Субаренда части земельного участка

Субаренда части земельного участка в 2021 году

Можно ли оформить надел в аренду и потом сдать отрезок в найм третьему лицу – на такой вопрос российское законодательство отвечает положительно, если хозяин земли согласен на подобную процедуру, она предусмотрена в основном договоре. В отличие от обычного съема правоотношение имеет определенные нюансы.

Законы и суть терминологии

Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации предусматривается возможность сдавать недвижимость в найм – это могут делать только прямые собственники (физические, юридические лица, муниципалитет или государство).

Субаренда части земельного участка является полностью законной и рассматривается в 615 статье ГК и 22 статье ЗК РФ. Первая содержит общие понятия, касающиеся имущественных отношений – условий, прав и обязанностей. Вторая касается конкретно земельного права.

Правоотношение с приставкой «суб-» подразумевает процедуру, когда имущество сдается не арендодателем (хозяином), а арендатором, т.е. оно уже оформлено в аренду и переснимается третьим лицом. Возникает особенность, характерная именно для этого правоотношения – появляется еще один участник, участвующий в финансовом и имущественном процессе.

В данном случае арендатор использует не всю территорию – отдельный отрезок он пересдает третьему лицу. При этом он может получить выгоду, если цена за квадратный метр субнайма будет выше, чем по основной аренде – если на это не наложено ограничение владельцем.

Когда целесообразно оформить субаренду

Когда целесообразно оформить субаренду?

Распространенные ситуации, когда поднаем является выгодным для хозяина недвижимости:

  • Лицо имеет в собственности большую территорию, но у него нет времени заниматься ее распределением между многочисленными съемщиками. Выходом будет сдать ее одному или нескольким отдельным контрагентам, которые в свою очередь займутся сдачей и также получат свою прибыль.
  • Аналогично можно поступить, если есть возможность для того, чтобы обрабатывать только часть съемной недвижимости, но уже оформлено соглашение на весь надел. Чтобы не быть в убытке, пересдать неиспользуемый отрезок.
  • Собственником может быть муниципалитет или государство – в этом случае арендовать землю несколько сложнее, чем у частного лица. Процедура связана с временными затратами и обязательным участием в аукционе. Поэтому проще переснять надел у арендатора, т.е. стать субарендатором.

Поднаем может быть организован всегда, если это разрешено основным договором. В большинстве случаев дополнительного согласия собственника не требуется – достаточно лишь уведомить его о предстоящей сделке в письменном виде. Если владелец желает, чтобы собственность пересдавалась, это прописывается на бумаге.

Найм и субнайм – отличия

Отличительные особенности, которыми обладает субаренда земельного участка:

  • Субарендодатель не является собственником надела, а лишь снимает в аренду на определенный срок и за установленную плату. При этом у него есть возможность компенсировать часть суммы за счет пересдачи недвижимости третьему лицу.
  • Инициатор сделки обладает ограниченными правами – их перечень устанавливает собственник имущества и указывает в основном договоре.
  • Выделение части надела и субнайм осуществляются только с согласия основного владельца территории.
  • В отличие от обычного найма в данном случае задействованы интересы не двух, а трех участников – хозяина, арендатора и субарендатора.
  • Стоимость поднайма и порядок, сроки ее выплаты устанавливаются съемщиком, а не наймодателем.
  • Оплата за пользование отрезка территории производится не собственнику, а арендатору. Иными словами, хозяин земли в этих финансовых отношениях не участвует, а лишь получает деньги от арендатора.
  • Договор заключается между арендатором и субарендатором – владелец лишь дает на это разрешение в виде специального пункта в основном договоре, заключенным между ним и съемщиком.

Что является предметом договора субнайма?

Понятие субаренды является более сложным, чем обычный найм – для того, чтобы не запутаться в определениях, необходимо четко понимать, что в данном случае является предметом договора. В классической аренде с двумя участниками это сам участок, т.к. он передается в пользование одним лицом другому за установленную плату.

В случае с поднаймом предметом будет являться не имущество, а право пользования выделенным отрезком надела. На первый взгляд понятие может показаться запутанным, но это именно так – территория уже передана как объект по основному акту, который разрешает передать возможность эксплуатации его части.

Этот нюанс необходимо понимать, т.к. подобная терминология используется в составлении договора субнайма. Грамотное составление бумаги даст определенные гарантии на случай судебного спора.

права и обязанности субарендатора

Какими правами и обязанностями обладает субарендатор?

Вопрос подробно рассматривается в статье 615 ГК РФ. Если провести сравнение, права и обязанности третьего лица в поднайме схожи с положением арендатора в аренде. Съемщику предоставляется возможность:

  • Пользоваться выделенным отрезком из общей территории, по которой заключен договор аренды. Целевое использование указывается в соглашении – это может быть ведение личного или фермерского хозяйства (возделывание земли или разведение скота), постройка жилого, дачного дома, подсобных сооружений. 
  • Эксплуатировать имеющиеся здания – жилые, хозяйственные, производственные, торговые и прочие объекты (например, колодец или водную скважину).
  • Если на отрезке территории располагается коттедж, в нем может жить семья субарендатора и другие лица – под его контролем. Возможность безвозмездной или оплачиваемой передачи строения третьим лицам оговаривается в документации.

Обязанности субарендатора:

  • Эксплуатировать землю строго по ее назначению – ведение личного подсобного хозяйства, проживание, торговая, производственная деятельность и проч. Вид разрешенного использования участка прописывается в акте и обязателен для соблюдения. Изменение деятельности возможно только после смены ВРИ (заявление на процедуру может подать только собственник).
  • Не сдавать имущество в найм повторно.
  • Поддерживать территорию в надлежащем состоянии – следить за порядком, не допускать запустения и нарушения качества почвы, не загрязнять экологию.
  • Соблюдать права соседей (если рядом расположены другие земельные наделы).
  • Своевременно и полностью выплачивать установленную арендную плату и неустойку (если имеется) по просрочкам платежей.
  • Давать возможность субарендодателю (и основному арендодателю) проверять, в каком состоянии находится участок и расположенные на ней арендуемые объекты.
  • При нанесении вреда имуществу – возмещать убытки. Это может быть выражено в денежном эквиваленте или физическом восстановлении объекта.
  • По окончании срока действия субнайма – своевременно освободить площадь.

Права и обязанности наймодателя

Субарендодатель вправе требовать от контрагента полного соблюдения обязательств по договору. При их неисполнении составляется претензия с указанием нарушенного пункта и состава требования (оплатить, восстановить, освободить и т.п.). Если претензионная бумага игнорируется, лицо вправе обратиться в суд. По решению суда результатом может быть расторжение соглашения и возмещение ущерба.

Законное право – раз в год повышать арендную плату, уведомив об этом съемщика. По истечении срока действия акта он может быть расторгнут или пролонгирован по соглашению сторон.

Перед оформлением сделки контрагент имеет право получить полную информацию о выдаваемом отрезке земли. Обязанность субнаймодателя при этом – сообщить все нюансы, включая обременения, наложенные на объект (сервитут, залог и проч.).

Необходимо проверить, разрешены ли по отношению к имуществу сделки, т.к. иногда земли изымаются из гражданского оборота или на них накладывается ограничение. Не арендуются территории, охраняемые государством – заповедники, оборонные объекты, памятники и проч.

Повторная аренда не будет иметь юридической силы, если собственник надела не является в полной мере его владельцем, а может лишь пользоваться. Это ограничение относится, например, к праву пожизненного наследуемого владения. В данном случае нужно хорошо знать виды земельных прав и проверить правоустанавливающую документацию собственника.

оформление Субаренды части земельного участка

Субаренда части земельного участка – оформление

Составлению бумаги предшествует устная договоренность между участниками. Арендатор публикует объявление о своем намерении передачи надела во временное пользование или распространяет информацию через знакомых. Если будущего съемщика устраивают условия – стоимость, характеристики земли и наличие основного арендного обязательства – составляется документ.

Договор субаренды

Документ составляется по образцу, который содержит обязательные пункты:

  • Вводная часть – данные сторон, дата и место составления.
  • Идентификационный номер и дата основного арендного соглашения. Документ обязательно должен пройти государственную регистрацию и быть заверен уполномоченным органом.
  • Ключевая информация об объекте – кадастровый номер, адрес, площадь и прочие технические характеристики. Данные касаются не только земли, но и арендуемых построек, а также многолетних растений.
  • Целевое использование имущества – должно соответствовать ВРИ надела и земельной категории.
  • Подробно о правах и обязательствах контрагентов.
  • Все об арендной плате – размере, сроках выплаты, условиях повышения.
  • Ответственность, которую стороны несут друг перед другом при нарушении договорных обязательств. Указываются условия преждевременного расторжения (отсутствие оплаты, нарушение законов, ухудшение качества почвы и экологии, и проч.).
  • Срок, на который заключается соглашение.
  • Заключительная часть – рассмотрение споров и краткие реквизиты с подписями.
  • Если одним или обеими участниками являются юридические лица, обязательны печати.

Бумага составляется в трех экземплярах – по одной для каждой стороны и третья в регистрирующий орган. Приложением документа является технический план территории.

Загрузчик Загрузка…
Логотип EAD Слишком долго?

Перезагрузка Перезагрузить документ
| Открыть Открыть в новой вкладке

Cкачать документ [35.65 KB]

Процедура регистрации объекта

У нанимателя может появиться вопрос – нужно ли размежевать надел перед тем, как пересдавать? Закон регламентирует порядок оформления аренды, где указывается на необходимость в установлении четких границ объекта. По закону размежевание необходимо, т.к. по документам отрезку будет присвоен свой кадастровый номер с адресом, границами, площадью, земельной категорией и видом разрешенного использования.

Поскольку же процедура межевания не бесплатна, на практике все сводится к указанию границ и площади отрезка в акте субаренды. Объект обозначается как письменно, так и графически. Это допускается при доверительных отношениях между контрагентами. Необходимость размежевания остается на усмотрение сторон.

В большинстве случаев даже при возникновении разбирательств между сторонами суду бывает достаточно документально зафиксированных границ отрезка. Но если есть желание перестраховаться и имеется цель оформлять долгосрочную аренду, целесообразно отмежевать часть недвижимости в самостоятельный надел. В таком случае вопросов в контролирующем органе точно не возникнет. 

Межевание заказывается в местной Кадастровой службе, по окончании мероприятия по выделенной недвижимости необходимо получить Выписку из ЕГРН.

Оформление сделки

Оформление сделки

Правопередачу не нужно регистрировать в Росреестре только в том случае, если соглашение составляется на год и менее. Если срок превышает год хотя бы на один месяц, необходимо обратиться с одним экземпляром акта в Росреестр.

Регистрация

В настоящее время распространена практика регистрации субаренды через Многофункциональный центр. Документы, которые для этого необходимы, помимо основной бумаги:

  • Паспорта или уставные документы сторон.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Технические паспорта по каждому объекту на территории.
  • График распланированных перечислений по оплате субаренды (помесячно, поквартально или за год).
  • Письменное согласие собственника имущества.
  • Справки об отсутствии задолженностей по отношению к земельной недвижимости.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Срок рассмотрения пакета в МФЦ – около двух недель, после получения уведомления можно будет получить бумагу с регистрационным номером. После этого сделку можно считать законной.

Акт приема-передачи

Бланк является дополнительной гарантией на случай возникновения судебного спора и содержит подробное описание объекта субаренды. В нем фиксируется факт передачи надела в пользование одним лицом другому и дата, когда может быть начата эксплуатация. Вести деятельность на съемном отрезке земли (строительство, возделывание и проч.) до подписания этого документа нельзя.

Обязательным пунктом будет указание на пригодное для целевой деятельности состояние участка, а также отсутствие взаимных претензий между сторонами. Бумага является приложением к основному договору.

Аналогичный акт оформляется по окончании срока действия субаренды, когда надел возвращается обратно первому арендатору. Последний перед подписанием проверяет состояние объекта – подписью он выражает отсутствие претензий.

Протокол разногласий

Заполнение такого бланка целесообразно, если сделка совершается между юридическими лицами и на длительный срок. Процедура имеет место, если между сторонами в процессе достижения обоюдного соглашения возникают разногласия – в отношении стоимости, сроков и прочих условий. Бумага составляется инициатором, не согласным с условиями, и подписывается обеими сторонами.

Субаренда участка в муниципальной собственности

Субаренда участка в муниципальной собственности

Найм территории, которая находится во владении местного муниципалитета, несколько сложнее, чем частной. Аукцион имеет место, если на землю претендует несколько лиц – физических или юридических. В результате выбирается лишь один представитель, с которым администрация заключает соответствующий акт.

Порядок оформления съема муниципальной земли:

  • Сначала необходимо написать заявление главе местной администрации – заключать соглашение можно только после того, как запрос будет одобрен. В бумаге указывается цель использования земли и предполагаемый срок.
  • Составляется и подписывается акт найма земельного участка, который подписывает глава администрации, ставится печать. Также обязательна подпись арендатора.
  • Заполненный и подписанный бланк заверяется у нотариуса.

Ввиду этих сложностей и длительности процедуры многие предпочитают найти лицо, которое уже снимает надел у муниципалитета, и оформить у него поднаем. Здесь есть особенность – от администрации, во владении которой находится участок, не требуется специального разрешения, но необходимо письменное уведомления со стороны арендатора.

Особенности поднайма муниципальной территории:

  • Срок повторной аренды не может превышать время, на которое составлен основной акт.
  • Обязательна государственная регистрация бумаг.
  • Со стороны местной администрации возможен контроль за тем, как используются земельный ресурс и расположенная на нем недвижимость.

Возможность субнайма должна быть указана в договорной документации. В противном случае, лицо не имеет права пересдавать участок. В некоторых случаях муниципалитет выдает свидетельство на право заключения поднайма.

Прочитали, но все равно не разобрались?

Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!

Помощь юриста