Снижение кадастровой стоимости земельного участка: порядок действий

snizhenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastkaОрганизации и физические лица с собственности платят налог государству. В частности, в размере 0,3% от стоимости недвижимости. В настоящее время рыночная цена приравнена к кадастровой. Поэтому налог возрос. И стал актуальным вопрос о том, как снизить кадастровую стоимость земельного участка.

Что такое кадастровая стоимость и как она рассчитывается

Кадастровая стоимость – это публичный эквивалент цены земельного участка, необходимый для вычисления разных платежей. Особенно, для уплаты земельного налога.

Основной фактор, определяющий кадастровую величину – это удельная стоимость земель в определенном массиве, называемый в записях Росреестра в качестве кадастрового квартала. Удельная стоимость выступает основанием расчета кадастровой цены участка земли, при этом учитывается его общая площадь.

В процессе расчетов принимается во внимание показатели:

  • категория земельного надела и НП, где он находится;
  • обеспечение его инфраструктурой;
  • приближенность, удаленность от центральной части НП;
  • местонахождение участка земли.

Вышеназванные параметры определяются в процессе оценке квартала в % соотношении к определяемой сумме. При наличии параметров или повышения качества земель, находящихся в НП, коэффициент исчисляется к базовому показателю стоимости. При отсутствии характеристик, а также снижения качества земельных наделов коэффициент остается неизменным. А также он может вычитаться из базового показателя.

Расчет производится не реже, чем один раз в 5 лет. А также не чаще 1 раза в три года. В процессе перерасчета ГКН переоценивает территории, которые находятся в его списке. Новая стоимость определяется на будущий период, после осуществления ревизии. На основании данных, которые были получены, определяется рыночная стоимость объекта недвижимости. И она зависит от кадастровой стоимости.

По каким причинам происходит завышение кадастровой цены на земельный участок?

Рыночная и кадастровая цена должны быть приблизительно одинаковыми. Но на самом деле, кадастровая стоимость выше рыночной в несколько раз. А это влияет на расчет налога, выкупную цену и платежи арендного назначения.

Разница получается, исходя из того, что при расчете цены на рынке учитывается не только его показатели, но и стоимость аналогичных объектов недвижимости, принятых на момент оценки.

Для вычисления цены кадастра принимаются во внимание следующие факторы:

  • насколько участок интересен для целей инвестирования;
  • его местонахождение;
  • динамика рынка на момент проведения оценки;
  • особенности расположения участка;
  • перспективы развития района, где он находится.

Если владелец земельного надела понимает, что цена на землю завышена, он может потребовать переоценки. В процессе стоимость может измениться в сторону снижения. И уменьшения добиваются, если в реальности цена завышена.

На практике, цена повышается из-за путаницы в записях, которые фиксируют ВРИ участка. А также неточные сведения об участке могут быть в едином реестре.

Основания снижения стоимости:

  • снижение стоимости земельного участка допускается:
  • порча плодородного слоя почвы;
  • образование на земле оврага, болота, обрыва;
  • оформление сервитута (публичного) бесплатно.

Все это понижает уровень полезности земельного надела. Кроме того, имеются и иные основания:

  • ВРИ, целевое назначение, категория земельного надела изменены;
  • участок был разделен: один собственник передал его часть другому, в результате образовалось несколько владельцев;
  • участок утратил полезные свойства;
  • произошли стихийные бедствия, обстоятельства непреодолимой силы: все это негативно повлияло на характеристики земельного надела.

Основания, приведенные выше, требуют предоставления доказательств. Это может быть оформленное экспертное заключение, выписка из ЕГРН, удостоверяющая факт изменения земельного участка.

В уменьшении ценового показателя земельного участка заинтересованы его владельцы, а также арендаторы, чьи платежи хозяину напрямую зависят от кадастровой цены земельного участка. Уменьшение стоимости можно добиться и на практике в 3-4 раза.

snizhenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka-poryadok-umensheniyaПорядок уменьшения

Каждый собственник имеет право посмотреть кадастровую цену своего надела на сайте Росреестра. Та же можно увидеть информацию, которая говорит о том, что была проведена переоценка. Если по данным из Кадастра собственник увидит, что цена неправомерно завышена, то он, как и арендатор (с согласия владельца) могут обратиться к оценщику. Это независимый эксперт. После его заключения необходимо прийти в Росреестр, в крайней ситуации – в суд. С требованием о том, чтобы была снижена кадастровая стоимость земельного участка.

Переоценка повторно разрешена, если примерная цена не выше 30% той, которая установлена в самом кадастре. В качестве доказательства правоты заявителя служит отчет независимого эксперта. Если названный норматив превышен, то одного оценщика в качестве доказательственной базы, будет мало. Необходимо привлечь к решению спорного вопроса нескольких специалистов, который имеют действительный статус членов СРО.

Простой и известный способ, который может привести к уменьшению стоимости, это административный способ. Он заключается в привлечении независимой комиссии. Специалисты анализируют документы и выносят вердикт. Если в привлечении Комиссии отказано, нужно обращаться в суд.

Кто обращается

Это заинтересованные в снижении цены лица. Иными словами, субъекты, имеющие правомочия:

  • собственников;
  • безвозмездного бессрочного пользования;
  • наследуемого владения, отданного пожизненно;
  • прав аренды.

Кроме того, по сложившейся судебной практике от ВС РФ, право на уменьшение кадастровой цены имеют те, кто изъявил желание выкупить земельный надел у государства.

Если земельный надел находится в крестьянско-фермерском хозяйстве, то есть фактически он разделен на долевую собственность, то согласиться на уменьшение цены должны все сособственники. И рассматривается только их совместное заявление, подписанное всеми, без исключения. Если заявление принес владелец одного земельного пая, ему будет отказано.

Для уменьшения кадастровой цены нужно позвонить в территориальное подразделение Росреестра. То есть, туда, к которому относится земельный надел. Записаться лучше предварительно, так как попасть к сотруднику регистрирующего органа достаточно тяжело.

От заинтересованного лица потребуется заявление. При его рассмотрении регистрирующий орган выносит положительное или отрицательное решение. Для последнего варианта существует письменная форма. В документе четко объясняются причины отказа. Если отрицательный ответ связан с техническими проблемами в документе (заявлении), то человек исправляет неточности и некорректности в нем, начинает заново писать заявку. Если заявитель все верно указал в документах, отказ не связан с ошибками в них, в случае несогласия с решением уполномоченного органа, он вправе обратиться в суд.

Документы для Росреестра

Только при их наличии будет рассмотрена заявка:

  1. Заявление от имени собственника, арендатора.
  2. Паспорт заявителя, доверенность от представителя.
  3. Выписка из ЕГРН, арендный договор, дарение и т.д.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Выписка из ЕГРН.
  6. Отчет о проведенной экспертизе оценщиком.

Бланк заявления заполняется по строгому образцу. Он может быть предоставлен в Росреестре. Потом вместе с документами заявление передается в комиссию, которая рассматривает возможность уменьшения кадастровой стоимости.

Реквизиты заявления следующие:

  • фамилия, имя, отчество собственника или арендатора;
  • данные его паспорта;
  • адрес проживания;
  • контактные данные;
  • Емейл.

В тексте должна содержаться просьба, изложенная уполномоченному органу о том, что необходимо переоценка земельного надела. Сотрудник Росреестра забирает заявление вместе с пакетом представленных бумаг. По факту этого он выдает расписку. В ней указывает дату, когда прийти за решением органа Росреестра.

Сроки

Решение о том, принято ли решение к рассмотрению, выносится в течение 7 дней. Если бумаги оформлены корректно, требование обоснованно, то дальше документы поступают в работу: ею занимается специальная комиссия. Дальше рассмотрение будет идти примерно один месяц.

Если заявление не будет принято в работу, об этом уведомляется гражданин. Это не что иное, как отказ уполномоченного органа. Он должен быть мотивированным, его причины необходимо прописать. Опротестовать отказное решение возможно. Сделать это нужно в течение 10 дней. Обращаться уже необходимо в суд.

Можно обойтись без услуг административной комиссии. Практика показывает, что этот способ более результативный. Но он стоит дороже, поскольку здесь необходимо привлечь профессионального юриста.

И в том, и в другом варианте речь идет об обращении в суд. Заявителем выступает заинтересованное лицо, ответчиком – Росреестр. Нужно к документам приложить доказательства того, что кадастровая цена установлена неправомерно. И Росреестр отказал в ее уточнении. Алгоритм обращения одинаков для граждан, а также для юридических лиц. Иск пишется по правилам 131 ст. ГПК. И здесь лучше обратиться к юристу для правильного составления документа. В обратном случае, срок рассмотрения спорного дела, может затянуться. Судья к производству принимает только верно составленные процессуальные документы.

Ссылка на основную публикацию