soglashenie-o-razdele-zemelnogo-uchastka

soglashenie-o-razdele-zemelnogo-uchastkaСоглашение о разделе земельного участка заключается, когда владельцы хотят выделить собственную долю. Например, при заключении арендного договора, при общей долевой собственности супругов.

Делимые и неделимые земли

Неделимые земли

Нельзя разграничить на несколько участков между 2, 3 собственниками. В частности, такое происходит в случаях:

  • на земельном наделе имеются строения, сооружения, которые по своей природе являются неделимыми;
  • в случае раздела к участкам будет затруднен проход или проезд;
  • участок с обременением не может быть разграничен на несколько земельных наделов;
  • после раздела целевое использование земли ухудшается.
Перед началом раздела следует убедиться в отсутствии вышеперечисленных оснований.

Кроме того, по СК РФ участок, принадлежащий одному из супругов, был приобретен им до брака, подарен или передан в наследство, не делится между мужем и женой. Он остается в собственности одного из них.

Делимые участки

Таким образом, только делимые земельные участки подлежат разграничению. По статье 1182 ГК РФ, при разделе образуются новые наделы. Они называются вторичными. В каждом из российских регионов существуют специальные нормы размеров участка, которым должен соответствовать вторичный. Например, для Московской области определены нормативы:

  • крестьянские и фермерские хозяйства – 2 ГА;
  • садовые и дачные – 0,06 ГА;
  • огородные – 0,4 ГА.

soglashenie-o-razdele-zemelnogo-uchastka-preimushestva

Преимущества раздела земли по договоренности между собственниками

Если собственники сохранили между собой нормальные отношения, в их интересах договориться о мирном разделе участка земли. Разграничение общего участка имеет несколько преимуществ перед судебным способом:

  1. Быстрота. Собрав документы, собственники могут через непродолжительное время стать собственники вторичных наделов.
  2. Экономия. Раздел земли на добровольных началах сэкономит денежные средства по сравнению с судебным способом. В частности, сэкономит судебные издержки.
  3. Стороны самостоятельно регулируют все условия, договариваются между собой.

Прежде чем обратиться в суд, необходимо просмотреть все варианты раздела в добровольном порядке. Если мирного урегулирования не получилось, вопрос решается по-иному.  

soglashenie-o-razdele-zemelnogo-uchastka-soglashenie

Форма соглашения

Соглашение составляется в форме письменного документа. Собственники самостоятельно определяют, как будет поделен участок земли, на доли, паи. Важным моментом выступает установление границ для вновь созданных наделов. Кроме того, участникам необходимо определиться с вопросом о том, законно ли такое деление.

Соглашение содержит в себе информацию:

  • фамилия, имя, отчество сторон соглашения, их паспортные данные;
  • данные о долях, которые принадлежат сособственниках;
  • запись в ЕГРН;
  • обстоятельства, по которым возникает право на участок;
  • местонахождение земельного надела;
  • кадастровый №;
  • способ раздела имущества;
  • информация о согласии на раздел участка;
  • прописывается порядок прекращения долевой собственности после процедуры гос. регистрации вторичных участков;
  • отражается, что участок земли освобожден от обременений и арестов;
  • распределение расходов между участниками, связанных с разделом имущества;
  • полномочия участников;
  • место, день составления соглашения;
  • подписи сторон.

Соглашение о разделе не удостоверяется нотариально. Закон не содержит прямого указания на это правовое действие. Но на практике, стороны удостоверяют этот процесс нотариально.

Регистрация

Само соглашение не регистрируется. Росреестр занимается переходом права собственности, согласно вновь созданным участкам. Документ должен регистрироваться в Росреестре. Каждый из разделенных участков ставится на кадастровый учет и ему ставится соответствующий номер. Само соглашение входит в перечень документов, которые необходимо предоставить в Росреестр для оформления права собственности на поделенные между собственниками участки. Помимо соглашения, необходимы следующие бумаги:

  • паспорт сторон;
  • заявление на регистрацию;
  • заключение, выданное местной администрацией, что новым земельным наделам был присвоен адрес;
  • кадастровый паспорт;
  • межевание (план);
  • правоподтверждающие документы на земельный надел.
Где взять адрес новым участкам земли? Пишется заявление в органы архитектуры и градостроения. К заявлению прикладываются документы (межевой план, чертеж, кадастровый паспорт земельных наделов).

Для получения кадастрового № на два образованных земельных участка, необходимо обратиться в Росреестр или в МФЦ. По желанию. Но с собой нужно обязательно взять документы: паспорт, межевое дело и акт органов власти о присвоении адреса земельным наделам. Этот акт называется постановлением. В течение 10 дней (только рабочие) уполномоченные органы готовят кадастровый паспорт. Гражданам выдаются соответствующие паспорта на каждый из вторичных участков.

soglashenie-o-razdele-zemelnogo-uchastka-ogranicheniya

Ограничения в делении участков

Главными ограничениями, связанными с делением участков, выступают целевое назначение и форма владения наделом. При разделе каждый из вторичных наделов должен иметь аналогичное назначение, которое было у предыдущего участка. Например, если территория первоначально была использована для нужд сельского хозяйства, то новые участки также применяются в аналогичных целях. Такие же правила будут действовать при разделе земельных наделов для городских застроек.

Если в качестве целевого использования участка выступает ведение подсобного хозяйства, его размеры назначаются органами местного самоуправления.

Если стороны хотят разделить земельный участок, то им необходимо учесть несколько нюансов:

  1. Доступ к соседям открыт.
  2. Стороны могут без проблем разделить земельные участки: отсутствует обременение, арест, сервитуты, запреты на использование земельным наделом.
  3. Габариты вторичных участков не противоречат нормативам по минимальным размерам земли, определенным в каждом российском регионе.
  4. Вновь созданный надел должен иметь доступ к дорогам, выездам. Не ограничивать в этом права соседей.
  5. Границы вторичных наделов не должны пересекаться с лесопарковыми зонами, лесничествами.
Если задаться целью, то целевое использование земельного надела можно изменить. Но это следует делать с согласия местной администрации, а не по желанию собственников между собой. 

Пример:

Ивашин и Петрушин совместно владеют земельным участком. Каждому из них положено по ½ доли. Мирно стороны приняли решение о том, что выделить каждому из них свой участок, с определенными границами. Земля была унаследована ими. Отец выступал наследодателем: по завещанию он оставил ½ части земли сыну – Ивашину, и своему лучшему другу – Петрушину.

Мужчины провели кадастровые работы на участке. Было осуществлено также межевание надела, определены границы вновь созданных участков. Первоначально, участок был предназначен для ведения подсобного хозяйства. После того, как было заключено соглашение, образованы вторичные наделы, Петрушин решил поменять категорию земли. В частности, мужчиной было подано заявление в местную администрацию о возможности изменения категории земли на ИЖС.
soglashenie-o-razdele-zemelnogo-uchastka-sud

Через суд

В суд обращаются граждане, которые не достигли между собой согласия по долям в земельном участке, либо договоренность достигнута, но разграничение наделов затрагивает права третьих лиц. Например, если через участок проходит линия электропередач, либо дорога, которой пользуются соседи. Логично, что третьим лицам в результате образования новых наделов может быть перекрыт проезд или проход. Только суд может решить этот спорный вопрос, так как соседи редко достигают компромисса.

В этой ситуации судья определяет не только принадлежность участка к конкретному человеку, но и алгоритм использования участка территорий, по поводу которого возник спор. Например, спорная часть территории может находиться, по – прежнему, в общей долевой собственности.

Если один из собственников изъявил желание поделить участок, в другой отказывается по невнятным причинам, заинтересованное лицо может обратиться в суд.
Отсутствие договоренности между сторонами по поводу определения точных границ каждого из вновь создаваемых наделов – явление достаточно частое. Точные границы каждого надела определяются судьей, исходя из выводов специальной землеустроительной экспертизы. Суд вынесет свое решение, по которому определит границы, а также точный порядок использования земли.

Перед обращением в суд сторонам, заинтересованным в положительном исходе дела, лучше обратиться к юристам. В частности, специалисты проконсультируют по предмету соблюдения правил при разделе земли. Если они не соблюдаются, то писать иск в суд не имеет смысла.

Например:

  • вновь созданный участок должен иметь подход и свой подъезд;
  • изначальный участок, из которого происходило выделение двух, вновь созданных, прекращает правовое существование;
  • после разграничения участков у каждого из собственников появляется правомочие владельца отдельным вторичным наделом.

soglashenie-o-razdele-zemelnogo-uchastka-mezhevoyМежевой план – важная составляющая при определении границ участка. Он принимается сотрудниками Росреестра на бумажном носителе. Также приобрел известность электронный вариант этого документа. Он состоит из трех частей:

  • текстовая: ее готовит специалист, кадастровый инженер;
  • графическая часть: также инженер;
  • приложение: эту часть предоставляет исполнителю заказчик.

Определение границ происходит в присутствии собственников земельного участка. Также можно на это мероприятие отправить представителя: но в этом случае, ему необходима доверенность от собственников. Инженер установит границы участка (общего), в далее – каждого отдельного, то есть вновь образуемого. Границы закрепляются. Специалист определяет общие габариты земли, а также площадь вновь образуемых. В итоге специалистом составляются чертежи границ, составлено межевое дело. Это акт установления границ, сам чертеж.

Таким образом, главное в межевом плане – это четкий чертеж, где видны границы будущих земельных наделов.

Судебная практика по делам о разделе участков земли между их собственниками (определение Московского областного суда от 29.03.2011 г. по делу № 33-4215/2011)

Гражданин К.А. подал исковое заявление к ответчикам о разделении строения и участка земли, с прекращением права долевого владения. В частности, сособственники имеют земли с площадью по 1,15 ГА. Для того чтобы решить спорный вопрос, было проведено ряд экспертиз. В частности, землеустроительная, а также строительно-техническая. Суд разделил участки по итогам землеустроительной экспертизы. Вновь образованные участки соответствуют законному варианту разделения домовладения. Территории приближены по площади к нормативам, которые установлены к площади надела по определенному региону.

Каждому из собственников была выделена территория по площади, которая находится в соответствии с идеальной долей в праве собственности на совместную собственность при доме. Проведенная по участку линия электропередачи не является помехой к тому, чтобы рассмотреть все варианты законного разделения общей земли. Кроме того, наличие охранной зоны по проведенной по участку линии электропередачи не является препятствием к делению земель. Но следует понимать, что суд запретил высадку деревьев и возведение построек на землях. При условии, что эти строения относятся к высотным типам. Во всем остальном ограничений в использовании земельного надела, вторичного и вновь образованного, судья не установил никаких ограничений.