Субаренда части земельного участка — в 2020 году

subarenda-chasti-zemelnogo-uchastkaСтатья 22 Земельного Кодекса РФ, 615 ГК РФ устанавливает такое понятие, как субаренда части земельного участка. Договор почти не отличается от найма, но с незначительными отличиями, которые порождаются сутью договора. Рассмотрим, как заключить субаренду по ИЖС, на каких условиях.

Субаренда представляет собой сделку, по которой происходит передача арендуемого участка земли гражданину или юридическому лицу. Но заключать аренду сторона правоотношения имеет право в случае, когда основной договор оформлен по всем правилам. Обязательным его условием выступает оплата временного пользования и распоряжения земельным наделом со стороны субарендатора. Другой участник – арендатор взамен оплаты предоставляет земельный надел, оформленный по всем правилам. Без межевания сдать его в аренду будет сложно.

Зачем заключать договор субаренды

Когда арендатор берет земельный надел, находящийся в муниципальной собственности в наем, он может не пользоваться его частью. В этой ситуации участок простаивает. Для того чтобы этого не допускать и получать с него доход, арендатор сдает земельный надел в субаренду.

При оформлении субарендного договора стоит обратить внимание на следующие пункты:

  1. Арендодателем выступает собственник земельного надела, если оформляется арендное соглашение. В случае с субарендой, сдавать землю будет арендатор. Это лицо не является владельцем земли, но пользуется ею на временной основе.
  2. Когда арендатор сдает землю в субнаем, он должен получить согласие ее собственника. Но этот вопрос достаточно спорный, положение о субаренде можно внести в текст договора, либо правоотношения закрепить с форму дополнительного соглашения.
  3. При аренде участка земли отсутствуют ограничения сроков арендного договора. Иными словами, стороны вправе совместно продумать вопрос о том, на какое время им заключить соглашение. В случае с субарендой, этот договор ограничен сроком действия основного. То есть, он не может его превышать.
  4. Положения субарендного договора не могут противоречить положениям основного соглашения.
  5. Если участок находится в государственной собственности его государственных и муниципальных органов, то проводятся торги на заключение арендного договора. В них побеждает тот, кто предложит за оплату аренды наибольшую цену. При субаренде необходимость участия в аукционе отпадает. Субарендатору нет необходимости принимать участие в торгах, подавать на них заявки, а также передавать задаток в качестве участника.

Нюансы

Это основные нюансы договора субаренды. Необходимость в поиске субарендатора возникает тогда, когда арендатор долгое время не пользуется земельным наделом, но при этом не готов идти на расторжение сделки с собственником. Обстоятельства могут быть самыми разными. Когда арендатор находит человека, готового нанять у него часть территории, такие вопросы, как стоимость пользования наделом и сроки арендной платы, ее форма решается арендатором. Всю информацию он обязан передать субарендатору для достижения согласия по этим пунктам.

Оповещение владельца недвижимости о том, что арендатор нашел для себя человека или организацию, которые возьмут в пользование часть земельного надела, необходимо делать только после предварительного согласования всех пунктов будущего соглашения. Но согласие собственника в этой ситуации является обязательным. Если оно не поступает, то сделка по субаренде будет признана недействительной.

Исключения из правил составляют договоры аренды, которые заключены на срок более пяти лет. В этой ситуации арендатор, длительное время пользующийся земельным наделом, вправе сдать его часть гражданину или организации, но не спрашивая согласия с собственника, а просто его уведомив об этом.

Договор субаренды: основные положения и реквизитыДоговор субаренды: основные положения и реквизиты

Договор субаренды по аналогии с основным соглашением заключается в форме письменного документа. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения бумаги, поэтому стороны по собственной инициативе вправе решать вопрос о посещении ими нотариальной конторы.

Содержание соглашения должно быть следующим:

  1. Информация о сторонах правоотношения: арендатор и субарендатор.
  2. Предмет аренды. Это существенное условие договора, предполагающее полное его описание. Сюда включаются такие данные, как кадастровый номер и площадь, адрес, ограничение пользования.
  3. Полномочия сторон соглашения.
  4. Условия сделки, размер и срок оплаты, субаренды.
  5. Последствия, возникающие при невыполнении положений договора.
Положения субаренды не могут противоречить основному соглашению. В противном случае он признается не соответствующим закону. 

Обязательно в договоре указывается срок, на протяжении которого будут действовать отношения между сторонами. Срок начинает отчитываться с момента подписания договора и прекращается не позднее даты завершения основного.

Документы для заключения субаренды

Каждая сделка сопровождается передачей документов и их анализом. Для того чтобы законно ее провести, нужно собрать пакет документов:

  • договор аренды: это бумага, подтверждающая факт пользования, распоряжения земельным наделом на временной основе;
  • кадастровый паспорт участка земли;
  • если участок обладает особым статусом, то необходимо разрешение от государственных органов;
  • паспорта сторон, планирующих заключить сделку, а также реквизиты ЮЛ;
  • разрешение, выданное от владельца земельным наделом на передачу имущества третьему лицу, то есть субарендатору.

После подготовки и сбора всех необходимых бумаг заключается договор субаренды. Образец можно найти в интернете или воспользоваться услугами юриста. Документ необходимо регистрировать, если правоотношения между сторонами планируются длительными, на срок от 11 месяцев. Для этого в уполномоченный орган подаются следующие документы:

  • основной договор;
  • соглашение о субаренде в 3 экз.;
  • паспорта участников (заверенные копии);
  • кадастровый паспорт на землю;
  • технический паспорт на расположенные на земельном наделе строения;
  • квитанция об уплате государственной пошлины за оказание услуги.

Документы в регистрирующий орган может быть поданы одним или всеми участниками сделки. В течение одного месяца уполномоченная инстанция должна зарегистрировать субаренду.

Если субаренда заключается на срок, менее 12 месяцев, то регистрация соглашения в Росреестре не требуется.

Передача в субаренду части земли

Субарендатор, заключивший договор по всем правилам, выступает в нем третьей стороной. Помимо него, в сделке принимают участие собственник земли и наниматель имущества. Обычно сдается часть земельного надела, если, например, его площадь позволяет сдать недвижимость в наем. Закон не устанавливает минимальных и максимальных лимитов этого показателя. Стороны по договоренности между собой решают этот вопрос.

Субарендатор обладает одинаковыми с арендатором правами:

  1. Использование земельного надела и находящихся на них построек, если это не противоречит положениям договора.
  2. В дом, который стоит на субарендованном участке, могут быть заселены члены семьи субарендатора.
  3. Предоставление земельного надела третьим лицам.

В обязанности арендатора входит использование земельного надела по назначению, своевременная выплата второй стороне арендной платы. Договор может включать дополнительные обязанности субарендатора, но все они предварительно оговариваются со второй стороной правоотношения.

Права, как и обязанности субарендатора обговариваются с арендатором предварительно. Несмотря на то, что полномочия сторон соглашения не выступают существенными условиями арендной сделки, их необходимо четко зафиксировать. Это избавит стороны в дальнейшем от изнурительных судебных процедур. 

Договор субаренды – это сделка, в которой принимают участие три стороны. Это собственник участка, арендатор и субарендатор. Владелец недвижимости стоит особняком в правоотношениях между сторонами. Договоренность по основным положениям договора должны достичь между собой арендатор и тот, кто пользуется земельным участком.

Ссылка на основную публикацию