Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Поскольку покупка недвижимости несет с собой финансовые риски, важно знать, какие документы необходимы для составления и подписания. Их наличие позволит защитить свои права и интересы на случай судебного спора или проверки. Дополнительные бумаги потребуются и в том случае, если осуществляется передача надела с капитальным строением.

Суть и цель составления

Предварительный договор купли-продажи земельного участка не является основной бумагой, а лишь подстраховывает участников, намеревающихся продать и купить недвижимость. Главное условие, при котором составляется соглашение – обоюдное согласие сторон с условиями реализации: размером цены надела, его состоянием и проч.

Случаи, когда рекомендуется составить документ:

  • У покупателя нет нужной суммы для передачи ее продавцу в качестве оплаты. При этом в ближайшее время ожидается ее поступление – в качестве кредита, возврата долга от другого лица, перечисления заработанной платы и прочими способами. Покупатель желает зарезервировать за собой продаваемую землю путем внесения залога и составления гарантийной бумаги. Продавец также защищает свои интересы, т.к. его контрагент обязуется выкупить надел в установленный срок.
  • Владелец не обладает полным пакетом документации, и его окончательная подготовка планируется на определенный срок. Гарантии сторон по отношению друг к другу аналогичны.
  • У одной из сторон нет возможности физически присутствовать во время сделки или ее оформление на данный момент пока невозможно в силу независящих от контрагентов обстоятельств.

Суть соглашения состоит в том, что продавец обязуется оставить условия продажи неизменными и оставляет объект за контрагентом. Покупатель обещает, что не откажется от приобретения.

Законодательная база

Законодательная база

Как любая другая сделка, процедура покупки регулируется законодательством в сфере гражданского права:

Отличительные особенности

Документ относится к первичным и по сути является базой, которая затем используется для оформления дальнейшей документации. Нюансы, которыми предварительный договор купли земельного участка отличается от основного договора:

  • В отличие от договорных норм основным предметом соглашения является не факт купли-продажи, а лишь намерение ее совершить.
  • Бумага начинает свое действие сразу после того, как стороны ставят свои подписи. В случае с основным бланком – только после государственной регистрации (постановки на учет в Российском реестре).
  • Обязательством является не оплата стоимости и передача надела во владение, пользование и распоряжение, а гарантия участия в сделке.
  • Любой платеж может быть только задатком (авансом) и никак более. Он является частью стоимости объекта.
  • Действует временно и прекращает существовать юридически с момента госрегистрации главной бумаги.
  • Не подлежит постановке на учет – достаточно лишь грамотного составления и подписания сторонами.

Как составить первичное соглашение?

Перед тем, как заполнить бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка, необходимо определиться со временем его действия. Этот период может быть отведен на сбор бумаг, требующихся для сделки, устранения обременений (например, выкупа), получения всей суммы для покупки и т.п. Нюансы, которые необходимо взять на вооружение до момента окончательного подписания:

  • Соглашение нельзя составлять, если стороны не достигли окончательной договоренности по всем пунктам сделки.
  • Дата начала действия совпадает с датой, когда стороны ставят свои подписи. Иными словами, у контрагента уже не будет времени, в течение которого он может обдумать ситуацию и принять окончательное решение.
  • Хозяин надела обязан предоставить всю информацию о продаваемом имуществе в полной мере – включая факт обременения, если он имеется (залог, сервитут и проч.). Такие данные обязательно станут известными после заключения сделки, и покупатель может оспорить ее юридическую силу в судебном порядке. В итоге процесс станет для продавца скорее убыточным, чем прибыльным.
  • Помимо ссылки на обязательства документ полностью дублирует содержание предмета основной сделки.
  • Стоимость объекта купли-продажи указывается полностью.
Документация

Документация

Несмотря на то, что первичное соглашение только предшествует сделке, уже перед его подписанием нужно подготовить пакет документации (за исключением случаев, когда причиной отсрочки является невозможность их заблаговременного сбора):

  • Выписка из ЕГРН. При этом следует учитывать, что на момент заключения сделки бумага должна быть актуальной, т.е. получена не ранее, чем за месяц. В том случае, если на руках имеется только Кадастровый паспорт, получение Выписки необходимо, т.к. он считается устаревшим. Акт не только дает точное описание участка, но и указывает на отсутствие (или наличие) обременений, а также определяет вид разрешенного использования.
  • Свидетельство о праве собственности (при наличии).
  • Правоустанавливающий документ, по которому владелец получил возможность распоряжаться недвижимостью. Это может быть аналогичный договор покупки, дарения, свидетельство о праве завещания или распоряжение органа власти о передаче надела в собственность.
  • Если одна из сторон действует через представителя (например, обязательна доверенность, заверенная у нотариуса.
  • В случае продажи своей доли в общей территории, нужно получить согласие других хозяев и нотариально заверить его.

Содержание

Правильно составленный образец предварительного договора купли-продажи земельного участка содержит пункты, обязательные для заполнения:

  • Вводная часть. Здесь указывается наименование бумаги, где, когда составляется и подписывается. Полные сведения о сторонах – данные из паспортов, адреса, контакты.
  • Описание объекта сделки и сути соглашения. Данные по наделу переписываются из Выписки, предварительно полученной в Росреестре. Сведения должны быть полными и актуальными на момент подписания акта.
  • Цена недвижимости, выставленной на продажу. Стоимость устанавливается владельцем. За основу можно взять кадастровую или рыночную, а также пригласить независимого оценщика. Конкретных требований по этому пункту не предусмотрено – главное, чтобы сумма была полной. Если правовой акт подразумевает внесение задатка, он также указывается.
  • Срок действия. В том случае, если он не прописывается, закон устанавливает время по умолчанию – один год.
  • Права и обязанности контрагентов по отношению друг к другу. В частности, это последующее в указанный срок подписание договора.
  • Действия сторон в случае нарушения одной из них прописанных условий.
  • Бланк заканчивается указанием кратких реквизитов и подписи.
Загрузчик Загрузка…
Логотип EAD Слишком долго?

Перезагрузка Перезагрузить документ
| Открыть Открыть в новой вкладке

Cкачать документ [21.97 KB]

Вариант с участком и капитальным строением

Если недвижимое имущество включает в себя не только надел, но и капитальное строение – дом, то документ будет несколько сложнее. Дело в том, что юридически оба эти недвижимые объекты связаны с собой единой «судьбой» и их невозможно отделить друг от друга при продаже, дарении, аренде и других сделках. Это указано как в гражданском, так и земельном законодательстве РФ.

В случае продажи части надела или части дома выполняется процедура разграничения – путем процедуры межевания выделяется доля, оформляется как самостоятельный объект и только потом продается.

Соглашение, предшествующее основному договору, должно содержать полную информацию как о территории, так и о здании:

  • Жилая и общая площади.
  • Этажность.
  • Количество комнат.
  • Стоимость дома.

Передаваемый технический план делится на два самостоятельных чертежа, которые содержат сведения по двум объектам по-отдельности. Сюда включаются и хозяйственные постройки, если таковые имеются.

Загрузчик Загрузка…
Логотип EAD Слишком долго?

Перезагрузка Перезагрузить документ
| Открыть Открыть в новой вкладке

Cкачать документ [66.00 KB]

Задаток

Чаще всего с первичным соглашением идет задаток – часть стоимости объекта, которая гарантирует то, что покупатель в дальнейшем не откажется от сделки и полностью выкупит надел. В документации следует указать, что эта сумма идет в счет общей цены, т.е. после его уплаты продавцу общая стоимость уменьшается.

Аванс возвращается обратно покупателю только в том случае, если сделка не состоялась по вине хозяина недвижимого имущества. Причем, при возврате он удваивается. При обратной ситуации – вине покупателя – задаток не возвращается. Положение регламентируется статьей 381 ГК РФ

Прочитали, но все равно не разобрались?

Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!

Помощь юриста