Право собственности на земельный участок

19 марта 2021 19 марта 2021 Владение

С точным значением этого понятия, а также, чем оно отличается от других правовых форм – владения, пользования, аренды – будет полезно познакомиться всем, кто имеет в своем распоряжении один или несколько наделов. Знание своих возможностей и обязанностей поможет избежать ошибок и непредвиденных трат.

Законодательная база и органы

Правоотношения, затрагивающие положение землепользователя, регламентируются нормативными актами:

Российской Конституцией. В статьях 8 и 9 закрепляются формы имущества и даются основные понятия о частном владении.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Вещные правоотношения рассматриваются в главе 17: это сделки, сервитут, аренда, бессрочное пользование и проч.
Земельный кодекс. Об имуществе рассказывают статьи 15-19 – главным образом, о различных типах собственников (государстве, физических и юридических лицах).
Федеральные законы и постановления.
Решения и распоряжения органов местного самоуправления.

В основном земельными отношениями занимаются местный муниципалитет и Кадастровая служба; для совершения сделок привлекается нотариус. Судебные споры решаются в районном суде или у мирового судьи – в зависимости от адреса ответчика и стоимости имущества, которое является предметом иска.

Виды земельной собственности

В зависимости от вида собственника все земли делятся на несколько категорий:

Частная. Форма, получившая свое распространение после отмены Земельного кодекса РСФСР. Ее субъектами являются юридические и физические лица. Тип подразделяется на коллективный и индивидуальный. Первый случай предполагает наличие большого количества собственников (например, многоквартирный дом), второй – одного. Такие ЗУ часто используются как объекты сделок – их продают, дарят, сдают в аренду.
Муниципальная и федеральных субъектов. Территории, принадлежащие городам, сельским поселениям, областям и республикам. Для того, чтобы купить надел, нужно обратиться в местный муниципалитет. Особенность – земля для покупки может быть выделена не всегда, а только при ее наличии. В частности, городским жителям получить ЗУ под ИЖС почти невозможно – для этого используются пригород или сельская местность.
Государственная. Все остальные земли являются владением государства – сюда относятся водный и лесной фонды, оборонные объекты, охраняемые зоны и запас.

Виды земельных прав

Право на землю может быть разным, при этом основными отличиями являются возможности, которыми обладает субъект – физическое, юридическое лицо, муниципалитет или государство.

Право прямой собственности

Эта норма является наиболее полноценной и состоит из трех правомочий:

Владение. Субъект имеет физический доступ к имуществу, в любое время и беспрепятственно.
Распоряжение. Возможность решать, что будет с наделом – останется в собственном владении, будет продан, подарен, сдан в аренду, под залог и т.п. Можно отдавать недвижимость во временную эксплуатацию – безвозмездную или с оплатой. Иными словами, решается его юридическая судьба.
Пользование. Возделывание, возведение построек и другие варианты получения выгоды от эксплуатации территории.

По сути право собственности на земельный участок делает его субъекта полноправным хозяином. Все действия по отношению к земле не должны выходить за рамки законодательства – гражданского и земельного.

Как можно пользоваться наделом (что разрешено законом):

Свободно передвигаться по территории, использовать ее для отдыха.
Возводить любые сооружения, но в рамках категории земель и разрешенного вида использования. Чаще всего это индивидуальное жилое строительство, постройка дачи, подсобных зданий. Территория может быть также оформлена под торговый павильон, производственное предприятие и проч.
Получать воду из наземных и подземных источников – рек, озер, прудов, скважин, колодцев.
Заниматься благоустройством, орошением, осушением.
Эксплуатировать верхний слой почвы для семейных нужд (или фермерство): выращивание плодово-ягодных культур, цветов, скота, птицы, разведение рыбы или пчел.

Отдельная возможность, которая предоставляется полноправному хозяину – заключать сделки, объектом которых является недвижимость:

Купля-продажа – передача права владеть, пользоваться и распоряжаться другому лицу за определенную плату и бессрочно.
Аренда – возможна лишь эксплуатация другим субъектом, в речение определенного промежутка времени и на конкретных условиях.
Дарение – безвозмездная передача по договору.
Использование надела в качестве залога.

Право безвозмездного и возмездного пользования

Чаще правовая норма носит срочный характер, при этом срок зависит от целевого использования надела и других факторов. В безоплатную эксплуатацию на установленное время наделы передаются:

В служебных целях. Территория предоставляется лицу на срок службы в организации.
Под индивидуальное жилое строительство.
Для сельскохозяйственных работ.

Через пять лет безвозмездного пользования лицо правомочно приватизировать ЗУ, т.е. перевести в частную собственность.

Если лицо, использующее землю, вносит за это систематическую плату, с ним заключается договор аренды. При этом он может лишь эксплуатировать надел, но не решать его юридическую судьбу (продавать, дарить и проч.). Собственником в этом случае является арендодатель, принимающий плату от съемщика. Именно он принимает решение о том, сдавать ли недвижимость в найм или использовать территорию самостоятельно.

Бессрочное пользование

Особенность – отсутствие конкретных сроков, в течение которых лицо может пользоваться ЗУ. Если принимающим субъектом является частное лицо, договор предусматривает пожизненную возможность эксплуатации надела. Аналогично по отношению к юридическому лицу – территория передается на весь период его существования.

Договор такого типа пользования регистрируется в местном муниципалитете. Обязательной регистрации подлежит сам надел – ему присваивается кадастровый номер (при отсутствии). Примеры бессрочных владельцев – казенные и бюджетные организации.

Сервитут

Сервитут – отдельный вид вещного права, которое является строго ограниченным. Как пример, лицам может быть разрешено проходить через участок к водоему или проезжать к другому объекту, как единственный способ эксплуатации. Такое право собственности на землю не лишает прямого собственника возможности владения, пользования и распоряжения ЗУ.

Признаки сервитутных норм:

Ограниченность использования – разрешены лишь определенные действия.
За эксплуатацию другими людьми хозяин может назначить плату.
Другие пользователи не могут приобрести надел в собственное владение, если на то не даст согласие прямой владелец.
Сведения о сервитутном обременении обязательно вносятся в Росреестр и указываются в выписке из ЕГРН.
Собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом в полной мере.

Виды сервитутных норм:

Частный. Возникает по договоренности двух участников – между хозяином и пользователем. Второй вариант появления – судебное решение.
Публичный. Предполагает только безоплатное пользование территорией. Выдается по решению регионального органа самоуправления. Характеризуется большим количеством участников.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право владения земельным участком имеет особенность – такое имущество можно было получить до вступления в силу нового Земельного кодекса и беспрепятственно пользоваться им неограниченное время, в том числе, и сейчас. Современное законодательство не предусматривает возникновения подобных правоотношений – вместо них предлагается купить землю у государства или взять ее в аренду.

Особенности:

ПНВ принадлежит только частным лицам. Все юридические лица, получившие территории по распределению, по новым законам обязаны выкупить ее или взять в аренду.
Хозяин не может распоряжаться ЗУ, а лишь передавать его по наследству. В случае составления завещания земля переходит к указанным наследникам, при его отсутствии – по закону (близким родственникам). Все сделки (купля-продажа, аренда, дарение) с такими наделами не имеют юридической силы.
Владелец вправе полноценно эксплуатировать отрок: строить коттедж, дачу, гараж, хозпостройки, вести хозяйство.
Документом, подтверждающим владение, является Свидетельство о принятии наследства либо Распоряжение органа, выдавшего надел в пользование. Эти бумаги обязательны для переоформления надела в полноценное имущество, которым можно распоряжаться по своему усмотрению.
Все капитальные постройки на ЗУ необходимо регистрировать в Росреестре и оформлять в частную собственность.
Территория может быть изъята у пользователя – по решению суда или органа местного самоуправления. Распространенные причины – нарушение законодательства, ухудшение состояния почвы, загрязнение экологии и запустение.

В том случае, если хозяина не устраивает отсутствие возможности распоряжаться наделом – продавать, дарить, сдавать в аренду – рекомендуется приватизировать его.

Общие особенности вещных правовых норм

Что необходимо знать хозяину земли, как действующему, так и потенциальному, независимо от типа землепользования:

Собственником может быть только правоспособный и дееспособный гражданин. Законодательством допускаются случаи, когда в интересах владельца действуют его доверенные представители и опекуны.
При совершении сделок ЗУ и постройки на нем, в том числе, капитальные, рассматриваются как одно целое. В договоре они подробно описываются отдельно друг от друга, но передаются новому пользователю или хозяину, как один объект. Нельзя продать дом без надела, на котором он расположен, и наоборот. Аналогично касается дарения и наследства.
В частное владение можно получить далеко не каждый участок. Невозможно купить охраняемые земли, наделы в заповедниках, лесных и стратегических зонах.
ЗУ, не оформленные в индивидуальное пользование и не являющиеся собственностью муниципалитета, автоматически переходят государству.

Правомочия собственника зависят от вида земельного права. Его общие обязанности устанавливаются законом:

Эксплуатировать ЗУ строго в соответствии с земельной категорией и видом разрешенного использования. При необходимости можно обратиться за сменой ВРИ в уполномоченную службу.
Уплачивать земельный налог или арендную плату. В случае с наследуемым владением прямым собственником является муниципалитет, поэтому владелец может только использовать надел в личных нуждах.
Поддерживать территорию в надлежащем виде, предотвращать ее запустение, для сельскохозяйственных земель – своевременно вносить удобрения, орошать.
Не загрязнять окружающую среду, утилизировать мусор и прочие отходы в строго отведенных для этого местах.
Не нарушать права соседей.

Как оформить землю в частную собственность?

Сегодня государство стимулирует граждан, не являющихся полноправными хозяевами земли, выкупать ее – для расширения возможностей по владению и распоряжению. С появлением многофункциональных центров процедура упростилась – достаточно подготовить необходимые документы и написать заявление на приеме у сотрудника МФЦ.

Перед обращением для подачи заявки необходимо заключить договор купли-продажи с хозяином ЗУ и произвести оплату. Бумага обязательно заверяется у нотариуса. Документы, необходимые для МФЦ:

Правоустанавливающий нормативный акт – договор или решение местной администрации.
Бумаги, удостоверяющие личность (для ФЛ), или уставные документы (для ЮЛ).
Выписка из ЕГРН по наделу – с указанием его кадастрового номера, адреса, площади, категории и других характеристик.
Квитанция по оплате госпошлины.

Следует обратить внимание на то, чтобы Выписка была актуальной – была получена не ранее, чем за месяц до оформления. Ее можно получить как в службе Росреестра, так и на официальном сайте. Документ с электронной подписью имеет такую же юридическую силу, как и вариант, подписанный кадастровым служащим лично. После постановки на учет правоустанавливающего документа проводится регистрация права собственности – удобнее всего это сделать через сайт Госуслуг.