Спор о границах земельного участка: исковое заявление, исковая давность

Споры о границах земельного участка возникают не только между рядовыми гражданами, но юридическими лицами и даже административными органами. При возникновении спорной ситуации, её нужно быстрее решать, пока она не перешла в категорию безнадёжных или опасных.

Основные виды земельных споров

Споры могут касаться разных аспектов владения участками или их использования. Земля — дорогостоящий актив, поэтому возникновение конфликтных ситуаций, действующими лицами которой могут быть физические, юридические лица, и даже крупные компании.

На практике встречаются следующие ситуации:

• Разногласия по земельным границам. Возникают, как правило, между соседями. Причины: кадастровые ошибки, незаконный захват земли, утраченные границы участка. Решение: вынос новых крайних точек участка с последующим обновлением сведений в документах.
• Выделение доли между сособственниками. Возникает спорт относительно того, кому какая достанется часть. Но поскольку далеко не каждый территориальный надел можно разделить даже на 2 равные части, не говоря уже про большее количество частей, вопрос с сособственниками решается в судебном порядке.
• Использование земли не по прямому её предназначению. Например, вместо ведения огородного или дачного хозяйства, идут капитальные строительные работы.
• Признание прав на землю. Зачастую спор возникает между наследниками, лицами, получившими в дар участок. Суть заключается в том, что они не могут оформить правоустанавливающие документы из-за препятствия того или иного субъекта.
• Некоторые категории граждан имеют право получить надел бесплатно. Только административное управление не всегда следует закону, и в таком праве отказывают. Такие лица должны обращаться в суд, чтобы добиться получения земли.

Это далеко не все виды споров, но именно они встречаются чаще всего. Разрешение конфликтных ситуаций в полной мере зависит от того, кем являются стороны — юридические или физические лица. В первом случае действовать придётся по такому порядку: сначала отправляется оппоненту письмо, затем переговоры, и далее обращение в арбитраж. Для частных субъектов таких ограничений нет, поэтому они могут решить всё мирным путём  или сразу обратиться с иском в суд.

Как действовать

Порядок действий зависит от причины спора. Но предусмотрен универсальный план действий, и состоит он из следующих этапов:

1. Проконсультироваться с дипломированным юристом. Для этого ему нужно рассказать о споре: с чего всё началось, какие позиции у оппонентов, были ли предприняты действия для улаживания сложившей ситуации. На основании полученной информации, он даст несколько полезных рекомендаций.
2. Уладить конфликт мирно. Нужно составит претензию, и отправить её другой стороне. В ней описать требования, аргументы своей правоты и т. д. Можно ничего не писать, а высказать всё это в устной форме, если нет личной неприязни. В случае договорённости, зафиксировать письменно и зафиксировать своими подписями.
3. Подача искового заявления в суд. Сразу стоит заметить, этот процесс финансово затратный, но без него не обойтись, если другие варианты разрешения конфликтной ситуации не помогли. Чтобы грамотно составить иск, стоит воспользоваться помощью юриста.

Каждый собственник земельного надела обязан знать, как нужно поступать в той или иной ситуации, и не накалять обстановку.

В какой суд обращаться

В судебной практике есть такое понятие, как — подсудность, исковое заявление рассматривает определённый суд, другие даже его не примут. Так, спорами, возникшие между юридическими лицами занимается арбитражный суд, простым гражданам нужно обращаться в судебную инстанцию общей юрисдикции.

Подсудность зависит от характера спора и его сторон. Если это физические субъекты, дело рассматривается в районном суде общей юрисдикции. Делами юридических граждан занимается арбитражный суд. Чтобы обжаловать первое решение, необходимо подать апелляцию в окружной, федеральный или Верховный суд.

Если между сторонами был заключён договор, в котором указан конкретный суд для разрешения возникших конфликтов, это и определяет подсудность.

Срок исковой давности

У любой ситуации, рассматриваемой в рамках суда, есть свой исковая давность. Если срок истечёт, человек теряет возможность отстоять свои интересы. Среди возможных действий — расторжение и оспаривание договорных документов, устранение препятствий при землепользовании, обжалование отказа в выделении надела и т. д.

Срок давности подачи иска составляет — 36 месяцев, но также может зависеть от характера самой ситуации. Если говорить о сделках между сторонами, срок начинает исчисляться с момента действия договорного документа. Когда нарушаются права собственности, исковая давность отсчитывается с того момента, когда пострадавшее лицо узнало об ущемлении своих прав.

В некоторых случаях исковая давность может отсутствовать. Например, права собственности нарушены из-за кадастровой ошибки. Нарушение можно устранить посредством подачи негаторного искового заявления. Есть и такие ситуации, когда сроки могут быть приостановлены: военное положение, временные моратории, чрезвычайные происшествия, катастрофы и иные запреты.

Что делать, если срок пропущен

Если сроки по какой-то причине пропущены, не нужно опускать руки, и тем более, отчаиваться. Во-первых, выяснить причину, почему это произошло. Например, если человек болел, был в долгой командировке, находился в тюремном заключении. Сроки могут быть пересмотрены, но при себе необходимо иметь документальное подтверждение.

После этого, составить иск и отправить в суд для рассмотрения. Если приведённые аргументы судья сочла достаточными, исковая давность будет продлена на определённый срок.

Описание кадастровых ошибок и способы их устранения

Допущенная неточность должна быть исправлена, не доводя это дело до судебного разбирательства. Собственник не сможет продать своё недвижимое имущество, сдать в арендное пользование, передать по наследству. В общем, невозможны никакие юридические действия, пока кадастровая ошибка не будет устранена.

Классификация

Подразделяются на реестровые и технические ошибки. Более детально они будут рассмотрены далее.

Реестровые — ошибки допущены в документах по вине кадастровых специалистов, административных органов. Это неверное установление земельных границ и указание общей площади недвижимого имущества, некорректное проведение межевого процесса.

Технические — абсолютное несоответствие занесённых в реестр информации, опечатки, неправильно указан адрес объекта. Исправление ошибок подобного характера можно провести за максимально сжатые сроки.

Как обнаружить

Заметить кадастровую ошибку могут административные органы, соседи, собственники недвижимого имущества. Наиболее часто выявляются при внесении изменений в кадастровый реестр, получении выписки из ЕГРН, постановки недвижимого имущества на учёт, а также при получении квитанций из налоговой службы с некорректным начислением платежей. Сотрудники госорганов могут сами выявить недочёты и уведомить об этом собственника.

Как исправить

Метод исправления будет зависеть от допущенного несоответствия. А именно, это может быть:

1. Наложение двух и более соседних земельных участков друг на друга. Это может произойти из-за несоответствия законодательства. До введения закона No1453, процедура выполнялась по единой угловой системе. Профессиональная некомпетентность кадастровых инженеров — самая распространенная оплошность. Пока всё не будет исправлено, работы на данном земельном участке следует прекратить.
2. Некорректное местоположение границ. Подать заявление в кадастровую службу, специалисты должны его принять и уведомить заинтересованное лицо о принятом решении. Межевание будет проведено повторно, новые данные занесут в общую базу реестра.
3. Устаревшие сведения, они были внесены до 1.03.2018 г. то есть до момента внесения поправок в земельный кодекс. Предварительно свои действия нужно согласовать с соседями, затем написать заявление на исправление недочётов. Проводятся повторные кадастровые работы.

Чтобы исправить допущенные ошибки без обращения в суд, нужно пригласить инженера, в местные органы сообщить об установлении новых границ и составить акт. В нём должен быть указан территориальный адрес, сведения о соседних участков, поставить дату и подписи всех участников этого процесса.

В противном случае решать вопрос придётся в судебном порядке. В иске указать сведения об истце, ответчиках и о допущенной ошибке. Кроме этого указать порядок действий, которые были предприняты для урегулирования вопроса.

Земельные споры между юридическими лицами

Они могут возникнуть на почве нарушений договора, объектом которого выступает земля, вмешательства в деятельность землепользователя.

Разновидности земельных споров:

• Переход, изменение, прекращение, возникновение, восстановление прав на участок.
• Причинение ущерба земле, неисполнение финансовых обязательств, убытки причинённые собственнику и иным субъектам;
• Нарушение основного предназначения участка;
• Возникновение спора в ходе конкурсного производства;
• Досрочное прекращение арендного договора.

Назревающий конфликт трудно не заметить. Любую ситуацию проще предотвратить, чем допустить её развитие до судебных тяжб.

Как разрешить спор

Если юридическое лицо понимает, что ввиду финансовых трудностей, он не сможет своевременно внести плату за арендное пользование участком, должен предупредить арендатора и попросить отсрочку. Для этого нужно направить ему соответствующее письмо с отображением данной просьбы. Если это не поможет решить проблему, при обращении в суд, это будет положительно воспринято в ходе разбирательства.

В претензионном письме необходимо указать следующую информацию:

• суть конфликта: как должно быть в рамках действующего договорного документа и какая ситуация сложилась в настоящее время;
• варианты разрешения спора;
• последствия отказа. Например: спор будет решаться через суд, наложение штрафных санкций к основным финансовым требованиям.

В ответ на письмо, вторая сторона может выдвинуть свои требования и пути решения ситуации. Достигнутый компромисс всегда лучше, чем судебные разбирательства, которые отнимают массу времени на подготовку документов, и их рассмотрение. Если есть возможность решить спор в устной форме, это будет быстрее, чем писать друг другу письма.

Крайняя мера, которой можно воспользоваться для разрешения конфликтной ситуации — обращение в арбитражный суд. Причём по месту расположения участка земли, а не ответчика. Первый, и главный, шаг — правильно составить исковое заявление. В нём нужно не только максимально подробно рассказать о споре, но и ссылаться на соответствующие законодательные акты.

Поскольку не каждый человек встречается с такими ситуациями, и соответственно, не может знать, как нужно правильно составлять акт. Поэтому необходимо проконсультироваться с юристом. Он предложит несколько вариантов правовой позиции, которую нужно будет отстаивать. Также подсчитает сумму предполагаемого ущерба и иных положенных по закону выплат.

Чтобы принять решение, суд учитывает множество факторов, и не всегда неопровержимым доказательством являются документы. Могут понадобиться эксперты или 1-2 свидетеля. Желательно привлечь к решению спорной ситуации компетентного юриста.

Административный порядок рассмотрения споров

На сегодняшний день считается устаревшим способом разрешения конфликтных ситуаций, но всё же, иногда применяется. В данном случае обращаться нужно в местный управляющий орган. Существуют некоторые ограничения для административного порядка — он решает только те вопросы, которые касаются прав на территориальный надел или пользования земельным участком, остальными спорами занимается местная администрация.

Во многом административный порядок напоминает иск в суд, состоит из следующих нижеизложенных этапов:

1. Подготовка и подача заявления. В заявительной форме одна из сторон конфликта указывает, с чего начался спор, какие он видит способы решения, прикладывает документы и передаёт в орган.
2. Поскольку такие вопросы не решаются в одностороннем порядке, администрация уведомляет вторую сторону, и даёт определённое время, чтобы подготовиться и привести аргументы для обоснования принятой позиции.
3. Назначается дата заседания в присутствии конфликтующих лиц, главы местной администрации или его заместителя. На основании полученных сведений, выносится решение.

Но стоит знать, что это постановление можно обжаловать в суде. Как показывает практика, проще решить спор в устной форме. Для этого нужно конфликтующим сторонам обозначить время встречи, которая будет происходить в присутствии дипломированного юриста. Эта форма крайне удобная, все вопросы можно обговорить, выслушать оппонента, найти компромисс. Могут возникнуть сложности, если субъекты испытывают к друг другу неприязнь, кроме обращения в суд, иных вариантов не может быть предусмотрено.