sushhestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastkaСущественные условия договора купли-продажи земельного участка в полной мере содержатся в ГК. Только собственник надела имеет право осуществлять указанные сделки. Следствием таких действий станет полный переход права собственности на надел к другому лицу.

Содержание договора

Договор купли-продажи, какой бы объект в нем не отражался, является юридически-значимым документом. При соблюдении его условий финалом заключенного соглашения станет полное лишение прав на объект продажи предыдущего собственника – продавца. Вторая же сторона – покупатель, наоборот получит в свое ведение и распоряжение все права на предмет договора.

Соблюдение указанных условий возможно только при возмездном сотрудничестве. Это означает, что продать надел можно исключительно с указанием его стоимости, обязательной к оплате. В противном случае такое соглашение может иметь статус дарственной. Цена при этом может быть минимально возможной. Договор не может противоречить положениям ГК. При его составлении придется взять во внимание следующие нюансы:

  • Объект должен содержать конкретные характеристики. При наличии замечаний по указанному пункту договор может быть признан недействительным (ст. 544 ГК);
  • Нельзя понуждать собственника к подписанию соглашения. Указанный пункт характеризует свободу волеизъявления (ст. 421 ГК);
  • Все пункты, отраженные в договоре, должны быть согласованы между сторонами и сделки. Недопустимо осуществление сотрудничества при наличии замечаний и возражений хотя по одному из вопросов (ст. 432 ГК);
  • Запрещено заключение сделки на объект, цена которого не установлена договором купли-продажи (ст. 555 ГК);
  • Имущество, находящееся в долевом владении в первую очередь должно быть предложено к выкупу остальным дольщикам. Совладельцы в данном случае имеют первоочередное право на выкуп такой недвижимости (ст. 250 ГК);
  • Перед осуществлением сделки продавец обязан освободить объект от всяких обременений. Передаче подлежит только тот участок, на который не могут быть распространены права третьих лиц. В противном случае подобная сделка может быть признана недействительной (460 ГК).

Условия, признаваемые существенными

Условия, которые находят отражение в договоре, можно разделить на три основные группы. Наиболее важная из них содержит так называемые существенные условия. Ими считаются те пункты, которые должны быть прописаны конкретно, без возможности их двоякого трактования. Игнорирование указанных правил составления договора может повлечь за собой признание сделки недействительной. Мнение сторон договора должно быть единогласным по каждому из его пунктов.

Во-первых, в соглашении должны быть отражены все характеристики объекта, подлежащего продаже. Описание продаваемого участка земли должно однозначно позволять провести процедуру его идентификации. Это необходимо для недопущения продажи одного и того же надела нескольким лицам. По передаваемому объекту должна быть отражена следующая информация:

  • Адрес местонахождения;
  • Размер участка, отметки его границ и точек для однозначного определения объекта на местности;
  • Кадастровый номер участка;
  • Вид, по которому разрешено пользование земельным участком (к примеру, сельскохозяйственное назначение);
  • Отражение правоустанавливающих документов продавца на передаваемый покупателю объект.

Во-вторых, в договоре должна быть отражена конкретная цена совершаемой сделки. Этот показатель должен иметь четкое стоимостное выражение. Для определения цены продажи можно воспользоваться несколькими способами:

  1. Хозяин участка может назначить покупную стоимость самостоятельно, исходя из анализа рынка. Также он может руководствоваться показателями цены по предыдущим сделкам, проведенными в регионе нахождения надела;
  2. Основой для определения стоимости может стать ставка налога. Тогда будет принята во внимание кадастровая стоимость продаваемого объекта;
  3. На окончательный уровень цены земельного участка может повлиять проведение по нему торгов. В этом случае первоначально отраженный показатель может повысится;
  4. Финальную цену может обозначить в своем отчете специально нанятый оценщик.

Помимо указанной информации договор должен содержать личную информацию участников сделки. К ней относятся персональные данные, позволяющие однозначно идентифицировать стороны соглашения.

Условия, признаваемые недействительными

Помимо обязательных условий, без которых сделка не состоится, стороны могут договорить о включении в соглашение дополнительных. Благодаря им происходит установление ряда показателей, позволяющих конкретизировать объект соглашения. Стороны могут настолько расширить условия сделки, что невольно сами нарушат свои же права. Такие действия могут повлечь за собой не только отказ в регистрации договора, но и предоставят возможность для обращения в суд.

Наличие подобных пунктов в договоре запрещено ЗК. Запрещено отражать в договоре купли-продажи следующие показатели:

  • Право продавца на выкуп продаваемого участка по первому его требованию. Подобное условие может встретиться в договоре, участок по которому продается с домом. Жилая недвижимость в таком случае построена в ипотеку, и залоговая на нее находится у кредитора. При продаже участка указанный пункт недопустим;
  • Наличие запрета или ограничения прав будущего владельца земли на совершение последующих юридически значимых сделок с купленной им недвижимостью. К таковым можно отнести возможность дарения, продажи или обмена;
  • Освобождение бывшего владельца земельного участка от ответственности перед третьими лицами по продаваемому наделу.

При покупке земельного участка следует ознакомиться с правилами составления договора купли-продажи. В нем должны содержаться существенные условия. Недопустимо включать в соглашение пункты, нарушающие права одной из сторон. В противном случае государственными органами может быть отказано регистрации, а сделка может быть признана недействительной