Продажа дома с земельным участком: перечень необходимых документов

prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkomКак оформить продажу дома с земельным участком — пошаговое описание процедуры. Весь процесс купли-продажи достаточно сложен, особенно для юридически неподкованных людей. В этом вопросе спешить нельзя, необходимо как следует подготовиться к этому мероприятию.

А именно: убедиться в достаточности прав на недвижимость и территориальный надел. Кроме этого, дом и земельный участок должны быть в идеальном порядке, чтобы их действительно захотелось купить. Затем уже начинать поиск покупателей.

prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom-vibor-sposobaВыбор способа продажи

Это может сделать непосредственно сам владелец, либо воспользоваться услугами дипломированного риэлтора. Выбирать лучше проверенное агентство, у которого есть лицензия, большой стаж работы на недвижимом рынке, квалифицированные сотрудники, сертификаты и иные допуски.

Преимущество обращения в специализированную компанию состоит в том, что её квалифицированные эксперты помогут заключить удачную сделку за предельно короткие сроки. Это выгодно, когда требуется совершить срочную реализацию имущества, а времени на поиск контрагентов нет из-за сверхурочной занятости. Но следует быть готовым к тому, что придётся проплатить за работу приличную сумму денег. Ведь он будет заниматься поиском покупателей, подготовкой документов, оценкой имущества и всем остальным.

Но поскольку услуги специалистов стоят дорого, продавец решается заниматься этим процессом самостоятельно. Чтобы не попасть в ловушки аферистов, необходимо самому вникнуть в суть дела.

Предпродажная подготовка дома и участка

Чтобы заинтересовать клиентов в приобретении именно этого варианта, собственник должен заняться их облагораживанием.

Дом

Если есть возможность, вывезти все личные вещи на дачу или на новое место жительство, если уже успели обзавестись квадратными метрами. На видном месте не должны находиться фотографии, портреты, войдя в дом, клиент уже мысленно представляет, что у него и где будет находиться, располагаться. Поэтому ему нужно предоставить больше простора для фантазии.

По возможности провести косметические (капитальные) ремонтные работы. Если вид из окна невзрачный, лучше занавесить тюлью. Особое внимание уделить санузлу, протекающим трубам, отколупывавшим стенам, потолку. Остальное, что можно помыть, постирать, почистить — выполнить. Заходя в дом, не должно быть неприятных запахов, от них так же необходимо избавиться, но не рекомендуется использовать цитрусовые освежители воздуха, у некоторых людей на них аллергия.

Участок

Когда на дворе разгар летнего сезона, его можно облагородиться, сделать более привлекательным. Но сначала, вырубить все сухие кустарники, убрать траву и прочий мусор. Высадить клумбы с цветами, заасфальтировать дорожки. Наладить уличное освещение, в будние дни не каждый человек может посвятить время осмотру жилья, поэтому планируют визит на вечер. Так что к этому тоже нужно быть готовым.

После того как всё приведено в идеальный порядок, сделать качественные фотографии и использовать их в качестве сопровождающего материала объявления. Если опубликовать только текст, у людей возникнет масса вопросов, соответственно будут постоянно звонить и уточнять детали. Поэтому у них всё должно быть перед глазами.

prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom-podgotovka-documentovПодготовка документов

На это может уйти целый месяц, а то и больше, всё зависит от того, какие свидетельства уже есть на руках у собственника. Для продажи дома, получить техпаспорт и поэтажный план из БТИ, заявителю написать заявление по представленному специалистами образцу. По адресу прибудут инженеры для проведения осмотра дома, составят этажность, если это необходимо. Далее хозяину выдаётся них паспорт.

Для реализации территориального надела обратиться в росреестр. Кадастровые инженеры произведут замер территориального надела и составят подробный план межевания, дата и время выезда будет согласована непосредственно с самим собственников. На протяжении буквально одного месяца сотрудники проверят предоставленные бумаги, и если всё в норме, будет выдано кадастровое свидетельство. Если эти документы имеются в наличии, ничего делать не нужно, сразу приступать к реализации последующих пунктов, чтобы не терять времени.

Обязательно проверить наличие прав третьих лиц на территориальный надел. Если ранее была произведена сделка по продаже доли участка, но продавец не уведомил остальных сособственников, могут сформироваться некоторые сложности. Для заключения нового договорного соглашения купли-продажи потребуется мнение от всех совладельцев, они должны быть не против такого решения. На практике нередко встречается и ещё один распространенный вариант, земля находилась в аренде, была осуществлена пролонгирование договора, но стороны не уведомили об этом. В этом случае проверить, на какой срок был продлён.

Оценка имущества

Стоимость реализуемой недвижимости придётся обозначить при составлении объявления, когда будете искать потенциального покупателя. Установить цену можно и самим, но зачастую она оказывается завышенной. Поэтому стоит обратиться к специалистам, от них получить точную оценку и официальную документацию, которую можно продемонстрировать клиентам.

Что непосредственно касается скидок и иных уступок, собственник должен действовать по своему принципу. Такие услуги стоят недёшево, но зато собственник будет знать точное стоимостное выражение недвижимости.

Если действовать самостоятельно, необходимо ориентироваться на сегмент недвижимого рынка: посмотреть аналогичные объявления в печатных изданиях, в интернете, специализированных площадках. Для этого выбрать несколько аналогичных объектов, провести анализ, выбрать средний показатель.

На формирование стоимости недвижимых объектов влияют нижеперечисленные условия:

  • Месторасположение;
  • Состояние здания, год постройки, количество этажей, проведенные коммуникации. Газификация, электричество, водопровод, канализация и прочее;
  • Удалённость от города;
  • Развитость инфраструктуры (школа, сад, аптеки, супермаркеты\магазины, зона отдыха и пр.);
  • Наличие построек: гараж, летняя кухня, баня и прочие сооружения;
  • Экология (леса, парки).

Также немалую роль играет, и отдаленность от проезжей магистрали. Для некоторых клиентов, это не будет иметь принципиальной важности, если в наличии имеется собственное автотранспортное средство.

prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom-poisk-pocupateleyПоиск покупателей

Чтобы ускорить процесс продажи, нужно будет оповестить о своём решении как можно больше людей. Для этого стоит задействовать все возможные варианты. Подать объявление можно не только в печатные издания, но и в открытом доступе, в том числе и социальных сетях. Расклеить на всех общественных остановках, в подъездах, возле магазинов, аптек. Раздачу листовок рассматривать тоже как один из вариантов.

Самый действенный способ — это рассказать о продаже недвижимого имущества родственникам, коллегам по работе, друзьям и иным лицам. На ворота дома можно повесить вывеску с надписью «Продаётся», написанную крупным шрифтом, рядом написать номер телефона для быстрой связи.

Пока идут поиски потенциальных клиентов, необходимо заняться предварительной подготовкой дома и участка. В помещении произвести косметические работы, на участке вырубить сухие деревья, вывести мусор, высадить зелёные насаждения (цветы, декоративные кустарники).

Во время общения постараться быть тактичным и ненавязчивым, на неудобные вопросы отвечать сдержанно, не выдавая своё раздражение. Не забывая рассказывать о преимуществах и имеющихся недостатках (о них можно упомянуть вскользь). Сразу стоит сказать, что дома, расположенные возле железнодорожной станции, транспортной развязки, увеселительных заведений, могут продаваться очень долго. Но молодых людей этот вариант может заинтересовать, потому что стоят они, как правило, немного дешевле, чем в тихих районах. Поэтому об этом лучше сказать в объявлении.

Составление предварительного договора

Согласно действующему законодательному праву РФ, промежуточный договор можно скомпилировать в письменном формате, заверка этого документа в нотариальной палате не требуется.

В договоре отобразить следующие детали:

  1. Предмет — гарантийное обязательство подписанию договора купли-продажи в указанный срок.
  2. Объекты: дом и земля. В этом пункте описать идентифицирующие сведения.
  3. Цена. Указать общее стоимостное выражение, вместе с постройками и прочим.
  4. Срок, в течение которого действительно договорное соглашение.

Пропустив последний пункт, по закону на эту процедуру отводится 12 месяцев. В случае, когда истекает срок регламентирования промежуточного соглашения, а сделка так и не была совершена, обязательства, которые были описаны в промежуточном акте, прекращаются. То есть заставить вторую сторону к проведению сделки нельзя, а точнее незаконно.

Если договор действителен, приобретатель (собственник) всяческим образом уклоняется от подписания купли-продажи, направиться в суд с исковым заявлением. Виновник возместит убытки
.

При заключении предварительного договорного соглашения клиент должен передать владельцу определённую сумму денег в виде задатка. Это является гарантией исполнения его намерений. В законодательстве не прописан точный размер задатка, сумма может колебаться в районе 5-10% от стоимости имущества. Также в этом акте нужно прописать, что эта сумма пойдёт в счёт оплаты. Здесь важна каждая деталь, чтобы в будущем не допустить возникновения споров и судебных разбирательств.

Обязанность сторон

Главная их обязанность — заключить договор купли-продажи в регламентированные сроки и на предварительно обособленных условностях. После этого продавец должен передать имущество в собственность, а клиент — принять его и оплатить в полном объёме.

Ответственность на первого и второго участника сделки последует в виде штрафа, неустоек и компенсации, в случае несвоевременного или полного неисполнения возложенных обязанностей.

Согласно ГК РФ при невыполнении условий по предварительному договорному соглашению, по которому клиент внёс аванс продавцу, предусматриваются следующие штрафы:

  1. Если виновник покупатель, сумма задатка остаётся у собственника.
  2. Если инициатором является продавец, вернуть задаток в удвоенном объёме.

В самом предварительном акте можно прописать штрафные санкции за аннулирование договорного соглашения одной из сторон сделки. Также может быть установлена пеня, её процент формируется от покупной стоимости за каждый просроченный день.

Сбор документов

После того как составлен и подписан промежуточный договор, начать готовить документы на продажу участка с домом.

К основному списку документации, относятся:

  • Паспорта обеих сторон сделки (копии также представить);
  • Если от лица собственника действует другой человек, от него требуется доверенность с нотариальной печатью;
  • Разрешение на продажу имущества от супруги (-а), если приобреталось в официальном браке;
  • В сделке участвует несовершеннолетние лицо, предоставить решение от патронажного совета;
  • Документальное подтверждение прав на владение землёй и зданием;
  • Кадастровые свидетельства;
  • Справка об отсутствии налогов в инспекции.

Кроме этого необходимо предоставить предварительный акт (к этому времени он уже должен быть подписан и исполнен) и справку об отсутствии (наличии) обременений. Но поскольку каждая ситуация рассматривается в индивидуальном порядке, специалист может затребовать дополнительные бумаги.

prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom-oformlenieОформление сделки купли-продажи

В этом документе должны стоять подписи обеих сторон сделки, и составляется в трёх экземплярах (продавцу, клиенту, росреестру). Его можно заключить в нотариальной или адвокатской конторе, либо и вовсе обойтись без их участия.

В нём отображены следующие нижеизложенные пункты:

  1. Название документа.
  2. Число, месяц, год и место подписания договора.
  3. Перечисление всех недвижимых объектов, которые переходят новому собственнику.
  4. Окончательная (итоговая) сумма сделки.
  5. Иные условности, по усмотрению продавца.

Здесь же необходимо обязательно прописать пункт, что дом переходит новому владельцу вместе с землёй, на котором он непосредственно расположен и прилегающей территорией. В случаях, когда покупается дом с 1\2 доли, соответственно столько же отводится и земли.

Последствия продажи дома без участка под ним

Как уже ранее говорилось, в земельном акте прописано, что следует продавать жилые сооружения с участком, на котором находятся.

Но из этого правила есть 2 исключения:

  1. Есть документальное подтверждение того факта, что территориальный надел изъят из оборота.
  2. Продаваемая часть дома не может быть выделена новому собственнику вместе с землёй по каким-то конкретным причинам. Также в наличии должны аргументирующие свидетельства.

Если дом был продан без земли, покупатель имеет полное право обратиться в районный суд с исковым заявлением. Продавец обязан будет перезаключить договор и передать землю. В случае невыполнения судебного постановления, участок будет арестован (обременён), вследствие чего, его нельзя будет дарить, сдать, завещать, обменять и совершить другие манипуляции.

Расходы и налогообложение

Вопрос относительно расходов на нотариальные услуги оговаривается на начальном этапе между сторонами сделки.

Тарификация госпошлины:

  • Для гражданских лиц — 6000 руб.
  • Для организаций (индивидуальных предпринимателей) — около 44000 руб. По 22 тыс. руб. за каждый недвижимый объект и нотариальную заверку договора.

Регистрацию прав собственности оплачивает покупатель, риэлторские услуги, соответственно, продавец (если ими пользовался). В законодательных нормативах нет чётких требований, поэтому решение принимают стороны.

Налогообложение

После продажи недвижимого имущества собственник получил определённый доход, а соответственно должен уплатить налоги. Для физических субъектов, он составляет 13% за вычетом 1 000000 рублей. Для нерезидентов РФ = 30%. Это люди, которые больше 6 месяцев проводят за границей.

Продавец имеет полное право не платить налоги, если:

  • срок владения составляет меньше трёх лет;
  • недвижимое имущество было куплено после 1.01.2016, и на момент продажи будут в собственном владении больше 36 месяцев, налогообложение так же отсутствует;
  • стоимость земли в собственном владении — меньше 1 млн. рублей;
  • дом с участком были реализованы за гораздо меньшую сумму, чем приобретались;
  • земля находится в собственности больше 36 месяцев, а дом был возведён за 3 года до предполагаемой сделки. Придётся заплатить налог только с реализации здания.

Поскольку продажа любой недвижимости сопряжена с определёнными сложностями, необходимо проконсультироваться с дипломированным юристом. Также он может участвовать в сопровождении сделки, подписании договоров и в иных процессах. В этом вопросе важна юридическая грамотность, во избежание возможных негативных последствий.

Ссылка на основную публикацию