Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Аренда земельного надела сельхозназначения или с иным ВРИ означает передачу во владение другому лицу участка. В правоотношениях принимает участие две стороны: владелец земли, а также арендодатель. Последний платит арендную плату. Договор заключается на определенное время. Но срок аренды земельного участка не является существенным пунктом, поэтому не включение его в текст соглашения вполне законно. В этой ситуации арендный контракт оформляется на неопределенное время.

Краткосрочно

Обычно такой договор охватывает срок от 3 до пяти лет. Контракт предполагает возможность его продления, если стороны договорятся между собой.

Договор, заключенный на период от года, регистрируется в обязательном порядке. Без регистрации аренда теряет юридическую силу.

Долгосрочные договоры

Если аренда заключена в долгосрочном порядке, то обычно в документе прописывается срок от 5 до 49 лет.

И в этом случае, в тексте договора назначаются условия сотрудничества партнеров и порядок продления их отношений. На долгое время они оформляются под ИЖС, ведения бизнеса, а также длительной эксплуатации земли.

Срок аренды иногда не указывается. И в этой ситуации участники правоотношения могут отказаться в любой момент от сотрудничества. Но об этом они обязаны предварительно уведомить друг друга. ГК РФ устанавливает, что оповещение должно быть отослано от одной стороне к другой за 3 месяца (ст. 610). Это положение касается любых собственников, включая и участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Зависимость срока от назначения земель

По общему правилу, стороны самостоятельно прописывают срок аренды. Но бывают исключения из правил. Срок может быть различным: все зависит от того, какое назначение имеет земельный участок.

Аренда незавершенного объекта

Срок – более 3 лет. Это правило общего характера. Законодатель исходит из логики, что 3 года – это достаточный срок для того, чтобы достроить сооружение. Но, как следует из практики, из общих правил существуют исключения. Они касаются моментов, когда правомочие собственника на объекты, которые принадлежат к категории недостроенных и признаны таковыми в законном порядке, приобретено на торгах по реализации объекта. Он был изъят у собственника, так как действие аренды было прекращено.

Более простыми словами: исключение из общего срока (3 года) возникает, если объект незавершенного строительства был продан. И это было сделано на аукционе. Старый собственник не смог вовремя закончить возведение здания. Аренда закончилась. Теперь стоит разобраться с вопросом о том, а какой же срок строительства устанавливается для покупателя, победившего на аукционе? Закону сложно ответить на этот вопрос. Замечено, что в этих ситуациях, существует множество норм отсылочного характера. Путем перехода из одной к другой, устанавливаем, что длительность аренды земельных наделов должна быть в два раза больше срока, который установлен для исполнения инженерных работ, архитектурного проектирования, строительства. Идем дальше, и узнаем, что существует Приказ Минстроя. Он датирован 2015 годом, под N 137. Документ прописывает сроки, которые необходимы для вышеперечисленных действий.

При анализе положений Приказа становится ясно, что срок на вышеперечисленные работы зависит от габаритов строящегося объекта. Минстрой следует простой логике: чем больше сооружение, тем дольше его строить. Срок вычисляется, исходя из площади сооружений.

Срок аренды относительно линейных объектов

К ним относятся:

• линии электропередач;
• водо и газо нефтепроводы;
• дорожные пути;
• объекты связи и т.п.

Длительность их аренды – до 49 лет, здесь никаких сюрпризов не предвидится.

Осуществление дачного хозяйства, освоение территории в комплексном порядке

Срок актуален только для ЮЛ, которые арендуют земельный участок для комплексного освоения, ведения дачного хозяйства.

В 2019 году N217-ФЗ исключил такое понятие, как ведение дачного хозяйства. Но оставил «для ведения садоводства». Срок аренды – от 3 до 5 лет.

Добыча охотничьих ресурсов

Участки земли, а также лесные наделы могут быть предоставлены в аренду для добычи охотничьих ресурсов. Но эта деятельность может быть осуществлена только в черте таких угодий. Длительность найма участков земли равна сроку соглашения, заключаемого по предмету добычи ресурсов охотничьего назначения. Обычно документ заключается на срок от 20 до 49 лет. Интервал аренды земельного надела, предназначенного под рассматриваемые цели, имеет «вилку» от 20 до 49 лет.

Универсальность

Закон разрешает владельцу недвижимости, которые находится на наделе, получить землю без торгов. Длительность аренды – не может быть больше универсального срока.

49 лет – интервал, он установлен в ст. 39.8 ЗК РФ. Этот длительный период носит универсальный характер, и это проваляется в том, что он устанавливается в отношении участков, где срок не прописан.

Если предоставлен земельный участок, который заменяет изъятый

Закон устанавливает правило, по которому участок земли может быть изъят у собственника. Основанием к этому служат нужды государственных или муниципальных органов. Если надел арендован, то власти обязаны предоставить надел со схожими характеристиками. Срок аренды в этом случае не сможет превышать предыдущий, установленный по договору для изъятого участка земельного надела.

Таким образом, получается: если человек арендовал землю на 20 лет, пять из которых он пользовался ею. Но землю изъяли. В этом случае заключается новый контракт, предметом которого выступает схожий участок. Но срок аренды не может быть больше оставшегося по предыдущему договору. То есть, он не может быть больше 15 лет.

Срок арендных отношений для проведения работ с пользованием недрами

На пользование недрами выдается лицензия. Она имеет определенный срок действия. Длительность аренды земельного надела, который предоставляется для осуществления работ по пользованию недрами, должен превышать срока лицензии, но не больше, чем на пару лет. Об этом говорит ст. 39.8, п.8.

Срок арендных отношений земельного участка, зарезервированного для нужд государственных и муниципальных органов

Уполномоченные органы, обладающие властью, данной государством, вправе резервировать земельные наделы для своих потребностей. Причем местные или государственные органы власти могут резерв отдать в аренду. И в этой ситуации срок такого соглашения не превышает 3 лет. Но отдельно он может достигать и 25 лет.

Арендовать зарезервированный участок не очень выгодно. Это объясняется тем, что в любой момент арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, досрочно. Но органы власти обязаны сообщить об этом факте арендатору нем менее чем за 12 месяцев.

Истечение срока арендных отношений

Например, истекает срок арендных отношений. Стороны должны как-то отреагировать на это. Обычно арендодатель предварительно оповещает арендатора о том, что пользование землей заканчивается согласно оговоренному сроку.

В этой ситуации возможно три варианта:

1. Договор с обоюдным согласием между сторонами перезаключается на новый срок действия.
2. Оформляется дополнительное соглашение к договору.
3. Автоматическая пролонгация существующего контракта.

Расшифруем эти пункты:

1. Первая ситуация: стороны заново оформляют арендный договора. Положения старого контракта заканчивают юридическое действие. Стороны по своему усмотрению могут оставить старые пункты, а также вносить новшества в договор. Менять можно такие положения, как порядок оплаты, внесение платежей (график), пользование земельным наделом и т.д. Остаются прежними только участники правоотношения. К такому способу прибегают только к аренде долгосрочного характера.
2. Дополнительное соглашение опирается на положение действующего договора. Если оно автономно, документ не обладает юридической силой. Соглашение может отражать изменение сроков аренды. И на них пролонгируется сам контракт. В чем состоит преимущество подписания дополнительного соглашения? Оно не такое хлопотное занятие, как составление нового договора. Поэтому неудивительно, что этот способ на практике встречается чаще всего. Старый арендный контракт сохраняет правовую силу, а также условия. Он дублируется в дополнительном соглашении. Его регистрация в Росреестре не требуется.
3. Пролонгация договора. Если стороны не заявили о его расторжении, то контракт автоматически продляется. Но также стороны могут пролонгировать его по собственной инициативе.

Выводы

Но иногда арендатор, надеясь на продолжение сотрудничества, получает отказ. Правомерность решения арендатора зависит от того, кем выступает арендатор. Если это физическое лицо, то просто расторгнуть договор и отказать в его продлении арендодатель не вправе. Но при условии того, что арендатор, со своей стороны, не нарушил арендные условия. То есть, он всегда, без задержек платил арендную плату, не ухудшал имущество арендодателя. В этой ситуации арендатор в статусе физического лица имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. И если арендодатель в этом вопросе не пойдет на уступки и не заключит новый договор с тем же добросовестным партнером, он может нарваться на компенсацию арендатору.

Другая ситуация возникает, если арендодателем выступает местный орган власти. Например, муниципалитет. Ему, по сути, все равно, кто будет арендовать земельный надел. Главное, чтобы платили и не нарушали закон в арендных отношениях. Муниципалитет по закону не обязан соблюдать право преимущественной очереди. Исходя из этого, он может спокойно заключить договор с новым арендатором, если срок предыдущего соглашения заканчивается. И что интересно – новый партнер выбирается в ходе проведения аукциона. Но никто не может запретить старому арендатору участвовать в них. В сущности, для старого арендатора все начинается по-новой.