proverka-zemelnogo-uchastka-pered-pokupkoj

proverka-zemelnogo-uchastka-pered-pokupkojПриобретателю необходимо проверить земельный участок перед покупкой. Это требуется, чтобы сделка была проведена в соответствии с законом. Если после заключения купли-продажи выяснится, что договор оформлен в нарушении требований закона, он признается недействительным. И правовые последствия этого явления затрагивают обе стороны.

Зачем нужна проверка

Это действие – в интересах, прежде всего, покупателя. Он должен понимать, что приобретает имущество и сделка должна соответствовать закону. Но не всегда продавцы честны с теми, кто желает купить земельный участок, дом, квартиру. Возможно, что они могут не озвучить некоторые факторы, недостатки имущества, завысить покупную цену, умолчать об обременениях.

Кроме того, важно, чтобы на участок не претендовали третьи лица. Об этом также может умолчать продавец. Поэтому проверка имущества, которое планируется приобрести, необходима.

Виды проверок и их значение

Земельный надел исследуется перед покупкой следующими видами проверок:

  1. Юридическая.
  2. Техническая.
  3. Градостроительная.

Значение юридической проверки заключается в понимании факта прозрачности сделки, наличие в ней подводных камней, соответствии представленной продавцом информации действующим данным, которые отражены в документах. Риэлторы в процессе правовой проверки имущества, планируемого к отчуждению одной стороной в пользу другой, анализируют материалы, кадастровый выписки, данных из Росреестра. Такой вид аудита установит все имеющиеся на земельный надел обременения, запреты, аресты, либо опровергнет эти данные.

Техническая проверка отвечает за техническое состояние земельного надела. Например, возможно ли подключение инженерных коммуникаций, относится ли надел к зоне охранного назначения, стоят ли на участке деревья, которые необходимо вырубать. По окончании аудита составляется документ. Он называется акт проверки земельного надела.

Градостроительная проверка дает понимание того, что можно построить на земельном наделе. Оценка проводится экспертами, проверяются документы, оформляется план проекта планировки территории. По окончании строительства потенциальный покупатель дает отчет по результатам осмотра земельного надела.

На какие документы обратить внимание при проверке объекта недвижимости?На какие документы обратить внимание при проверке объекта недвижимости?

Основные документы, составляющие своеобразное досье на земельный надел:

  1. Правоустанавливающий акт на участок земли.
  2. Выписка из ЕГРН: обычная или расширенная.

В качестве правоустанавливающего документа выступает постановление о выделении земельного участка, договор, решение судебной инстанции и т.д.

Одним из безопасных вариантов при покупке недвижимости выступает наличие одного владельца земельным наделом. Чем меньше объект переходил в собственность, тем больше шансов его юридической чистоты.

Если продавец в прошлом сам приобрел земельный надел, то потенциальный приобретатель должен проследить юридическую судьбу имущества. Обычно сам приобретатель, а чаще всего – его представитель, пользуются расширенной выпиской из ЕГРН. Бумагу заказывают на официальном сайте Росреестра онлайн или пользуются альтернативным вариантом: это обращение в МФЦ, кроме того, сайт Госуслуги.ру.

Получить выписку расширенного типа может владелец недвижимости, либо человек, который выступает его представителем. Но на это действие у последнего должна быть доверенность. Оформление выписки расширенного формата обойдется в 400 рублей, в электронном виде – 250. Обычно ее оформление занимает три дня, исключая выходные.

Расширенная выписка содержит:

  • фамилия, имя, отчество владельцев участка в хронологическом порядке, начиная с 1998 года;
  • вид права собственника (собственность или долевая собственность);
  • дата регистрации каждой проведенной с землей сделки;
  • наличие обременений и их снятие.

По мнению специалистов, следует обратить внимание на срок владения участком земли. Покупатель должен насторожиться, если владельцы, как нынешний, так и предыдущий, владели объектом долгое время. Существует риск того, что очередь быстрых сделок происходит после того, как произошла операция, не соответствующая и противоречащая закону.

Технические параметры участка

Одним из важных вопросов выступает площадь участка. Ее необходимо знать, так как покупатель платит за каждую сотку. Случается так, что параметры площади разнятся между собой: что есть в действительности и что отражено в документах. Одним из ответов на этот вопрос выступает межевание. Узнать, было ли оно произвеедно, можэео на публичной карте Росреестре, по адресу. В поисковике задать кадастровый номер земельного надела. На карте он отобразится вместе с окошком, в котором содержится информация о категории земель, размеров и ВРИ. Если ест фраза «уточненная площадь», это значит, что межевание проводилось. Если пользователь на экране ПК увидит фразу «декларированная площадь», то межевание нужно еще проводить.

До 2020 года закон при продаже земельных наделов не предъявляет обязательных требований к их межеванию. Но, как показывает практика, потенциальные покупатели стремятся приобрести землю, прошедшую эту процедуру.  

Это может быть связано с двумя вещами:

  1. Земельный участок – это тот же товар. Покупатель, передавая за него денежные средства, хочет получить его в надлежащем виде, с полностью оформленными документами и со всеми проведенными процедурами.
  2. Покупатель не хочет иметь споров с соседями по поводу границ купленного надела.
Как показывает практика, участков с неутонченной площадью, достаточно много. И гражданин может нарваться на такое имущество. Например, по данным Росреестра по Свердловской области, межевание произведено только в отношении более половины участков. 

Новый собственник обязан зарегистрировать земельный надел на себя после того, как поймет, что имущество соответствует всем требованиям. Регистрация проходит в Росреестре.

Примеры схем мошенничества, которые осуществляются с земельным наделом

Проверка участка, квартиры или любого имущества – это жизненно необходимая вещь. Обусловлено это тем, что мошенники придумывают различные схемы обмана покупателя. Например:

  1. Подделка документов на земельный надел. Нельзя заключать сделку с гражданином, который предоставляет доверенность. То есть, процесс происходит не от собственника, а от лица, которое его представляет. Это объясняется тем, что доверенность достаточно легко подделать.
  2. Прописывать в договоре заниженную стоимость сделки. Продавцы, которые прикрываются желанием уплатить налог с дохода в неполном объеме, заключают договор. В нем указывают меньшую сумму по сравнению с той, которая была ими получена в реальности.

Земельный участок – это покупка, которая относится к дорогостоящим. В основном, большинство потенциальных приобретателей покупает земельный надел для определенных целей. Например, кто-то хочет прибрести землю под ИЖС, иные – для организации сельского хозяйства. Другие – для ведения бизнеса. Вне зависимости от цели покупки земельного надела, никому не выгодно рисковать денежными средствами. Исходя из этого постулата, к проверке объекта недвижимого имущества нужно подходить со всей ответственностью. Тем более, сейчас для этого есть все условия.

Заключение

Проверка земельного надела – это действие, которое производится в интересах, прежде всего, покупателя. Положения закона составлены таким образом, что от признания купли-продажи не соответствующей закону, влечет ее недействительность с неблагоприятными правовыми последствиями, прежде всего, для приобретателя. Это нельзя назвать справедливым, но на практике дело обстоит таким образом. После признания сделки недействительной, начнется судебный процесс. Обычно он затянут по времени. Истец изначально понесет судебные расходы, потратит нервы, а также деньги на представителя. Суд, если не увидит в деле виновности истца, а только – продавца, обяжет последнего вернуть деньги за участок. На практике, этого ожидают очень долго.