земельный участок

Право собственности на земельный участок состоит из трех возможных полномочий гражданина: владеть, пользоваться и распоряжаться своим наделом.  Регулируют данные нормы Гражданский кодекс РФ и Земельное право. В указанных нормативных актах отражены нюансы, влияющие на возникновение или прекращение вещных прав на землю. При этом пользоваться земельным участком, можно даже не имея никаких прав на землю. Достаточно договора аренды. Сохранение характеристик надела станет обязанностью арендатора.

Разновидности вещных прав

Глава 5 ЗК РФ регулирует возникновение полномочий на землю. Вещные права делятся на несколько категорий:

  • Собственность. Делится на частную, муниципальную или государственную. Возникнуть такое право может в результате сделки о приобретении недвижимости. Взаимодействие происходит с предыдущим владельцем (получение дара, покупка, вступление в наследство). Новый надел может появиться за счет межевания;
  • Право пользования. Предоставляется возможность располагаться на своей территории. Доступно получение с нее продуктов производства. Такими возможностями обладают арендаторы или те, кто имеет земельный участок в бессрочном пользовании или оперативном управлении;

Права пользования наделены своими особенности. Их различия будут зависеть от статуса лица, использующего земли. Так, бессрочно обладать землей, которая является муниципальной или федеральной собственностью могут только юридические лица или казенные предприятия. Самым популярным примером в данном случае является получение земельного участка на таком праве бюджетными организациями или органами госвласти. Ранее такая возможность предоставлялась и физическим лицам. Все подобные договора сохраняют свою юридическую силу и по сей день, хотя в настоящее время гражданин уже не может приобрести надел на указанных условиях.

Такое же правило работает при пожизненном владении по наследству. По новому законодательству землю таким образом уже не получить. Если сделка случилась ранее внесения изменения в нормативно-правовые акты, то права граждан ущемляться не могут. Отдельной категорией можно выделить сервитут. По его условиям, орган госвласти наделяет обладателя такого документа возможностью пользоваться посторонним, не принадлежащим ему участком.

К иным правам пользования можно отнести арендные взаимоотношения. Чтобы они возникли необходимо заключить соответствующий договор. Он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в органах Росреестра. Тогда все налоговые платежи по земельному участку будет уплачивать арендатор, а не собственник надела.

Основания для возникновения

Право собственности на недвижимость, в том числе земельные участки, возникает с момента появления необходимого нормативно-правового акта. Все юридически-значимые сделки в данном вопросе регулируются ЗК РФ. Для каждого случая предназначена своя статья:

  1. Частная собственность (статьи 17 и 18 ГК РФ):
  2. по договору купли-продажи или иному нормативно-правовому акту, следствием которого станет отчуждение надела третьему лицу (мена, дарение; регулируется ст. 218 названного кодекса);
  3. посредством вступления в наследство ил перехода прав от одного юрлица к другому вследствие правопреемства (регулируется п. 2 ст. 218 названного кодекса);
  4. через приватизацию земельного участка, который ранее находился в государственном или муниципальном ведении (регулируется ст. 217 названного кодекса);
  5. по иным поводам (таковым может стать приобретательная давность, регулируется п. 3 ст. 218 названного кодекса).
  6. Государственная собственность (статьи 17 и 18 ГК РФ):
  7. в результате применения федерального законодательства;
  8. вследствие разграничения госсобственности по земельным участкам;
  9. по гражданско-правовым основаниям;
  10. в результате безвозмездной передачи из собственности федерального органа (актуально для применения в субъектах РФ).
  11. Муниципальная собственность (статья 19 ЗК РФ):
  12. в результате применения федерального или местного законодательства, а также нормативно-правовых актов, действующих на территории субъектов России;
  13. после проведения процедуры разграничения госсобственности на земельные участки;
  14. по гражданско-правовым основаниям;
  15. в результате безвозмездной передачи наделов из федеральной в муниципальную собственность.

Федеральные законы устанавливают обязательность госрегистрации всех сделок с недвижимостью. Земельные участки также подпадают под это правило. Право на частную собственность может быть подтверждено только соответствующим свидетельством. Выдан такой документ может быть только уполномоченными на то органами Росреестра. Дата возникновения права будет отсчитываться от даты регистрации.

многоквартирный дом

Земля под многоквартирным домом

Основные споры в данном вопросе возникают между управляющей компанией и собственниками жилых квадратных метров. Земельный участок будет входит в общее имущество в одном случае. Он должен быть сформирован по условиям действующего законодательства. Также он должен быть наделен своим кадастровым номером. Собственники помещений будут обязаны оплачивать клининговые услуги на указанной территории под многоквартирным домом. УК в свою очередь включит стоимость таких манипуляций в счет ежемесячных трат и будет выставлять их наряду с коммунальными платежами.

Часто надел не имеет четких очертаний и не поставлен на соответствующий учет. Границы не подлежат однозначному определению. Земельным участком, находящимся под домом, может быть только та территория, которая используется для озеленения или благоустройства объекта общего пользования (многоквартирного дома, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Эта собственность становится общедолевой и не может быть передана во владение только одному определенному лицу. Размеры таких земельных участков должны оставаться неизменными до тех пор, пока жильцы коллективно не решать осуществить реконструкцию (ст. 37 ЖК РФ). Размеры территории могут быть определены только посредством градостроительных норма права.

Существуют определенные правила содержания территории, признанной общей в МКД. В них определено, что для выявления и установления состава того имущества, который будет признан общим, необходимо использовать данные ЕГРП. Если при сверке данных, числящихся в бухгалтерии УК с теми, которые предоставит Росреестр или Гостехнадзор, приоритетными будут считаться данные ЕГРП.

Основания перехода земли под МКД в собственность жильцов

Решающую роль будет играть год постройки дома. Жилищным кодексом установлены следующие особенности:

  • участок, сформированный до вступления в силу ЖК РФ, а также состоящий на учете в органах кадастра, будет переведен во владение собственников на безвозмездной основе;
  • если участок не имеет четких границ и ранее не подлежал регистрации, то собственники имеют право на основании общего собрания обратиться в муниципалитет с заявлением о формировании такого надела. Будет проведено межевание и по итогу имущество приобретет свой кадастровый номер.

По нормам ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию после регистрации в Госкадастре. Такой надел будет переведен в общедолевую собственность автоматически после получения соответствующего свидетельства с присвоением кадастрового номера.  Земля является муниципальной под теми МКД, которые возведены до 01.03.2005 и не имеют определенных границ. Это не будет помехой для собственников для пользования такой землей.

Управляющая компания должна заключить с муниципалитетом соответствующее соглашение. По его условиям УК осуществляет уборку и поддержание в надлежащем виде переданную ей территорию. Муниципалитет же будет предоставлять за это определенные субсидии.

Пошаговая инструкция по оформлению в собственность

Владелец может полноценно распоряжаться только той недвижимостью, которая надлежащим образом зарегистрирована. Без проведения таких действий права будут сильно ограниченны. Чтобы оформить право собственности необходимо осуществить следующие действия:

  • Собрать необходимые документы;
  • Обратиться в отделение Росреестра;
  • Подать соответствующее заявление;
  • Получить на руки выписку ЕГРН.

Обращение может быть подано через МФЦ. На его рассмотрение законодательством отводится две недели после приема документов. Только участок с конкретными очертаниями может быть зарегистрирован таким способом. Если таковые отсутствуют, то придется провести межевые работы. Услуга будет бесплатной. Единственный минус — длительность ее оказания. Если же сроки ограничены, то придется самостоятельно нанимать специалиста. По итогу будет составлен межевой план. На его основе будет осуществлена регистрация в органах кадастра.

Оформление по результатам сделки купли-продажи

Законом установлена необходимость перехода от продавца к покупателю участка с момента оформления документов у нотариуса. При указанном должностном лице обе стороны подтверждают добровольность сделки. Впоследствии покупатель относит подписанное соглашение на регистрацию. В этом случае в Росреестр придется предъявить следующие документы:

  1. Выписка ЕГРП с наличием на ней кадастрового плана;
  2. Квитанция о погашении госпошлины;
  3. Договор купли-продажи;
  4. Документ для установления личности заявителя.

Заявитель имеет право передать свои полномочия представителю. Перечень необходимых документов рекомендовано уточнять заранее. Это позволит не тратить лишнее время на повторное обращение. Принятые документы подтверждаются распиской специалиста госоргана. Готовность справки подтверждается по телефону. В настоящее время доступна регистрация через портал госуслуг.

приватизация

Приватизация надела

Процесс довольно сложный. Решение по поданному заявлению должно быть вынесено по истечение 14 дней после принятия документов. Если принято положительное решение, то искомый участок может перейти в собственность двумя способами: платно или безвозмездно. За деньги это произойдет по договору купли-продажи, а бесплатно при вступлении в наследство. Единожды можно воспользоваться дачной амнистией. Тогда участок, находящийся в пользовании, будет передан от государства в частные руки.

Смена договора аренды на право собственности

Собственник имеет право самостоятельно выбирать судьбу своего земельного участка. Ему под силу продажа, дарение, передача по наследству. Единственное условие – надлежащая регистрация прав собственности. Участок, взятый в аренду у государства, можно оформить в свою собственность. Передать права можно одним из следующих способов:

В первую очередь необходимо заручиться разрешением владельца надела. Обратиться придется в муниципалитет или к частному лицу. При положительном решении сделка должна быть проведена через нотариальную контору. После подписания документов их следует передать на регистрацию. Произвести это можно при личном обращении в Росреестр или через МФЦ.

Прекращение права собственности

Прекратить свои полномочия на земельный участок можно только в соответствии с действующим законодательством. Распространены такие случаи:

  • Добровольный отказ от собственности.  В настоящее время участок, от которого отказались, не будет считаться бесхозным. Чтобы прекратить свои права на надел бывшему собственнику необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Как только произойдет регистрация указанного волеизъявления, так собственник будет освобожден от всех обязанностей по содержанию и уходу за наделом. Осуществить отказ позволено только от тех земель, которые находятся в частной собственности;
  • Отчуждение другим лицам. Конституцией закреплено право граждан на самостоятельное распоряжение своим имуществом. Отчуждение является полноценной сделкой и проводиться должно на основании закона. Предварительно необходимо предусмотреть возможность нахождения надела в ограниченном обороте или отнесения его к специальной категории;
  • Принудительное изъятие государством. Такие действия могут быть осуществлены только по решению суда. Основания, по которым госорган имеет право обратиться с таким заявлением урегулированы Гражданским кодексом.

Вопрос изъятия довольно обширный. Произойти такое может по нескольким основания:

  1. Земля находилась под обременением. Собственник приобрел права на земельный участок посредством залоговых отношений и взятия кредита, но не справился с платежами. В таком случае финансовая организация имеет право изъять спорное имущество в качестве оплаты долга.
  2. В наследство вступило лицо, являющееся подданным другого государства. По законам РФ такие граждане не имеют права быть собственниками земли в России. Спорный надел подлежит отчуждению в пользу государственных органов. Иностранец же может позволить себе только аренду. Муниципалитет предложит гостю страны в добровольном порядке отказаться от недвижимости. Если положительного решения не последует, то исход ситуации будет определен в судебном порядке.
  3. Реквизирование, конфискация или национализация земельного участка. Подобные действия осуществляются только через суд. Попасть под указанные санкции могут только те земли, которые считаются важными (оборона страны, культура, искусство). Предпосылки следующие:
  4. Доля не подлежит выделению. Передать ее можно только после уплаты компенсации;
  5. Недвижимость выкуплена госорганами;
  6. Участок использовался с нарушением действующего законодательство, что привело к ухудшению его характеристик или полной утрате первоначальных свойств.

Для принудительного изъятия существуют свои правила. Нарушение таковых влечет за собой признание сделки ничтожной и возвращение недвижимости к прежнему собственнику. Изъятие допустимо в этих случаях:

  1. Государственными органами производится выполнение международных решений или договоренностей;
  2. Другой вариант земельного участка не соответствует предъявляемым требованиям для размещения муниципального или государственного объекта;
  3. Иных случаях, предусмотренных законодательством.

Такое изъятие может быть осуществлено только после выплаты бывшему собственнику соответствующей его потере компенсации. Суд обязан вынести по этому поводу свое решение. Собственник вправе требовать от государства равноценного возмещения. Указанное понятие будет подразумевать под собой полную компенсацию всех потерь. Рассчитывается она исходя из рыночной стоимости надела. Приняты во внимание будут издержки, связанные с приобретением нового участка. По своим характеристикам он не уступит изымаемому.

Подлежат возмещению убытки, которые понесет бывший владелец перед третьими лицами. К таковым издержкам можно отнести упущенную выгоду. Ярким примером станет изъятие участка для строительства дороги, на котором ранее велось фермерское хозяйство. Деньги, которые получил бы предприниматель за продажу своей продукции, могут быть компенсированы за счет средств федерального бюджета.

Собственник, которого не устроила выкупная цена, имеет право обратиться в суд со встречным иском. ЗК РФ разрешает изымать земли ввиду чрезвычайных обстоятельств. Таковыми могут стать стихийные бедствия или крупные техногенные катастрофы. Изъятие имеет четкие сроки. Период оговаривается договором и подписывается обеими сторонами.  После устранения всех обстоятельств надел возвращается к прежнему собственнику.

Для таких ситуаций используется специальный документ – свидетельство о реквизиции. В нем отражается причина и обстоятельства проводимых манипуляций. Если участок уже невозможно возвратить, то из средств бюджета происходит возмещение рыночной стоимости надела. Собственнику также могут предложить иной участок. Он не уступит по своим характеристикам утраченному.