stoimost-zemelnogo-uchastkaГлава 5.1. ЗК РФ устанавливает порядок выкупа земли из государственной и муниципальной собственности. Стоимость земельного участка зависит от разных факторов. Рассмотрим каждый из них.

Условия выкупа

В частную собственность можно получить земельный надел. Закон позволяет сделать это на основании договора купли-продажи при выкупе у администрации НП, где находится земельный надел. Если человек или ЮЛ решили воспользоваться покупкой, необходимо соблюдение определенных условий:

  1. Ограничения на приобретение земельного надела отсутствуют.
  2. Использование участка происходит в соответствии с его назначением, без нарушений ВРИ.
  3. Заявитель участвует в аукционе.
  4. Выкуп может производиться без участия в торгах.
  5. Межевое дело формируется за счет покупателя, как и постановка земельного надела на кадастровый учет.

В собственности граждан, а также ЮЛ могут находиться участки, которые не изъяты или не ограничены в гражданском обороте. К этим участкам относятся земельные наделы лесного фонда, а также территории со стратегически важными объектами для страны. Также это могут быть объекты, которые могут причинить населению потенциальный, но не умышленный вред. Государство не может передавать в собственность приграничные земли.

Заявитель обязан понимать, что, приобретая землю в собственность, он использует ее по назначению. Если у государства он выкупил землю под строительство жилого дома, а построил магазин, то ему могут грозить неприятности. Это объясняется тем, что целью выкупа он декларировал возведение дома, пригодного для проживания, а по сути – занимается предпринимательской деятельностью.

Покупка земли происходит двумя путями:

  • торги;
  • без аукциона.

Торги по продаже участков проходят по правилам аукционов. На них предлагается лот. Это земля, за которую назначается первоначальная цена. Предварительно участники аукциона записываются на него. Торги считаются состоявшимися, если в них принимает участие, как минимум, два человека.

Если торги не проводятся, то выкуп осуществляется по фиксированной сумме в отношении лиц:

  • участок находится у них в аренде, на режиме бессрочного пользования;
  • участок создан в процессе образования земельного надела для дачи, под ИЖС, освоения территории в комплексном порядке;
  • на участке располагается объект, который принадлежит покупателю;
  • участок предназначен для нужд ИЖС, ЛПХ, ДНТ и т.д.

Это не весь перечень, так как в ЗК РФ предусмотрено 11 оснований, служащих причинами выкупа. Главная информация сосредоточена в ст. 39.3. ЗК РФ.

Одним из важных моментов в выкупе земельного надела выступает постановка на учет. Участки должны быть идентифицированы среди общей массы земли, а также им присваивается уникальный идентификатор, по которому их легко найти. Это кадастровый номер, без которого участок нельзя зарегистрировать в Росреестре. Перед постановкой земельного угодья на кадастр, нужно определиться с границами земельного надела. С этой целью проводится межевание за счет потенциального покупателя. При этом процессе специалисты определяют точные границы земельного надела.

Если правообладатель арендовал земельный надел, то он также проводит межевание участка, кадастровый инженер или он сам передает данные в Росреестр. Если выкупается первичная земля, составляется схема ее расположения в случае, если надел находится вне пределов НП. Схема, которая была составлена, получает одобрения у местной администрации. Человек ставит землю на учет, а потом регистрируется в Росреестре. Вновь образованный участок выкупает.

stoimost-zemelnogo-uchastka-u-gosudartvaПреимущества выкупа у государства

Покупка земельного надела у государства отличается от приобретения от частного собственника. Разница состоит в том, что в этом приобретении отсутствуют так называемые «подводные камни». Так как государство выступает продавцом земельного надела, сделка прозрачна. Информацию о том, какая земля продается, в каком из НП, можно узнать на сайте муниципального образования, где находится земельный надел. Если человек решил принять участие в аукционе, то можно посмотреть информацию о торгах на официальном сайте https://torgi.gov.ru.

Кроме того, государственная земля стоит дешевле, если сравнивать этот показатель с частниками. Разрешен выкуп участка по кадастровой цене, заниженной стоимости, либо в результате аукциона, где участники повышают цену сами, пытаясь перебить друг другу покупку. Если говорить о выкупе по цене, которая ниже кадастрового показателя, то такое возможно в отношении следующих категорий населения:

  1. Инвалиды, пенсионеры – 50% от кадастровой стоимости.
  2. Скидка от 20 до 60% для арендаторов, которые пользовались участком долгое время.
  3. 80% для выкупа с изменением назначения и категории земельного надела.

Для лиц, которые более 10 лет пользовались земельным наделом и имеют на нем строения капитального назначения, стоимость может быть снижена, но незначительно – на 2,5%.

Сумма денежных средств, которая является минимальной, зависит от процента. Он определяется для каждой категории граждан в отдельности. Процент высчитывается из установленной на текущий момент кадастровой цены на недвижимости.

Статья 281 ГК РФ посвящена вопросу выкупа земельного надела. Она также устанавливает категорию льготников. Это пенсионеры, люди, имеющие ограниченные возможности, многодетные семьи.   

Если гражданин хочет взять участок земли в аренду, то сумма выплат составляет от 20 до 60% кадастровой стоимости. Конкретный процент расчетной ставки зависит от решений администрации, принятых в результате проведения специальной комиссии.

Различия в процентах чаще всего зависят от срока аренды или иного способа владения, чем дольше человек пользуется землей, тем меньше ставка. Также повлиять на конечную цену могут различные строения и прочее имущество, находящиеся на территории.

stoimost-zemelnogo-uchastka-stoimostСтоимость

Обычно участок приобретается по выкупной стоимости, но ее часто называют кадастровой. Это связано с тем, что расчет осуществляется на основании данных из кадастра.

Уплата обязательных сборов происходит на основе кадастровой цены. И выкупная в этом отношении не играет никакой роли. Она также не оказывает существенного влияния на покупку и продажу земельного надела на рынке. Отношения внутри его – сугубо динамичные. Они зависят от спроса и предложения. А также рыночную цену недвижимости могут определять иные факторы.

Но рыночная стоимость также используется, на нее обращают внимание в ходе торгов за участок от имени государства. В частности, она используется в ситуациях:

  • может выступать своеобразным стартом на аукционе, который проводится между его участниками, желающими приобрести один и тот же земельный надел;
  • определением для вычисления размера арендных платежей за пользование земельным угодьем;
  • для расчета выкупной цены.
Выкупная стоимость не зависит от факторов переоценки земельного угодья, а эту процедуру осуществляют местные органы власти. Базовый показатель выкупа меняется из-за формул, на которых производится расчет, показателей кадастровой стоимости, решений администрации НП в каждом индивидуальном случае.

Выкупная стоимость формируется собственником земельного надела. Им выступает орган власти местного или регионального уровня, а также местная администрация. Выкуп происходит на основании документов:

  • постановление, в котором говорится о том, что выделяются участки земли;
  • договор, который подтверждает, что произошла сделка, предметом которой выступило недвижимое имущество, оно было отчуждено из владения органов власти и передано гражданину или ЮЛ;
  • договор об аренде между гражданами и местной администрацией.

Заявление, которое поступает от граждан, решивших купить земельный надел, рассматривается специально созданной Комиссией. Во внимание принимаются различные обстоятельства, которые касаются, как самого процесса выкупа, так и характеристик земельного надела. Важен ВРИ, цели будущего применения земельного угодья. В результате Комиссия принимает решение. Результат публичных слушаний, которые также проводятся, имеет значение, но не решающее. Окончательный ответ дает Глава муниципального образования.