Самое важное о землях поселений

zemli-poselenijПрактически все люди слышали о таком понятии, как «земли поселений», но немногие разбираются в нем. В законодательстве нашей страны, в частности, в Земельном Кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ), говорится о том, что земли поселений – это территории, которые используются для строительства городов и сельских населенных пунктов, а также  соответствующей инфраструктуры и транспортных сетей. Они имеют границы.

Основное отличие земель для населенных пунктов от земель для других целей – большое количество вариантов использования.

В нашей статье вы найдете самое о землях поселений – нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы, связанные с землями поселений, классификацию земель для населенных пунктов, состав и назначение земель поселений и многое-многое другое.

zemli-poselenij-normativНормативно-правовые акты, регулирующие вопросы, связанные с землями поселений

Главным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы, связанные с землями поселений, является Конституция Российской Федерации. Но конкретика приведена в ЗК РФ. Точнее, в 4-х статьях:

  1. №83. В этой статье объясняется понятие «земли поселений» и истолковываются правила присвоения такого статуса. Также в ней сообщается, что государство имеет право на возмездное изъятие имущества с целью реализации генеральных планов застройки.
  2. №84. В этой статье рассматривается установление границ земель поселений.
  3. №85. В этой статье описывается состав и назначение земель поселений и перечисляются регламенты по градостроительству.
  4. №86. В этой статье затрагиваются природные зоны.

Конечно же, есть и другие законы, но основные – эти статьи.

Классификация земель для населенных пунктов

Классификации земель для населенных пунктов как таковой не существует. Однако можно выделить признаки этих территорий:

  1. Возможность приватизации (другими словами, передачи права собственности на объект недвижимого имущества от государства частным физическим и юридическим лицам). Как правило, любой земельный участок из земель поселений может быть приватизирован. Но некоторые земли все же не переход от государства к частным физическим и юридическим лицам. К ним относятся дороги, набережные, водоемы и т.д.
  2. Смешение нескольких вариантов использования. Предположим, где-то находится достопримечательность и тут же расположен объект природоохранного значения. Здесь имеет место смешение нескольких вариантов использования.
  3. Наличие «красных линий». Речь идет о землях, которые входят в градостроительный проект. В любой момент они могут быть взяты для увеличения размеров населенного пункта.  Соответственно, их нет смысла использовать для строительства чего-то частного.
  4. Наличие пригородных территорий. У них особый статус, так как скорее всего их переведут в категорию «земель поселений». Перед этим будет произведена реквизиция и снос всех построек.

zemli-poselenij-sostavСостав и назначение земель поселений

Состав и назначение земель поселений бывает разным. Эти территории делятся на несколько типов:

  • жилые;
  • общественные;
  • рекреационные;
  • деловые;
  • производственные;
  • инженерные;
  • сельскохозяйственные;
  • транспортные;
  • военные;
  • специальные;
  • прочие.

Жилые территории, что очевидно по названию, предназначены для строительства жилья. Оно может быть одноэтажным и многоэтажным, индивидуальным и рассчитанным на большое количество семей, в точности соответствующим виду и смешанным.

Общественные территории непосредственно взаимосвязаны с жилыми территориями. На них возводится то, что нужно для жизни – магазины, банки, детские сады, школы, стадионы, оздоровительные центры, больницы и т.д.

На рекреационных территориях организуется то, что требуется для отдыха – скверы, парки, леса и т.д.

Деловые территории застраиваются тем, что необходимо для бизнеса и местных властей – деловые центры, местные администрации и т.д.

На производственных территориях находятся промышленные предприятия, склады и т.д.

На инженерных территориях расположены коммуникации для обеспечения работы заводов. 

Сельскохозяйственные территории используются для ведения сельского хозяйства – животноводства, растениеводства, бортничества и т.д.

Земельные участки, являющиеся частью сельскохозяйственных территорий, очень сильно отличаются друг от друга по виду разрешенного использования. Например, одному человеку может быть предоставлена земля для огородничества и садоводства. На ней нельзя строить дом ИЖС. Другому человеку может быть выдан земельный участок для личного подсобного хозяйства с правом возведения жилья. А третий гражданин получил землю для садоводства. На ней допускается строить дом ИЖС, но с ограничениями.

Решить проблему со строительством дома ИЖС можно 2-мя способами:

  1. Подать заявление в местную администрацию об изменении категории земли: с земельного участка для сельского хозяйства на земельный участок для населенных пунктов. В этом случае необходимо возмещать потери, которые понесет государство из-за снижения оборотов сельского хозяйства.
  2. Подать заявление в местную администрацию об изменении назначения земли: с земельного участка для животноводства на земельный участок для садоводства.

Транспортные территории применяются для прокладки путей для автомобилей, поездов, кораблей, самолетов и т.д.

Военные территории содержат армейские части, полигоны и т.д.

Специальные территории очень разнообразны. Они могут быть выделены из-за особо секретного государственного учреждения или древнего дуба.

Прочие территории включают в себя все остальное.

Для всех территорий разрабатывается градостроительный проект. А для земельных участков, входящих в состав этих территорий, подготавливается градостроительный регламент. Документы обязательны к исполнению всеми физическими и юридическими лицами, вне зависимости от наличия или отсутствия права собственности – владельцами, арендаторами и т.д.

zemli-poselenij-kak-ispolzovatКак можно использовать земли для населенных пунктов?

Перед тем, как перейти к разговору о вариантах использования земель для населенных пунктов, следует остановиться на классификации земель по такому признаку, как назначение:

  • земли для населенных пунктов;
  • земли для промышленности;
  • земли для сельского хозяйства;
  • лесной фонд;
  • водный фонд;
  • охраняемые территории;
  • запас.

Существует немало вариантов использования земель поселений, в том числе:

  • для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС);
  • для личного подсобного хозяйства (далее – ЛПХ);
  • для дачного некоммерческого партнерства (далее – ДНП);
  • для садового некоммерческого товарищества (далее – СНТ).

ИЖС. На этих землях строятся квартиры и дома, а также возводится соответствующая инфраструктура и транспортные сети. Это – наиболее распространенный вариант использования земель поселений.

ЛПХ. На этих землях допускается организовывать огород и сад, выращивать скот, хранить сельхозинструменты.

А строительство дома остается на усмотрение местных властей. Оно может быть запрещено, если земельный участок расположен за пределами населенного пункта.

ДНП. Эти земли менее плодородны, чем для СНТ. Большая часть земельных участков для ДНП находится за пределами города. Человек, который покупает эту землю, превращается в партнера и получает право на участие в собраниях.

К плюсам строительства дома для земельном участке для ДНП относится:

  1. То, что вы не будете ограничены в габаритах жилья.
  2. То, что вы не будете ограничены с назначением жилья.

А минусом является то, что вы не сможете зарегистрироваться в таком доме.

СНТ. Эти земли более плодородны, чем для ДНП и, как следствие, стоят дороже.

Варианты использования земель поселений хоть и закреплены в официальных документах, но они условны. Если нужно, то построить квартиру или дом удастся в любой точке в границах населенного пункта. Например, на землях для сельского хозяйства.

Приоритетные варианты использования земель поселений в последнее время – строительство жилья, офисов и торгово-развлекательных центров.

Земли поселений и земли для населенных пунктов: чем они отличаются друг от друга?

Земли поселений и земли для населенных пунктов – абсолютно одно и то же. Дело в том, что «земли поселений» – понятие, которое используется в старых документах, а «земли для населенных пунктов» – термин, появившийся с принятием ЗК РФ. Юридический статус у земель поселений и земель для населенных пунктов одинаков.

zemli-poselenij-perevodПеревод земельного участка в категорию «земель поселений»

Перевод земельного участка в категорию «земель поселений» осуществляется на основании заявления в местную администрацию. Подать его может и физическое, и юридическое лицо. Бывает и так, что процедура проводится без обращения граждан и официальных представителей компаний – лично сотрудниками муниципалитета. Это возможно, если разработан и принят план по расширению населенного пункта.

Этот порядок действует в том случае, если земля является собственностью местных властей. Также она может принадлежать региональным и федеральным властям.

При переводе земельного участка в категорию «земель поселений» играет роль целый ряд факторов. Но в первую очередь учитывается ценность земли. Так, если цена какого-то конкретного земельного участка превышает половину средней стоимости аналогичных земельных участков, то проведение процедуры невозможно. Ценность земли определяется по расположению, рельефу, строениям и др.

Как получить земельный участок из категории «земель для населенных пунктов»?

Для того чтобы получить земельный участок из категории «земель для населенных пунктов», необходимо воспользоваться одним из следующих способов:

  1. Стать участником торгов.
  2. Подать заявление в местную администрацию.

Первый способ платный. Стать участником торгов может кто угодно. Земля выставляется на аукцион в том случае, если есть хотя бы один желающий на покупку (причем не важно, физическое или юридическое лицо).

Местные власти обязаны дать объявление о реализации объекта недвижимого имущества, подтверждающее законность принятого решения, в любом средстве массовой информации – в местной газете, на собственном официальном сайте и т.д. Цена устанавливается собственником – федеральным, региональным или местным органом. Средняя стоимость – 15 тысяч рублей за одну сотку.

К участию в торгах допускаются те физические и юридические лица, которые предоставили:

  1. Документ, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации (для физических лиц). Или документы, доказывающие факт государственной регистрации компании (для юридических лиц).
  2. Заявление. Оно заполняется по образцу.

После того, как заканчивается аукцион, оформляется договор купли-продажи на победителя. Документ подлежит государственной регистрации новым собственником.

Второй способ бесплатный. Подать заявление в местную администрацию могут не все. Среди них:

  • физические лица – многодетные и/или малоимущие семьи, некоторые муниципальные служащие и др.;
  • юридические лица – религиозные объединения, благотворительные фонды, компании, которые оформили договор о развитии земель и др;

Но иногда в правилах бывают исключения. В статье №39 ЗК РФ приведены ситуации, в которых получить земельный участок из категории «земли поселений» возможно без каких бы то ни было ограничений.

Помните, что на вероятность получения земельного участка из категории «земли поселений» влияет местонахождение. Проще простого стать владельцем земли на Севере или в другом регионе с небольшой численностью населения. Сложно добиться пары соток в городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и недавно присоединенном к России Севастополе.

Что касается площади, то она зависит от:

  • особенностей градостроительного проекта;
  • того, как в реальности эксплуатируются земли поселений.

Вам потребуется подтвердить, что вам необходимо именно указанное количество земли. Чаще всего доказательство сводится к заявлению.

zemli-poselenij-o-chem-znatО чем нужно знать, если вы хотите заняться ИЖС на землях поселений

Как уже говорилось ранее, строительство дома возможно не только на землях для населенных пунктов, но и в других областях – на землях для сельского хозяйства, в лесном фонде и т.д. Но лучше всего возводить жилье там, где изначально положено, т.е. на землях для населенных пунктов – так вы избежите проблем в будущем и сэкономите львиную долю времени на оформлении документов. Например, для того чтобы сделать постоянную или временную прописку в доме на земле для сельского хозяйства, нужно обратиться за помощью в суд.

Перед тем, как начинать строительство дома, обязательно соберите все бумаги:

  • справка о том, что земля предоставлена для ИЖС (выдается в кадастровой службе);
  • разрешение на возведение жилья от местных властей;
  • документы, которые подтверждают наличие права собственности на земельный участок – свидетельство, договор купли-продажи и т.д.
  • технический паспорт на будущее сооружение на земельном участке и др.

Узнать о том, какие еще требуются документы, можно в муниципалитете.

На земле, которая была предоставлена для ИЖС, возможно возвести жилье, отвечающее требованиям:

  • назначение – проживание одной семьи (об этом можно прочитать в статье №48 Градостроительного Кодекса Российской Федерации);
  • количество этажей – один, два или три, не более;
  • другие требования – дом должен быть отдельно стоящим, т.е. не объединенным с другими объектами.

Надеемся, что наша статья была понятной, и что вы нашли ответы на вопросы. Ну а если что-то осталось невыясненным, то спросите об этом в комментариях.

Ссылка на основную публикацию