Продажа земельного участка с обременением в 2020 году

Продажа земельного участка с обременением потребует особого внимания. Обременение является зарегистрированным ограничением на любые действия распорядительного характера с наделом. Установить такой запрет возможно только при официально совершенной регистрации в Росреестре. Теперь все действия с наделом будут невозможны вовсе или очень проблематичны.

Что означает обременение

Законом установлено приоритетное положение граждан-собственников над иными лицами, обладающими земельными участками. При этом даже в таких условиях может быть наложено ограничение. Для него могут быть использованы следующие основания:

• Запрет муниципалитета или федерального органа;
• Соглашение, в котором одной из сторон является собственник земли;
• Решение суда.

Чтобы обременение вступило в силу необходимо его должным образом зарегистрировать. В иных случаях такое ограничение станет бесполезным и не станет препятствием для совершения сделок.  Существует несколько видов возможных обременений:

• Договор аренды, заключенный на срок свыше одного года. При таких условиях обязательно следует зарегистрировать договор в Росреестре;
• Арест по постановлению суда, установленный на период рассмотрения материалов искового заявления;
• Арест, наложенный сотрудниками органов ФССП, осуществленный для производства исполнительных документов;
• Сервитут, без деления на виды, который устанавливает право постоянного или временного пользования наделом иным лицам;
• Залог, которым осуществляется обеспечение долговых обязательств (такого рода обременение чаще всего налагается финансовыми организациями, примером можно считать ипотеку);
• Доверительное управление, условия которого установлены договором;
• Концессия.

У каждого из вышеперечисленных ограничений могут быть свои правовые основания и последствия. Не всеми ими может быть наложен полный запрет на распоряжение наделом. При этом брать их в учет придется обязательно. Особенное внимание следует уделить сделкам, связанным с куплей-продажей обремененной земли.

Аренда надела

Арендные отношения не влекут за собой полного запрета на распоряжение землей собственником. ГК РФ устанавливает возможность продолжения съема надела после перехода права на него другому гражданину. Новый хозяин обязан учитывать интересы арендатора. Пи этом прежний хозяин земли теряет возможность получения денег за аренду надела. Учесть придется следующее:

1. Арендатора можно только уведомить. Разрешение или согласие на проведение сделки спрашивать не нужно;
2. Информация о наличии арендных отношений должна быть отражена в договоре купли-продажи отдельным пунктом;
3. Заключать новое соглашение об аренде или переоформлять предыдущее со сменой в нем собственника надела не требуется. Самое главное – направить арендатору уведомление с информацией о будущей перемене хозяина земли.

Когда новый владелец участка будет регистрировать переход прав на него в свои руки, то запись о сдаче надела в аренду будет сохранена. Выписка ЕГРН отразит наличие обременения.

Ипотека

Надел, который предыдущим собственником брался по договору ипотечного займа может иметь ограничения. Это связано с тем, что собственником земли в данном случае выступает финансовая организация. До того, как ипотечный кредит погашен, а собственнику возвращена закладная, все возможные действия с землей можно проводить только после разрешения банка.

Покупателю необходимо истребовать все документы. К ним будут относится паспорт, выписка ЕГРН и договор или справка банка. Продавец для перепродажи ипотечного участка может прибегнуть к одному из двух вариантов:

• Рассчитаться по ипотеке своими силами. После получения последнего платежа банк снимет ограничение и у собственника появится возможность свободного распоряжения наделом;
• Получить необходимую сумму денег у покупателя. Оформить такую передачу договором в пользу покупателя. После погашения ипотеки получить оставшуюся часть денег и передать надел из своего владения новому хозяину.

Сокрыть от банка факт продажи недвижимости не получится. По документам, до тех пор, пока ипотека не погашена – недвижимость является залоговой. В ЕГРП имеется об этом соответствующая запись. Поэтому зарегистрировать за землей нового собственника специалисты Росреестра не позволят.

Также и с ДДУ. Если недвижимость на участке возводится на средства ипотечного кредита, то продать надел без согласия банка уже не получится. Это связано с тем, что к дольщикам имеется особое отношение. Такие категории менее защищенные и рискуют потерять деньги, не получив в собственность недвижимость.

Судебная практика

Согласно 218-ФЗ все обременения, связанные с землей, подлежат обязательной госрегистрации. Как только такая запись внесена, то собственник значительно ограничивается в своих правах. Запись в реестре создает проблемы с последующей продажей земли и служит своего рода стоп-сигналом для будущих покупателей. Судебная практика богата примерами по снятию такого обременения.

Верховный суд устанавливает возможность для граждан, чьи права залогом нарушены, оспаривать зарегистрированное обременение в суде. Ответчиком же будет выступать тот, за ком указанное обременение зарегистрировано. Регистрирующий орган при этом может быть привлечен как третье лицо. Ограничить имущество можно не только по взаимной договоренности сторон. Иногда такое происходит по решению суда. Самым распространенным случаем в таком примере станет арест имущества для того, чтобы обеспечить покрытие задолженности в судебном или исполнительном производстве.

Значительная часть возможных обременений не требует обращения в суд. Так, ограничения, связанные с ипотечным договором, прекращают свое действие сразу после погашения задолженности. Прекращение права аренды можно осуществить при подаче заявления в Росреестр. Осуществить это действие может не только арендатор, но и собственник переданного в пользование имущества.

Самым распространенным поводом для обращения в суд в случае необходимости прекращения обременения – это залог. С ипотекой все понятно и зависеть указанная ситуация будет только от своевременности внесения платежей. Обращение в суд потребуется в случае затягивания банком направление в Росреестр заявления на отмену закладной. Это связано с тем, что банк в данном случае должен выразить свою добрую волю на передачу надела.

Очень часто обременения на надел налагает служба судебных приставов. При этом следует учесть, что зачастую сотрудники указанного ведомства злоупотребляют своим положением и арестовывают наделы при наличии незначительных у собственника долгов. Если руководство приставов игнорирует заявление о снятии ареста, то следует обратиться в суд.

Продать земельный участок, если на него наложено обременение, невозможно без соответствующего разрешения залогодержателя. Если таковым является банк, то самым надежным вариантом будет погашение задолженности. Если ограничение наложено судом или ФССП, то скорее всего это связано с будущей продажей указанной земли и покрытия долгов собственника.