Проблемы приватизации земельных участков — в 2020 году

Приватизация земель в России длится долгое время. Несмотря на упорядоченность этой процедуры, временами возникают вопросы правового характера из-за неоднозначности законов, рейдерства и захватов. Все они решаются в суде. Какие проблемы приватизации земельного участка существуют в настоящее время, рассмотрим в статье.

Земельные угодья с/х назначения

По ст. 9 К РФ, ч. 1 земельные ресурсы охраняются в РФ. Законы, принятые во исполнение К РФ, закрепляют приоритет в охране особо ценных земель, к которым причисляются угодья сельскохозяйственного назначения. Основным принципом оборота земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, выступает сохранность их целевого использования. Об этом говорит N101-ФЗ от 2002 года.

В долгий промежуток времени, датируемый 1922 – 1991 г.г. законы СССР ориентировались на наличие государственной собственности на земельные наделы. Формами организации и контроля за землями с/х назначения выступали колхозы и совхозы.

Ситуация изменилась с введением в действие ЗК РФ. ЮЛ необходимо приватизировать земельные наделы с\х назначения. Значительная их доля принадлежит организациям, а также гражданам на праве бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения. Но если с гражданами ситуация по приватизации земельных наделов ясна, ЮЛ – сельхозпредприятия при приватизации земельных наделов столкнулись с финансовыми потерями. Это выражается в том, что стало неэффективно приобретать земельные наделы в собственность. Оформление права собственности на участки по стоимости в ряде случаев превышало их рыночную цену.

Если ЮЛ желает оформить в аренду земельный надел с/х назначения, но не имеет на него права бессрочного пользования, то это происходит через торги и аукцион. Постановление Правительства РФ N808 говорит о том, что для участия в торгах участник обязан выплатить задаток. Его размер  — не менее 20% от начальной цены на плату за использование земли. Таким образом, закон предъявляет достаточно жесткие требования к аренде земель, а значит – их последующего выкупа.

Ограничение или изъятие земель

Не все земли в РФ подлежат приватизации. Например, по ст. 1 ГрК РФ установлено, что приватизировать нельзя земли, относящиеся к общему пользованию. То есть, ими пользуются все люди. В качестве примера можно назвать бульвары, проезды, улицы и т.д. Поэтому при приватизации земельного надела следует уточнить назначение земель. Если оно не соответствует условиям приватизационного процесса, то регистратор откажет в переходе права собственности.

Таким образом, если участок входит в состав особо охраняемых земель, то они не подлежат приватизации! При отказе местного органа власти заявитель вправе обратиться в суд. По обобщению судебной практики, становится понятно, что судьи отказывают истцам в удовлетворении иска, если участок принадлежит к особо охраняемым, изъят из оборота.

Выкуп земли у администрации или региональных органов власти

Стоимость земельного надела для лиц, которые заинтересованы в выкупе земельного надела у администрации или региональных органов власти, определяется не по текущим ценам на рынке, а по кадастровой стоимости. Этот показатель определяется при передаче документов в местную администрацию с целью приватизации надела. Для того чтобы знать стоимость, участок оценивается за счет собственных средств заявителя.

Приватизация участка в садоводческом товариществе

В 2006 году законодатель позволил упрощенно регистрировать земельные участки. Эта ситуация касается тех граждан, которые выступают правообладателями наделов в режиме бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Проблема упрощенного порядка состоит в том, что не всегда граждане могут предоставить в уполномоченные органы необходимые документы. Их число минимальное:

• заявление о приватизации;
• паспорт;
• выписка из документов, которые выписывались дачным кооперативом, садовым товариществом;
• садовая книжка;
• схема земельного надела с указанием на постройки, расположенных на нем.

Если в садовом товариществе отсутствуют документы, то можно обратиться в архив местной администрации того населенного пункта, на территории которого находится земельный надел. Но случается и так, что необходимая бумага отсутствует и там. В этой ситуации приватизацию и принадлежность участка правообладателю придется доказывать через судебный орган.

Проблемы с определением границ земельного участка

На первый взгляд, ничего сложного в этой процедуре нет. Работу осуществляют специализированные организации, имеющие разрешение на оказание подобных услуг. Но проблемой остается стоимость процедуры межевания. В среднем, по МО она колеблется от 10 до 15 тысяч рублей. Это коммерческая стоимость, устанавливаемая коммерческими организациями, в ряде случаев они обходят законы (регионального масштаба) на установление максимальной цены на землеустроительные работы.

Право пожизненного наследуемого владения

Этот режим возможен только в отношении участков, которые передаются по наследству. Субъектами могут быть только граждане. И регистрируется право пожизненного наследуемого владения только на основании свидетельства о наследстве.

Режим пожизненного наследуемого владения отличается от режима собственности. Это означает, что земельные участки не могут быть проданы, отданы в дар до момента их оформления в собственность гражданина.

Но по условиям использования такого участка указано, что правообладатель может возводить на нем строения, постройки, если из закона не вытекает иное требование. Кроме того, из смысла ст. 1181 ГК РФ при наследовании участка земли к гражданину переходят поверхностный слой, водные объекты, а также находящиеся на нем растения.

Получается, что ст. 1181 ГК РФ, в дополнение – 39.3 ЗК РФ разрешает пользоваться гражданам участками на рассматриваемом режиме. Но в настоящее время он не практикуется. Вместо него существуют настоятельные рекомендации по оформлению земельных участков в собственность.

Приватизация земельного угодья несколькими сособственниками

По положениям ЗК РФ право на приватизацию земельных участков (первоочередное) или аренды принадлежит лицам, которые располагают на них недвижимостью. Если здание или сооружение находится в собственности нескольких человек, они могут рассчитывать на приобретение участка в долевую собственность. Либо в аренду с множественностью лиц.

Это положение закона вызывает вопросы, связанные с тем, может ли один из собственников подать заявление в уполномоченные органы с требованием о предоставлении ему определенной части территории или приватизация проводится всеми сособственниками вместе. Указанная норма должна быть сформулирована так, что собственники приобретают земельный надел с множественностью лиц на стороне арендатора. Иными словами, они могут рассчитывать на это правовое действие. И смысл нормы в этой ситуации звучал намного четче.