознакомиться с каждым пунктом.
Аренда участка под строительство. Порядок предоставления земельного участка в аренду
Порядок предоставления муниципального надела немного изменяется, если на нем планируется возведение жилого дома или коммерческого здания. Так, если в муниципалитет обратится юридическое или физическое лицо, необходимо будет принять активное участие в торгах. Инициаторами его проведения также являются органы местной администрации. Стартовая цена участка определяется независимой комиссией. Выиграет тот, кто сможет предложить максимальную стоимость за объект.
Чтобы узнать, когда, где и во сколько планируется проведение мероприятие, следует отслеживать информацию на официальном сайте местного органа самоуправления. Все сведения должны публиковаться там за месяц до начала аукциона, и это подтверждает закон. Также в публичном доступе имеются лоты с первоначальной стоимостью недвижимого имущества.
Каждый из участников проходит процедуру регистрации и вносит задаток. Во время торгов, цена участка может возрасти в несколько раз, и этот показатель увеличивается за счет ставок участников. Торги завершатся, когда один из присутствующих предложит сумму, которая для остальных станет непосильной, либо решат больше не участвовать в данном мероприятии.
С победителем аукциона заключается арендное соглашение на пользование землей, и он вносит ту плату, которая была зафиксирована в ходе проведения торгов. Если территория предоставляется на срок больше 1 года, это уже считается долгосрочной арендой, и здесь уже необходимо пройти процедуру регистрации в кадастровой палате.
И еще есть один момент, который стоит принять во внимание: если от второго и иных заявителей не поступило каких-либо документов, аренда будет заключаться по изначальной цене, которая предусмотрена законом. То есть ту, что установила независимая комиссия.
Аренда участков без проведения торгов
Земли без предварительного проведения аукциона из муниципальной собственности могут предоставляться только индивидуальным предпринимателям. Для инициации этой процедуры, между представителем организации и муниципальным органом оформляется дополнительный договор. В нем, кроме основных условий, прав и обязанностей, прописываются пункты, относительно возведения объектов капитального строительства.
То есть муниципалитет может предоставлять участки во временное пользование без предварительного проведения аукциона, если территория в последующем будет развиваться. Льготники – малоимущие, многодетные, ветераны, военные – могут рассчитывать на получение земли без аукциона. Но для этого от них потребуется предоставление документа, подтверждающего право на льготу.
Заявление о предоставлении участка в аренду
Заявление от граждан на получение государственного участка направляется в уполномоченный орган, который наделен правом распределения земель. Если срок временного пользования наделом составляет больше одного года, это уже считается долгосрочной арендой. В заявлении в обязательном порядке отображается вся информация относительно обращаемого гражданина (заявитель), кадастровые данные участка, цель использования территории и срок пользования.
Если заявление подает индивидуальный предприниматель, тогда в этом документе он должен будет указать название компании и иные контакты для заполнения графы – дополнительная информация. Заполнить заявление можно и по образцу, установленного законом, чтобы не упустить ни одного важного пункта. Иначе документы могут не принять к рассмотрению, пока не будут исправлены все комментарии специалиста. Поэтому этот вопрос стоит уточнить заранее.
Загрузка…
Перезагрузить документ
Открыть в новой вкладке Договор аренды участка и договор аренды с правом выкупа. Выкуп земельного участка из аренды в собственность
Государственный орган может выставлять земли на публичные торги. Их сначала оформляет в аренду, затем выкупают в собственность за определенную сумму. В юридической практике, это наиболее распространенный вариант по предоставлению муниципальных территорий гражданам.
Аренда с последующим выкупом – выгодная форма сотрудничества, как для муниципалитета, так и потенциального арендодателя, а впоследствии и собственника. Поскольку не каждый человек имеет в наличии крупную сумму денег для внесения полной оплаты за недвижимый объект, он сначала берет землю в аренду на длительный срок, а затем выкупает в свою собственность.
Для муниципалитета эта сделка выгодна тем, что надел и дальше будет использоваться по целевому назначению, а не простаивать, и, во-вторых, состоится сделка после окончания срока действия арендного соглашения. После того как субъект выкупает земельный участок в свою собственность, арендный договор автоматически прекращает свое существование.
Затем нужно будет пройти проверку выкупа – выкупался ли участок законно, насколько сохранена легитимность арендного соглашения и иные детали. Если закон соблюдался в полной мере, повода для волнения нет, и в скором времени, участком можно пользоваться как полноправный владелец, и не платить за него арендную плату.
Загрузка…Заключение договора аренды и право на заключение договора аренды земельного участка
Заключение арендного соглашения регламентируется Земельным и Гражданским Кодексом России. Право на оформление подобных сделок имеют абсолютно все граждане, в том числе и нерезиденты РФ.
При этом договор должен оформляться в соответствии с принятым порядком, учитывая стоимость участка и срок эксплуатации недвижимого имущества. В уполномоченный орган представляются все документы для последующего оформления и узаконивания сделки. После этого можно переходить к процедуре регистрации, и у субъекта появится возможность использовать надел в соответствии с арендным соглашением.
Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка
Российское законодательство предусмотрело возможность провести замену временного пользователя недвижимым объектом в договоре. Показательным примером в данном случае послужит регистрации сделки купли-продажи здания по конкретной стоимости, которое было в пользовании у арендатора надела, расположенного под ним.
То есть после того как была проведена процедура по регистрации перехода прав собственности, об этом свидетельствует выписка из кадастрового реестра, необходимость аренды земли у этого собственника уже не является целесообразной. Поэтому и возникает необходимость замены арендатора.
Процедура эта не сложная, но нередко проблемы возникают даже у юридически подкованных граждан. Поэтому лучше сразу воспользоваться помощью адвоката. Он подскажет, как все правильно оформить, чтобы этот процесс не затянулся на несколько незапланированных месяцев.
Передача прав по арендному соглашению требует соблюдения порядка, установленного законом, иначе сделка может быть признана недействительной. Новый арендатор обязательно должен уведомить владельца участка земли заблаговременно, и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду, либо продление акта цессии.
Регистрация, документы и госпошлина за регистрацию договора и срок
Чтобы арендное соглашение было признано, заявитель должен будет представить первичный арендный акт уполномоченный орган. А вместе с ним и остальной пакет документов, в который входит:
- Правоустанавливающее свидетельство.
- Соглашение с непосредственным собственником о заключении арендного соглашения.
- Кадастровые документы на землю.
- Учредительные свидетельства при заключении сделки с юридическим лицом.
- Доверенность для лица, который представляет интересы заявителя (обязательно заверить в нотариальной конторе).
Оплата государственной пошлины меняется каждый год. Поэтому ее сумму лучше уточнить на месте. Но в любом случае для физических лиц эта сумма составляет порядка двух тысяч рублей, а для юр лиц в 10 раз больше. На конечную стоимость может повлиять и количество собственников. Оплата пошлины рассчитывается до момента регистрации арендного акта.
После того как уполномоченный орган принял все документы, срок регистрации договора составляет 18 дней. Так что следует заранее набраться терпения, потому что он может немного увеличиться, если специалисту понадобится представить еще какие-то свидетельства.
Недействительность договора аренды земельного участка
Арендное соглашение может быть признано недействительным в связи с некоторыми обстоятельствами. Все они четко прописаны в Земельном кодексе, и если не тратить время, можно сразу приступить к ознакомлению с нижеизложенной информацией.
Основания для признания договора аренды недействительным:
- Документы оформлены с нарушением.
- Не соблюден порядок проведения публичных торгов.
- Искажена информация о предоставлении земельного участка участникам торгов, либо некорректно произведен расчет стоимости недвижимого имущества.
- Использование земли не по целевому назначению.
- От муниципального образования в собственность получена территория, которая относится к федеральному назначению.
- И иные обстоятельства.
Чтобы арендное соглашение было признано недействительным в соответствии с установленным законом, придется обратиться заинтересованному лицу с исковым заявлением в суд по месту нахождения объекта. И стоит внести ясность, что инициация этой процедуры не пройдет бесследно ни для одного участника.
Признание договора аренды земельного участка незаключенным
Это менее актуальна проблема для сегодняшнего времени, но, тем не менее, с ней приходится сталкиваться. Споры относительно арендных договоров возникают очень часто. И связана эта дискуссия в первую очередь с тем, что в законе нет четкого прослеживания информации относительно того, какой договор следует считать незаключенный, а какой недействительным. Поэтому в этом вопросе стоит разобраться.
Основания признания договора незаключенным в рамках судебного разбирательства:
- Неактуальная и\или неполная информация о земельном участке.
- Некорректно произведен расчет по внесению арендной платы за пользование наделом в связи с нарушением разграничения участка.
- Участок не был поставлен на учет в кадастровую службу.
- Судя по договора, аренда заключена на один год, но при этом отсутствует регистрация самого акта.
Так, чтобы в реальности не столкнуться с подобными проблемами, стоит ответственно подходить к заключению подобных сделок. Особенно это касается тех граждан, в жизни которых это первая сделка. Стоит проконсультироваться с компетентным специалистом. Он подскажет, как и что нужно делать, как составлять договор, и что в нем обязательно нужно указывать. Также в открытом доступе есть готовые бланки для составления арендного договора.
Размер арендной платы. Окончание срока аренды земельного участка
Рассчитывается арендная плата за пользование недвижимым имуществом, если оно было приобретено на аукционе, на основании протокола о результатах проведения данного мероприятия.
Кроме этого, размер стоимости за пользование участком может меняться (и зачастую в большую сторону), и это никак не противоречит действующему Российскому законодательству. Но, как правило, все эти моменты оговариваются между участниками сделки, поэтому никаких дополнительных вопросов и разбирательств по этому поводу быть не должно.
Расчет стоимости за арендное пользование участком за сделку с госсобственностью регламентируется постановлением Правительства Российской Федерации. А также законами и указами федеральных властей и местной администрации.
После того как срок арендного соглашения истек, заявитель может его пролонгировать, обратившись с этим обращением к непосредственному собственнику земли. При наличии желания у него, договор может быть продлен на такой же или новый срок, если иного условия не предусмотрено в текущем документе. Но, как показывает практика, при взаимовыгодном сотрудничестве, собственник всегда идет навстречу к арендатору.
Если собственник не захочет продлевать пользование участком, договор расторгается в день его прекращения существования. Но есть один нюанс, например, когда арендатор не успевает собрать свой урожай, и собственник не желает продлевать договор, он обязан возместить понесенные убытки. В противном случае, стоит обратиться в судебную инстанцию вместе с иском. Чтобы его правильно составить, понадобится помощь компетентного адвоката. Иначе этот процесс может затянуться на несколько незапланированных месяцев.